長命契轉名2026｜甩名流程、印花稅及按揭影響

香港人講嘅長命契，正式名稱係「聯權共有」。唔少夫妻買樓都係咁做，貪佢其中一方過身之後，業權自動歸另一方，唔使搞遺產承辦、唔使等法庭批。但當婚姻狀況、財務安排或者按揭需要改變，長命契就會變成阻礙——最常見嘅情況就係「甩名」，即係把其中一方嘅業權轉去另一方名下。呢篇講清楚長命契同分權共有嘅分別、甩名嘅實際流程、印花稅點計，同埋最容易踩中嘅按揭陷阱。

長命契同分權共有有咩分別

長命契（聯權共有）嘅特點係「不分份額」。兩夫妻共同持有一個單位，法律上唔係各佔一半，而係兩人共同擁有全部，任何一方都唔可以話「我賣我嗰半」。好處係一方過身，業權自動由另一方承接，唔需要遺產承辦，亦唔會被死者嘅債權人影響。

分權共有就係按比例持有，例如各佔五成。好處係各自可以透過遺囑處理自己嗰份，亦可以單方面賣或者轉讓自己嘅份額。壞處係一方過身，佢嗰份會進入遺產，要辦承辦手續，時間可以由幾個月到一年以上。

兩種業權可以互相轉換。由長命契改為分權共有，法律上叫「分割業權」，雙方書面通知就可以，一般唔涉及金錢代價，通常亦唔需要繳印花稅。但由分權共有再合併成長命契，或者把一方業權轉走，就屬於業權轉移，要計印花稅。

長命契一方過身業權點處理

如果業權仍然係長命契，一方過身之後，生存者自動成為唯一業主，唔需要辦遺產承辦，亦唔受死者遺囑影響——呢點好多人誤解，以為寫咗遺囑就可以把長命契嘅份額留俾子女，其實唔得。

手續上仍要做一步：把死亡證送交土地註冊處註冊，記錄業權變動。呢個動作唔難，但唔做嘅話，日後賣樓或者申請按揭時，查冊會顯示業權未更新，銀行會要求補辦手續，拖慢成交。

咩情況下需要甩名

第一個原因係按揭保險。申請高成數按保，申請人必須在申請時未持有任何香港住宅物業。如果夫妻其中一方本身已經有樓，另一方想以首置身份申請九成按揭，就要先把現有物業嘅業權集中喺一方身上，另一方「甩名」後再入市。

第二個原因係供款與收入比率。銀行計 DSR 時，會把申請人現有嘅按揭供款計入負擔。如果夫妻各自持有物業，其中一方想再買，甩名可以減低佢賬面上嘅供款壓力，提高獲批機會。

第三個原因係遺產同資產安排。有啲家庭唔想業權自動歸配偶（例如再婚家庭、或者想預留給前一段婚姻嘅子女），就會把長命契改為分權共有，再各自訂立遺囑，按意願分配。

甩名要交幾多印花稅

首先要澄清一個常見誤解：近親轉讓並無印花稅豁免。2024 年 2 月 28 日三大辣稅撤銷之後，香港住宅物業只按從價印花稅（第 2 標準稅率）計算，近親與非近親一樣，都要按物業售價或者市值（兩者以較高者為準）繳稅。

2026 年 2 月 26 日起嘅新稅率表加入邊際寬減，400 萬或以下物業只需 100 元；400 萬零 1 元至 432 萬 3,780 元，按 100 元加超出部分 20% 計算；之後按 1.5%、2.25%、3%、3.75% 逐級遞增，2,173 萬 9,121 元以上為 4.25%。所以一個 600 萬嘅單位甩名，印花稅大約 13 萬 5 千，呢條數最好喺決定之前就同律師計清楚。

要留意稅務局有權按市值徵稅。如果轉讓價明顯低於市值（例如用 100 元象徵式代價），稅局可以按市值重新評稅，唔會因為你哋係夫妻而網開一面。實務做法係按估價行估值或者銀行估價成交，保留估值報告做證明。

甩名對現有按揭嘅影響

物業仍然有按揭的話，甩名唔止係改個名咁簡單。業權變動屬於按揭契內嘅重大事項，必須事先通知銀行並取得同意，否則技術上已違反合約條款，銀行有權要求即時還款。

大部分情況下，銀行會要求把原有按揭「重做」——新業主重新提交入息證明、通過壓力測試、重新做估價，等於重新申請一次按揭。如果新業主收入不足以單獨承擔，就要考慮先清還部分貸款、加入擔保人，或者轉去審批較有彈性嘅機構。

另一條路係先贖契再轉名，然後由新業主重新申請按揭。好處係流程乾淨，唔受原有按揭條款限制；壞處係要準備一筆過渡資金，而且重新申請期間利率同估價都可能變。

實際流程同所需文件

第一步係找律師，講清楚係「近親轉讓」抑或「送贈」。第二步係計印花稅同準備資金。第三步簽轉讓契，同時處理原有按揭（贖契或者申請新按揭）。第四步把新契送交土地註冊處註冊，通常 4 至 8 個星期完成。最後記得通知管理處、保險公司同按揭銀行更新業主資料。

文件方面，一般需要雙方身份證、結婚證明（如適用）、原有樓契、最新查冊、銀行估價報告或者估價行報告、按揭還款表，以及新業主嘅入息證明。如果物業有僭建或者未解除嘅釘契，要先處理好，否則轉名後銀行一樣會拒批。

五個容易踩中嘅陷阱

第一，用「送贈契」代替買賣。送贈代表無代價轉讓，銀行對送贈契嘅按揭取態非常保守，好多直接拒批，因為業權來源被視為較弱。除非你唔需要按揭，否則用市值或者近親優惠價加正式轉讓契會穩陣得多。

第二，忽略時間差。甩名完成、業權更新，到銀行同稅局系統反映，中間有時間差。如果他日即刻買第二層樓申請按保，銀行查到申請人短期內曾持有物業，有機會質疑首置身份，最好預留幾個月緩衝。

第三，只改業權唔改按揭。有人以為轉名後銀行會自動更新，其實要主動通知。日後索償或者轉按時，業主同借款人唔一致會引起好多麻煩。

第四，忘記保險同管理處。家居保險、火險受益人、管理處業主記錄都要同步更新，否則出事時索償可能被拒。

第五，自己計印花稅。稅階有邊際寬減、有市值爭議，自己上網計完就落訂，最後發現預算差幾萬，呢類個案每星期都有。用律師或者專業估價做基礎，比事後補救便宜。

常見問題與注意事項

1. 長命契可以直接改成一人持有嗎？

可以，但要視為業權轉讓處理。先由雙方同意把聯權共有分割為分權共有，再由一方把份額轉給另一方，過程中要計印花稅，如果有按揭就要先取得銀行同意。

2. 甩名要唔要真金白銀交易？

法律上可以無償轉讓，但實務上建議有實質代價，例如按估價成交。無償轉讓（送贈）會令銀行對按揭卻步，稅務局亦有權按市值徵稅，兩邊都唔着數。

3. 甩名後仲可以做九成按揭嗎？

甩名本身唔會令你自動符合資格。按揭保險要求申請人在申請時未持有任何香港住宅物業，所以甩名後要確認業權已正式轉出、查冊已更新，才符合首置定義。

4. 送贈契同買賣契有咩分別？

送贈契代表無代價轉讓，買賣契則有成交價。銀行普遍不接受送贈契作為按揭基礎，買賣契連估價報告則較易獲批，印花稅兩者都按市值計算。

5. 甩名之後幾時可以再買樓？

法律上冇冷靜期，但按保及銀行審批會看近期物業持有紀錄。建議至少預留三至六個月，並保留甩名文件、印花稅證明同銀行交易紀錄，方便日後解釋資金來源。

6. 長命契一方過身要辦咩手續？

把死亡證送交土地註冊處註冊，更新業權記錄，同時通知按揭銀行及管理處。呢個過程唔需要遺產承辦，但如果死者另有其他資產，仍然要另行處理遺產。