唔轉按都可以套現？2026 保留低息一按嘅三條路線

有位做貿易嘅客人上個月問我：佢層樓 2021 年上會，H 按封頂位仲係 1.5 厘以下，而今日市場新造按揭已經冇呢個價。佢想套現 60 萬周轉，但一聽到「轉按」兩個字就皺眉——唔想放棄原本嗰個低息合約，又怕過罰息期。呢個訴求其實好常見，而答案唔係只得一個。

一、一句話答案

想套現又唔想動原有低息一按，主要有三條路：向另一間財務公司申請二按、向原銀行申請加按、或者申請唔使物業上契嘅業主私人貸款。三條路喺額度、息率、審批速度同對物業業權嘅影響都唔同，落單之前要先計清綜合按揭成數同總利息成本。

二、點解有人寧願套現都唔想轉按

轉按套現係最常聽到嘅建議，但佢唔係免費午餐。第一，原有按揭可能仲喺罰息期之內，提早全數清還要賠罰息，一般合約頭兩三年罰息遞減。第二，舊按揭個息率可能低過今日市場價，轉走即係將成個貸款額重新定價，月供即刻增加。第三，轉按要重新做估價、重新過入息審查、再搵律師樓處理文書，時間同費用都係成本。第四，如果當年係用高成數按保上會，按保計劃嘅轉按安排有自己嘅規矩，套現之前要向按證公司確認最新安排。呢四個原因加埋，令一部分業主寧願喺原有按揭上面「疊」一筆新錢，都唔想成個合約搬過。

三、三條路線分別係咩

二按係由另一間貸款機構喺同一層樓上面做第二順位抵押：原有一按合約、息率、月供完全唔變，新貸款以第二順位註冊喺土地註冊處；因為還款次序排後，二按息率一般高過一按，我哋嘅二按服務頁有結構說明。
原銀行加按係向同一間銀行喺原有按揭之上增加貸款額：好處係合約延續、一般沿用銀行按息，但本質上會增加一按總額同月供，而且要重新過銀行入息審查，批核時間通常一至兩個月，詳情可以睇加按套現服務。
業主私人貸款就唔使物業上契：冇抵押品，靠業主身份同入息批核，物業契完全唔受影響，日後賣樓、轉按都唔使先行處理；代價係冇抵押，息率高過有抵押貸款，額度亦細啲。

四、已核實嘅規則同數字

銀行體系方面，金管局由 2024 年 10 月 16 日起將住宅物業按揭成數上限統一喺估價七成，供款與入息比率上限五成，物業按揭最長還款期 30 年（車位 15 年）。呢啲上限針對銀行一按；超過七成嘅套現空間銀行體系做唔到，呢個正係財務公司二按存在嘅位置。
息率方面，《放債人條例》由 2022 年 12 月 30 日起將法定貸款利率上限定喺年息 48%，任何人貸款嘅實際年利率超過年息 36%，除非相反證明成立，否則可推定該宗交易屬敲詐性。揀二按或者無抵押貸款時，對方報嘅一定要係實際年利率（APR），唔係月平息，兩個數可以差好遠。

五、實例計算兩個個案

個案一計二按：陳生 2021 年用 600 萬買樓，一按七成 420 萬，供咗幾年之後欠 380 萬，物業最新估價 560 萬，佢想借 50 萬。綜合按揭成數係（380 萬＋50 萬）除以 560 萬，即 76.8%，超出銀行七成上限，一按位唔會郁、銀行加按亦批唔足，所以行財務公司二按。假設二按年息 12%、還款期 5 年，等額本息月供大約 11,122 蚊，5 年總利息大約 16.7 萬；如果冇收手續費，實際年利率大約 12.7% 呢個水平，有手續費就會再高，簽約前一定要攞到書面 APR。
個案二計無抵押：李太 2023 年用九成按保上會買 800 萬樓，依家仲欠 690 萬，估價 720 萬，綜合成數 95.8%，樓價冇乜水位，二按空間好細。佢只需要 30 萬做裝修，於是行業主私人貸款：假設年息 16%、還款期 3 年，月供大約 10,546 蚊，總利息大約 7.97 萬，實際年利率大約 17.2%。層樓契完全冇郁過，將來甩按保或者轉按都唔受影響。

六、適合邊類人

適合走呢三條路嘅人：一按息率明顯低過今日市場價嘅業主；仲喺罰息期內、賠息唔化算嘅業主；當年用高成數按保上會、套現會影響按保安排嘅業主；以及只係需要一筆中細額資金、唔想搞動成個按揭結構嘅業主。
唔適合嘅人：一按息率本身已經高過市場價嘅業主，呢個情況直接經轉按服務套現一筆過計數通常更抵；欠額已經貼近估價嘅業主，二按冇位，硬上只會令綜合成數爆錶；以及需要好大額、還款期好長嘅資金需求，二按年期一般短過一按，月供會貴。

七、風險提示

第一，綜合成數推高之後，將來想賣樓或者轉按，要先還清二按先處理得順，流動性會收窄。第二，二按息率高過一按，兩邊利息要一齊計總成本，唔好淨係睇月供。第三，做二按之前要留意一按契入面有冇限制再按揭嘅條款，正規貸款機構會先查契同處理知會程序，跳過呢步嘅所謂二按風險好大。第四，加按會推高原有按揭負擔，等於放棄「唔動一按」嘅初衷，申請前要自己計清楚。第五，任何貸款拖欠都會影響信貸評級，抵押貸款嚴重拖欠更可能被接管物業。

八、三條路分別點行

二按流程係咁行：先查物業估價同現欠額，計出綜合成數同可借空間；貸款機構查冊、核對一按情況；提交身份證明、入息證明同按揭供款紀錄；批核之後簽第二順位按揭契，律師樓辦理並喺土地註冊處註冊；註冊完成就放款，由提交文件到放款一般幾個工作日至一星期左右，視乎文件齊唔齊。
原銀行加按就要向按揭部重新遞交入息證明，等銀行重新審批，再由律師樓處理加借文書，時間一般一至兩個月。業主私人貸款最簡單，身份證、入息證明、住址證明交齊，批核之後簽貸款協議，快嘅一至三個工作日就放款，全程唔使掂層樓個契。

九、常見誤解

誤解一：套現一定要轉按。唔係，二按同無抵押貸款都唔使郁一按，轉按套現只係其中一條路。
誤解二：做咗二按，一按息率會上升。唔會，兩份係獨立合約，一按條款唔會因為第二順位抵押而改變；但一按契可能有要求通知或者同意嘅條款，呢個係文件程序問題，唔係加息問題。
誤解三：加按等於二按。唔係，加按係增加一按總額，二按係另外開一筆第二順位貸款，還款次序、息率同風險結構都唔同。
誤解四：無抵押貸款都要上契。唔使，無抵押貸款冇喺土地註冊處註冊任何押記，物業查冊唔會顯示。
誤解五：估價高就可以無限套現。貸款機構仲會睇還款能力、入息同信貸紀錄，成數只係第一道閘。

十、常見問題 FAQ

以下係呢類客人最常問嘅問題。

1. 二按會唔會影響我原有嘅低息按揭？

唔會改變一按合約嘅息率同條款，但會喺土地註冊處多一個第二順位押記註記，將來轉按或者賣樓要先處理二按。做之前亦要留意一按契有冇相關限制條款。

2. 罰息期內做二按有冇問題？

二按係新開一筆貸款，唔會觸發一按嘅罰息條款；罰息只針對一按提前清還或者部分還款。但動筆之前照樣要確認一按合約條文。

3. 二按最高可以借幾多？

視乎物業估價減去現欠一按之後嘅空間，同埋你嘅還款能力。銀行一按上限係估價七成，二按由個別財務機構按綜合成數批核，冇劃一上限，但實際年利率法定上限係 48%。

4. 業主私人貸款同二按邊個抵？

金額細、年期短、唔想動樓契，無抵押通常簡單過；金額大、想要低息長年期，二按嘅息率優勢明顯。最準係攞兩邊嘅實際年利率直接比較，我哋嘅業主貸款服務頁有無抵押方案詳情。

5. 加按同轉按套現有咩分別？

加按係留喺原銀行增加貸款額；轉按套現係將成個按揭搬去另一間機構順便借大啲。前者唔使搬合約，後者要過估價、審查同罰息期嗰關。

6. 做二按要幾耐先攞到錢？

文件齊嘅話，由批核到放款一般幾個工作日至一個星期，因為要簽按揭契同註冊；無抵押貸款就快啲，一至三個工作日唔出奇。

7. 點樣確保唔會借到高過法定上限嘅息？

要求對方書面列明實際年利率。法定上限年息 48%，超過 36% 除非相反證明成立可推定為敲詐性；有懷疑可以喺公司註冊處查對方牌照，我哋牌照號碼係 913/2026。

十一、結語

保留低息一按再套現，本質上係用二按嘅較高息，換取一按低息合約同時間成本。三條路冇邊條一定最好，核心係兩組數：綜合按揭成數有幾多空間，同埋新借呢筆錢嘅實際年利率同總利息。將呢兩組數計清楚，揀邊條路係一目了然嘅事。我哋係持牌放債人（放債人牌照 913/2026），做二按或者業主貸款之前會先幫客人計晒綜合成數同總成本，歡迎 WhatsApp查詢。忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

十二、資料來源

香港金融管理局物業按揭消費者資訊（按揭成數 70%、DSR 50%、年期上限，2024-10-16 起）：https://www.hkma.gov.hk/eng/smart-consumers/mortgages；《放債人條例》（第 163 章）利率上限及敲詐性推定（2022-12-30 起）：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap163；公司註冊處放債人登記冊查閱：https://www.cr.gov.hk/tc/services/money-lenders/search/licensee-search.htm。資料核對日期：2026-11-07。