加按套現2026｜物業「水位」點計，幾時值得做？
一句總結：物業現時估值 × 可做按揭成數 − 一按尚欠餘額 = 你嘅水位。水位係正數，就有條件加按套現；係負數，就係負資產。
加按（Top-up）嘅原理好簡單：同一間銀行、同一份按揭、重新估價，用新估值計一次可借上限，差額就係可以提取嘅現金。因為仍然係一按，利率跟按揭走，係市面上最平的物業套現方式。
2026 年嘅限制係成數。金管局自 2024 年 10 月起把住宅按揭成數上限劃一為七成，所以可借上限大致等於估價七成。物業買入時 600 萬、現時估 800 萬、一按尚欠 350 萬，理論水位就係 800 × 70% − 350 = 210 萬。聽落好理想，但實際批核會再打折：銀行會睇入息、負債、信貸評分，而且估價可能低過你心入面嗰個數。
加按最大隱形成本係時間同律師費。整個流程等於重新做一次按揭：估價、交文件、審批、律師樓簽契、註冊，一般四至八個星期，律師費及雜費通常幾千至一萬多元。如果只係需要幾十萬周轉，而物業水位又唔多，很多時業主貸款反而更實際。
值得留意嘅係，加按會令總負債上升，每月供款增加，日後再申請任何貸款時，供款佔入息比率（DSR）已經被吃掉一部分。所以加按之前，唔應該只問「借到幾多」，而要問「借完之後，我每月仲剩幾多」。
加按套現有咩特點
利率貼近按揭
加按仍屬一按，利率以 P 或 H 計算，遠低於二按及一般私人貸款，長線慳息效果最明顯。
還款期可拉長
可重新編排還款年期，最長 30 年，將套現金額攤薄，每月供款壓力比短期私人貸款輕。
用途不設限制
裝修、子女升學、生意周轉、整合高息卡數均可，銀行一般不會逐項審查用途。
可同時轉按
若原銀行息口欠吸引，可與轉按一併做，一邊套現一邊爭取更低利率及現金回贈。
申請條件及所需文件
申請人一般須為年滿 18 歲的香港居民，並持有香港物業。實際可批金額、利率及還款期，視乎物業估價、信貸狀況及還款能力而定。
- 香港身份證
- 最近三至六個月入息證明（糧單、稅單或銀行月結單）
- 現有按揭貸款合約及還款紀錄
- 最近物業估價
- 住址證明
- 其他負債及信用卡結欠資料
常見問題
1. 物業水位點計？
現時銀行估價 × 可做按揭成數（一般上限七成）− 一按尚欠餘額。結果為正數即有水位可套現，負數即屬負資產。實際可借金額會再按入息及信貸狀況調整。
2. 估價不足會唔會做唔到？
會直接減少可套現金額。加按以估價為基數，估價低於預期，水位同步縮水；若估價低於一按餘額，物業即處於負資產，一般無法加按。
3. 加按要幾耐？
由遞交申請到現金到手，一般四至八個星期，視乎估價速度、文件齊備程度及律師樓排期。
4. 加按同二按有咩分別？
加按是在原有銀行加借，屬第一順位，利率低但要重新審批；二按是向另一機構借第二順位貸款，快但貴。同一筆資金需求，加按幾乎一定比二按便宜。
5. 未補地價居屋可以加按嗎？
須先獲房屋署署長批准，而署方一般只接受醫藥費、殮葬費、教育費、離婚付款或生意財政困難等理由，投資或清卡數通常不獲批。
6. 加按之後可唔可以再轉按？
可以。加按後會重新起算罰息期，一般兩至三年，期間轉走須付罰息。計劃短期內再轉按的話，要預先計入這筆成本。
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