物業二按2026｜一按未供滿，點樣再套現？

常見問題

1. 做二按要唔要一按銀行同意？

實務上要先睇一按合約。大部分銀行按揭契寫明未經書面同意不得再抵押，而二按會於土地註冊處留下登記，銀行查冊即見。未經同意而做，銀行有權要求即時清還全部一按貸款。

2. 二按最高可以借幾多？

一按加二按合計，市場普遍做到物業估值的八成至九成，再扣減一按尚欠餘額，得出可套現金額。實際成數視乎估價、樓齡、物業類型及申請人還款能力。

3. 二按利息應該點比較？

只比較實際年利率（APR）。APR 已包含利息、手續費及其他費用，係唯一可以橫向比較的數字。香港法定上限為 48%，超過 36% 可被推定為敲詐性，簽約前必須要求書面列明。

4. 做二按會唔會影響原本按揭？

二按本身不會自動改變一按條款，但會加重每月總供款，亦可能違反一按合約的再抵押限制而觸發 Call Loan。申請前應先計算一按加二按的總供款佔入息比率。

5. 未補地價居屋可以做二按嗎？

不可以。未補地價資助房屋受《房屋條例》限制，必須先獲房屋署署長批准，而實務上只接受醫藥費、殮葬費、教育費、離婚付款或生意財政困難等特定原因。

6. 二按同加按邊個抵？

加按利率低，但要重新通過銀行審批並支付律師費，時間以月計；二按快，但貴。若物業有足夠水位、入息證明齊全，加按或轉按通常更慳息；若一按罰息期未過或收入不穩，二按可能是唯一可行選項。