物業估價跌咗仲借唔借到？2026 二按加按批核現實全拆解

有位客人 2021 年用 800 萬買樓，最近想借 60 萬做裝修加周轉。上網查咗個即時估價，發現層樓只值 640 萬，跌咗兩成，佢即刻問：係咪跌咗價就乜都借唔到？佢仲擔心銀行會唔會忽然收樓。呢兩個憂慮，一半真一半假。

一、一句話答案

估價下跌唔等於借唔到錢，關鍵係（現欠貸款＋新借額）除以最新估價得出嘅綜合按揭成數。銀行一按上限係估價七成，超過七成嘅套現空間通常要靠財務公司二按；就算估價跌到接近欠額，仲可以行無抵押業主貸款。批核睇嘅係成數、還款能力同紀錄，唔係淨係睇樓價升定跌。

二、估價同負資產係咩關係

估價係貸款機構委託測量師對物業現值嘅判斷，同你當年嘅買入價或者網上即時估價都唔一定一樣。綜合按揭成數係一按欠額加二按欠額，再除以物業估價，呢個數決定仲有幾多套現空間；如果欠額高過估價，就係俗稱嘅負資產。呢篇集中講估價下跌之後仲有幾多路行，負資產嘅全面應對可以睇我哋之前寫嘅負資產應對方法。

三、已核實規則

金管局由 2024 年 10 月 16 日起，將住宅按揭成數上限統一喺估價 70%，供款與入息比率上限 50%，物業按揭最長還款期 30 年。呢個七成上限係銀行一按嘅框架；套現超過七成，銀行體系做唔到，財務公司二按就係喺呢個位接住，但受《放債人條例》年息 48% 上限（2022 年 12 月 30 日起）約束，超過 36% 除非相反證明成立，可推定為敲詐性。
按揭保險方面，1,000 萬或以下物業經按保可以做 80% 或者 90%，但九成按保有兩個必要條件：所有抵押人申請時未持有任何香港住宅物業，而且全部申請人係固定受薪人士（按證公司 2024 年 10 月 16 日起嘅安排）。估價下跌會直接影響呢啲成數計出嚟嘅可借額。

四、實例計算兩個個案

個案一係仲有空間嘅情況：開場嗰位客人，800 萬買入、一按七成 560 萬、現欠 500 萬，估價跌到 640 萬。綜合成數係 500 萬除以 640 萬，即 78.1%，已經過咗銀行七成上限，銀行加按批唔足。財務公司二按就計剩餘空間：假設批到綜合 85%，可借空間係 640 萬乘 85% 減 500 萬，即 44 萬，佢想借 60 萬就要減額。假設二按 40 萬、年息 13%、還款期 3 年，等額本息月供大約 13,466 蚊，總利息大約 8.48 萬。
個案二係接近負資產嘅情況：另一位客人欠 600 萬、估價 590 萬，綜合成數已經 101.7%，二按完全冇位。佢只需要 25 萬周轉，行無抵押業主貸款：假設年息 15%、還款期 5 年，月供大約 5,947 蚊，總利息大約 10.68 萬。層樓契冇郁，日後樓價回升先再諗抵押路線。

五、適合邊類人

適合喺估價下跌期借錢嘅人：現欠額佔估價仍有一段距離、過往供款紀錄良好、入息穩定、借嘅金額對現金流影響可控嘅業主，呢類客人喺二按服務批核上通常順利。
唔適合嘅人：已經接近或者跌入負資產、同時現金流已經好緊嘅業主，呢個情況再借只會加劇風險，應該先同原有銀行溝通還款安排或者搵專業債務意見；以及打算短期內賣樓嘅業主，賣樓時要先清二按，估價下跌期成交價同估價可能有落差，數要預鬆。

六、風險提示

第一，估價可以繼續跌，綜合成數會被動上升，將來轉按或者賣樓空間進一步收窄。第二，唔同估價來源差距可以好大，網上即時估價只係參考，銀行同財務公司各自委託嘅估價先係批核基準。第三，二按息率高過一按，總利息要兩筆一齊計。第四，拖欠還款會影響信貸評級，抵押貸款嚴重拖欠可能被接管收樓，呢個係利息之外最實在嘅風險。第五，借錢之前記住忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

七、批核流程點行

正規二按批核流程係咁：第一步查冊確認業權同現有押記；第二步由貸款機構委託估價，得出批核用估價值；第三步計綜合成數同可借額，出書面方案列明實際年利率；第四步交身份證明、入息證明同按揭供款紀錄審批；第五步簽第二順位按揭契，律師樓辦理註冊，完成就放款。文件齊嘅話，由申請到放款一般幾個工作日至一星期。

八、常見誤解

誤解一：估價跌咗銀行會即刻收樓。銀行 call loan 主要針對拖欠還款或者違反貸款條款，純粹估價下跌一般唔會觸發，詳細觸發條件可以睇我哋之前寫嘅call loan 觸發原因。
誤解二：估價跌就乜都借唔到。成數空間縮細係事實，但二按同無抵押路線仍然存在，批核係多因素判斷。
誤解三：網上估價就係銀行估價。網上工具係自動化參考值，真正批核用嘅係人手或者半自動估價報告，兩者可以差幾個百分點。
誤解四：負資產就要即刻賣樓止蝕。賣樓與否係現金流、持有成本同個人計劃嘅決定，唔係估價單一因素推動。
誤解五：二按一定要原銀行批。一按銀行一般唔會為超過七成嘅套現加借，二按多數由財務公司提供，接受年息 48% 以下嘅合法定價。

九、常見問題 FAQ

以下係估價下跌期業主最常問嘅問題。

1. 估價跌咗兩成，二按仲有位借錢嗎？

睇綜合成數：一按欠額加二按額再除以最新估價。欠額跌得快過估價就仲有位，上面個案一示範咗計法；接近或者超過 100% 就冇抵押空間。

2. 銀行估價同財務公司估價唔一樣，用邊個？

每間機構用自己委託嘅估價，批核跟嗰一份行。申請前可以同貸款機構確認佢哋嘅估價基準，唔好淨係信網上工具。

3. 接近負資產仲可以借錢嗎？

抵押路線基本冇位，但無抵押業主貸款仍然可以按入息批核，金額細啲、息率高啲，上面個案二就係呢個情況。

4. 估價下跌會唔會影響我現有一按？

一按合約條款唔會因估價下跌而改變，月供不變；除非拖欠或者違約，銀行一般唔會有行動。

5. 做二按之後樓價再跌，會唔會被追差價？

二按係抵押貸款，拖欠時貸款人可以接管物業出售償還；出售後如果唔足夠清還，欠額部分仍屬債務，實際處理視乎協議安排。

6. 二按幾多息先算合理？

以實際年利率比較：法定上限 48%，超過 36% 除非相反證明成立可推定為敲詐性。我哋所有報價都會書面列明 APR 同總還款額。

7. 你哋係邊間？點樣核實？

我哋係 AGI Property Finance 智通物業信貸，放債人牌照號碼 913/2026，可以喺公司註冊處免費下載嘅持牌放債人名單核對，或者經業主貸款服務頁了解我哋嘅產品。

十、結語

估價下跌改變嘅係可以借嘅空間，唔係有冇得借。將現欠額、最新估價同想借金額三個數攞出嚟計綜合成數，行邊條路自己有答案：空間夠就走二按，空間唔夠就無抵押，連現金流都緊就先處理還款安排，唔好再疊貸款。我哋係持牌放債人（放債人牌照 913/2026），批核前會先幫客人計晒綜合成數同總成本。忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

十一、資料來源

香港金融管理局物業按揭消費者資訊（70% 成數、50% DSR、30 年期，2024-10-16 起）：https://www.hkma.gov.hk/eng/smart-consumers/mortgages；香港按證保險有限公司按揭保險計劃（成數分層及九成條件）：https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html；《放債人條例》（第 163 章）第 24 及 25 條（利率上限）：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap163。資料核對日期：2026-11-07。