聯名物業想單邊借錢？另一半唔簽名做唔做得成（2026）

上星期有對夫妻上嚟，層樓係長命契聯名，先生想套現 100 萬做生意周轉，但太太話唔想簽任何嘢。佢問得好直接：可唔可以淨係我嗰邊簽，唔使佢簽？呢條問題，答案其實喺業權結構入面已經寫死咗。

一、一句話答案

物業抵押貸款要全部註冊業主同意並簽署按揭契，所以聯名物業冇辦法完全避開另一位業主做抵押借錢。業主一方唔簽名，現實選擇係：由想借錢嗰位業主申請唔使上契嘅業主私人貸款，或者用佢名下其他資產做抵押；兩樣都冇嘅話，就要先同另一位業主協商一齊簽。

二、聯名兩種結構決定咗遊戲規則

聯權共有（俗稱長命契）嘅業權由全體業主共同擁有：任何一方過身，權益自動歸另一方，唔可以立遺囑處理自己嗰份。因為權益係「成個」而唔係「一半」，單獨將自己嗰部分按出去喺法律結構上就講唔通。
分權共有就係每位業主持有指定份額（例如五五或者三七）：份額理論上可以轉讓，但實務上好少貸款機構肯接受單一一份額做抵押，因為執行起上嚟要處理另一份持有人嘅居住權同優先購買權，風險結構複雜。
點解抵押貸款一定要全體簽名：按揭契係將物業權益押記俾貸款人，一旦拖欠，貸款人可以行使接管權收樓。層樓係全體業主嘅，收樓會影響每一個人，所以法律上按揭文書要全部註冊業主簽署，土地註冊處先會受理註冊。

三、咁單邊借錢可以點做

路線一是無抵押業主私人貸款：由想借錢嗰位業主用自己嘅入息同信貸申請，物業唔使上契，另一位業主唔使簽名；代價係冇抵押，息率高過有抵押貸款，額度按入息同信貸批核，下面個案會示範 80 萬嘅月供計法。
路線二是用名下其他資產做抵押：如果聯名業主自己名下仲有另一層現契樓、車位或者工商舖，就用嗰樣嘢做抵押借錢，完全唔掂聯名嗰層嘅業權。
路線三是協商之後一齊簽：如果最後都要用聯名層樓嘅水位，就要說服另一位業主一齊簽二按或者轉按套現。好多客人以為冇得傾，但實務上只要加入清楚嘅還款計劃同書面安排，好多家庭都處理到。

四、已核實數字

利率規則方面，《放債人條例》由 2022 年 12 月 30 日起，法定貸款利率上限為年息 48%，實際年利率超過 36%，除非相反證明成立，可推定為敲詐性。無抵押貸款冇物業做後盾，批核主要睇入息同信貸紀錄，利率一般比抵押貸款高，比較時一定要用實際年利率（APR）。
如果行到協商路線用物業做抵押，銀行一按成數上限係估價 70%（金管局 2024 年 10 月 16 日起統一），供款與入息比率上限 50%，呢個係銀行體系嘅框架；財務公司二按唔受金管局指引規限，但同樣受年息 48% 法定利率上限約束。

五、實例計算兩個個案

個案一係單邊無抵押：先生自己申請業主私人貸款 80 萬，假設年息 14%、還款期 4 年，等額本息月供大約 21,860 蚊，4 年總利息大約 24.9 萬，實際年利率大約 14.9%。批核條件係佢自己入息要覆蓋到呢個月供連埋層樓一按供款，供款與入息比率都要喺健康水平。
個案二係改用其他資產：兄弟分權共有物業想二按，其中一位拒絕簽名，二按做唔成；另一位名下有一層現契樓，改行加按：估價 500 萬、喺銀行七成上限之內套現 120 萬，假設年息 4.5%、還款期 20 年，月供大約 7,592 蚊，總利息大約 62.2 萬。兩個個案嘅差別好清楚：有抵押借大額可以平息長年期，冇抵押就額度細、息率高。

六、適合邊類人

適合單邊無抵押路線嘅人：借錢嗰位本身係註冊業主、有穩定入息、信貸紀錄正常、所需金額喺入息可負擔範圍之內，而且唔想或者唔可以動用聯名物業嘅水位。
唔適合嘅情況：需要大額資金而個人入息支持唔起無抵押額度；或者聯名物業係唯一資產而另一位業主唔肯簽名——呢個情況最好先處理家庭或者合夥人之間嘅分歧，硬借落去只係將財務壓力堆高。

七、風險提示

第一，長命契下面其中一方破產，佢喺物業嘅權益會交由破產管理官處理，物業日後出售或者轉按都會受影響，所以聯名物業任何財務決定其實影響雙方，瞞住對方借錢並唔係零風險。第二，無抵押貸款唔會影響樓契，但拖欠會影響信貸評級，貸款人一樣可以循法律途徑追討。第三，坊間有中介聲稱「另一半唔使簽名都可以上契」，呢個講法同按揭嘅法律結構矛盾，遇到呢類宣傳要提高警覺，記住忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。第四，用授權書代另一位業主簽按揭，正規貸款機構極少接受，個別所謂可以做嘅安排可能涉及業權爭議。第五，兩位業主協商簽名之前，將還款責任、月供來源同離場安排白紙黑字寫清楚。

八、實際流程點行

單邊無抵押嘅流程好直接：提交身份證明、入息證明同住址證明；貸款機構核對申請人係唔係註冊業主、入息同還款能力；批核出書面報價，列明實際年利率、月供同總還款額；簽貸款協議之後放款，一般一至三個工作日。全程唔涉及土地註冊處，物業查冊唔會有任何改變。

九、常見誤解

誤解一：長命契一半可以單獨按出去。長命契嘅權益係共同擁有，唔存在可以獨立處理嘅「一半」。
誤解二：攞住授權書就可以代配偶簽按揭。正規貸款機構極少接受，呢類安排仲可能帶嚟業權同法律爭議。
誤解三：單邊借錢另一位完全唔會知道。抵押貸款會喺土地註冊處註記，任何人查冊都見到；無抵押貸款就唔會出現喺查冊，但家庭財政原本就應該透明。
誤解四：用對方份糧計入息就唔使佢簽名。入息係用嚟計還款能力，簽名係業權押記嘅法律動作，兩件事分開，抵押貸款兩樣都要。
誤解五：分權共有嘅份額冇人肯按。理論上份額可以按，但接受嘅機構好少，條款亦唔會好，實務上多數行無抵押或者協商簽名嘅路。

十、常見問題 FAQ

以下係呢類客人最常問嘅問題。

1. 聯名物業真係完全冇得單邊做按揭？

抵押貸款要全體註冊業主簽按揭契，冇得單邊做。可以單邊做嘅係無抵押貸款，或者用業主自己名下其他資產做抵押。

2. 無抵押業主貸款最高借到幾多？

按入息、信貸紀錄同還款能力批核，冇劃一上限；實際年利率法定上限 48%，簽約前要求對方書面列明 APR。

3. 我自己名下仲有層現契樓，可以唔經聯名嗰層借錢嗎？

可以。用你自己全資擁有嘅物業做加按，完全唔涉及聯名嗰層嘅業權，上面個案二就係呢個結構。

4. 另一位業主唔肯簽，我可以逼佢簽嗎？

唔可以。簽署按揭契必須係本人自願嘅法律行為，任何一位業主都有權拒絕。

5. 長命契同分權共有借錢有咩唔同？

長命契冇得拆份額做抵押；分權共有嘅份額理論上可以，但接受嘅機構好少。無論邊種，全部業主簽名嘅抵押貸款都係最順嘅路。

6. 單邊借錢另一位會唔會喺查冊見到？

無抵押貸款唔會喺物業查冊顯示；抵押貸款一定會，因為押記要喺土地註冊處註冊。

7. 過程中點樣核實貸款公司係正規？

喺公司註冊處網站免費下載持牌放債人名單核對，正規廣告要展示牌照號碼。我哋係 AGI Property Finance 智通物業信貸，放債人牌照 913/2026，所有條款簽約前會逐項解釋。

十一、結語

聯名物業嘅借錢空間由業權結構決定：全體簽名嘅抵押貸款係正路，單邊只有無抵押一條真路。與其搵聲稱有「秘技」嘅中介，不如直接同另一位業主攤開計，或者按自己入息行無抵押路線，我哋嘅業主貸款服務頁有方案詳情，聯名結構想改動可以參考之前寫過嘅長命契轉名流程。忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

十二、資料來源

《放債人條例》（第 163 章）利率上限：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap163；公司註冊處放債人登記冊及持牌人名單：https://www.cr.gov.hk/tc/services/money-lenders/search/licensee-search.htm；香港金融管理局物業按揭消費者資訊（成數與 DSR）：https://www.hkma.gov.hk/eng/smart-consumers/mortgages。資料核對日期：2026-11-07。