每月供款佔收入幾多先叫安全？DSR 50% 實例計算
銀行批按揭睇 DSR，即每月總債務還款佔收入幾多。金管局上限 50%，2024-10-16 起統一。呢篇用三個實際收入水平逐條計：月入三萬、五萬、八萬分別借到幾多，DSR 計埋咩（卡數、私貸、擔保），壓力測試暫停之後點自己計最壞情況，同埋想借盡啲嘅五個合法做法。
上星期有位客人坐低第一句就問：我月入五萬，你哋可以借幾多俾我。
我冇即刻答數，反問佢：你而家每個月要還幾多錢。佢想了幾秒，答唔出。信用卡最低還款、之前裝修借落嘅私人貸款、幫家人做擔保嗰筆——呢啲全部係「每月要還嘅錢」，但佢一直只當按揭係債務。
銀行同持牌放債人計還款能力，睇嘅唔止按揭。呢篇就用實際數字講清楚：供款佔收入幾多先叫安全、50% 呢條線點嚟、同埋月入三萬、五萬、八萬分別借到幾多。
一、DSR 係咩：一條除法
DSR，中文叫供款與入息比率，計法好簡單：
每月總債務還款 ÷ 每月總收入 × 100%
「總債務」包括按揭月供、私人貸款月供、信用卡分期同最低還款額、汽車貸款，以及你幫人做擔保而對方正在還款嘅部分。
「總收入」通常指扣除強積金前嘅固定收入。佣金、花紅、超時补水呢類浮動收入，銀行一般會打折計，視乎有冇連續兩三年紀錄。
金管局對銀行嘅要求，自 2024 年 10 月 16 日起已經統一回復到 2009 年收緊之前嘅水平：住宅同非住宅物業嘅按揭成數上限一律 70%，DSR 上限一律 50%。同日亦訂明，物業按揭最長年期 30 年，車位按揭最長 15 年。
換句話講，銀行體系入面，每月總還款唔可以超過月入一半。呢條就係硬線。
二、50% 係上限，唔係安全線
呢一點最多人誤會。
50% 係「銀行最多可以批到幾盡」，唔係「你應該借到幾盡」。兩者中間有好大距離，因為銀行唔會替你承受生活費、子女學費、保險、父母家用同突然失業。
我會用一條更貼地嘅線說給客人聽：按揭月供佔月入三成以內，叫做舒服；三成半到四成，叫做可以應付；去到四成半以上，任何一次加息、任何一次收入中斷，都會即刻變成壓力。
用真數睇：貸款 350 萬、30 年、按息 3.5 厘，月供大約 15,717 元。同一筆貸款，如果按息升到 4.125 厘，月供變成大約 16,963 元，一個月多 1,246 元——一年接近萬五。呢個差距，就係「借到盡」同「留一手」嘅分別。
三、月入三萬、五萬、八萬，分別借到幾多
以下用同一組假設：按息 3.5 厘、30 年、冇其他債務、七成按揭。全部係估算，實際批核睇估價、信貸紀錄同銀行政策。
月入 30,000 元：DSR 一半等於 15,000 元月供上限，對應貸款額大約 334 萬，即係七成按揭下，樓價大約 477 萬。
月入 50,000 元：月供上限 25,000 元，對應貸款額大約 557 萬，樓價大約 795 萬。
月入 80,000 元：月供上限 40,000 元，對應貸款額大約 891 萬，樓價大約 1,273 萬。
三組數字入面，最值得留意嘅係最後一組。月入八萬睇落好寬裕，但 40,000 元月供已經係「一半收入」。如果同時有車貸、卡數分期，實際可用嘅按揭月供空間會被逐項扣走。
例如月入五萬，信用卡最低還款加私人貸款月供合共 5,000 元，剩返嘅按揭月供空間就係 25,000 減 5,000，即 20,000 元；對應貸款額由 557 萬跌到約 445 萬，樓價空間少咗成百幾萬。
呢個就係點解我第一句問「你而家要還幾多錢」，而唔係問「你月入幾多」。
四、壓力測試暫停，唔等於唔使諗加息
2024 年 2 月 28 日起，金管局暫停咗加息 200 基點嘅壓力測試要求。以前要計「按息加兩厘之後仍然唔超過 60%」，而家唔使再計。
但呢個係銀行監管要求嘅鬆綁，唔係市場風險嘅消失。按揭多數係 H 按或 P 按，浮動利率，加息周期一到，月供即刻跟。上面 350 萬嘅例子已經示範：一厘左右嘅息差，一年就係萬幾元。
所以我自己嘅做法係，用「加兩厘」嘅情境反推客人能唔能夠承受，即使監管唔再要求。能夠承受嘅，先叫安全。
五、自僱、佣金、現金收入點計
呢三類收入係最常卡住嘅位。
固定受薪最簡單，睇糧單同稅單。佣金為主嘅，銀行通常要睇一段較長期間嘅平均數，再打折。自僱人士要公司帳目、利得稅報表，部分銀行接受會計師核證嘅收入證明。
現金收入最麻煩：唔係唔計，而係要證明。強積金紀錄、銀行入帳紀錄、報稅紀錄，三樣入面最少要有兩樣對得上，先有可能被接納。
同一個月入五萬，固定受薪同全佣金，批出嚟嘅金額可以差兩三成。唔係銀行針對，而係穩定性唔同。
六、想借盡啲，五個合法做法
第一，先清細債。清走一條月供 3,000 元嘅私人貸款，按揭空間即刻回升，效果比四圍問邊間銀行鬆手更直接。
第二，拉長年期。同樣貸款額，30 年嘅月供低過 25 年，DSR 自然好睇。代價係總利息多，要自己權衡。
第三，加入擔保人。收入穩定嘅家庭成員做擔保，可以合併計算還款能力。但擔保人同時要承擔法律責任，唔係簽個名咁簡單。
第四，整理收入紀錄。佣金、花紅要有連續紀錄；自僱要提早準備報稅文件。呢啲功夫做起上來要幾個月，唔可以等到簽臨約先做。
第五，調整首期同樓價預算。與其硬借到 DSR 邊緣，不如把樓價預算調低一級，留現金應付裝修、印花稅同突發開支。
七、銀行批唔盡，仲有咩路
銀行嘅框架係標準化嘅：固定收入、完整文件、標準物業。當你嘅情況唔屬於標準——收入以現金為主、剛轉工、物業有釘契或樓齡偏高、時間趕——銀行條路會行得特別慢，甚至行唔通。
持牌放債人嘅審批邏輯唔同：睇還款能力同抵押品，可以接受更多種收入證明，亦做得到銀行唔做嘅物業類型。代價係利率一般高過銀行，所以只應該用喺「銀行真係做唔到」嘅情況，唔應該當成常規選擇。
我哋係持牌放債人，牌照號碼 913/2026。如果唔確定自己屬於邊一類，可以先做免費評估，講清楚物業狀況同收入模式，呢步唔收費，亦唔會影響你喺銀行嘅紀錄。
想了解物業套現嘅做法，可以睇業主貸款；如果係想喺原有按揭之外再套現，可以睇二按服務；按揭成數嘅基礎，可以睇按揭成數 2026。
八、幾個要即刻改嘅觀念
第一，「月入一半」唔係目標，係天花板。
第二，DSR 係計總債務，唔係淨計按揭。卡數同私貸係隱形殺手。
第三，銀行批到嘅金額，同你應該借嘅金額，係兩件事。
第四，息口會變，收入會變，只有還款紀錄跟你一世。預算要用「最壞情況」計，唔係用「今日最好」計。
常見問題
以下幾條係客人最常問。
1. DSR 一定要低過 50% 嗎？
銀行受金管局指引規管，DSR 上限係 50%，即每月總債務還款唔可以超過月入一半。超過就唔符合標準，除非有特殊情況同額外審批。
2. 壓力測試仲要唔要計？
唔需要。金管局 2024 年 2 月 28 日起暫停加息 200 基點嘅壓力測試要求。但浮息按揭仍然會隨利率變動，自己計「加兩厘」情境係保守做法。
3. 租金收入可唔可以計入 DSR？
可以，但各間銀行嘅計算方法同折扣比例唔同，要逐間問清楚，唔可以假設租金全額計入。
4. 擔保人嘅債務會唔會計落我度？
會。你幫人做擔保而對方正在還款，銀行通常會把你擔保嘅還款額計入你嘅 DSR。
5. 借咗私人貸款，會唔會影響按揭？
會，而且影響直接。私貸月供會佔用 DSR 空間，令可借按揭金額下降。申請按揭前先清細債，通常比比較銀行更有效。
6. 月入唔固定，仲有冇機會批？
有。關鍵在於能否提供連續嘅收入紀錄同可核對嘅入帳證明。佣金、花紅、自僱收入都可以計，但多數會打折，並需要較長紀錄。
結語
「供款佔收入幾多先叫安全」呢條問題，答案唔在銀行嘅批核通知書度，而在你自己嘅現金流度。
50% 係規管上限，三成係舒服線，四成半以上係危險區。中間嗰段，靠你對自己收入穩定性嘅判斷。
借錢之前，先用最壞情況計一次：如果息升兩厘、如果收入斷三個月，你仲供唔供得落。計得過，先好簽。
實際年利率（APR）視乎貸款額、還款期、信貸紀錄及抵押品狀況而定，並以《放債人條例》第 24 條規定的 48% 為法定上限，超過 36% 可被推定為敲詐性。所有貸款申請須經審批，本機構不保證批核。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
