失業供唔起樓點算？斷供時序、銀行還款安排同物業貸款選擇
失業唔等於即刻收樓。呢篇講清楚斷供到收樓的實際時序、銀行四種還款安排嘅代價、失業期間申請按揭的四條路，同繼續供、出租、賣樓三條路線的實際計算，附每月缺口實例。
被裁員嗰日，多數人先想到嘅係下個月仲有冇糧出，好少人即刻想到按揭。但實際上，失業對一個有樓家庭嘅衝擊，唔係由第一個月斷供開始，而係由你唔知可以做咩開始。
我做物業貸款，接過唔少呢類個案。有人失業四個月就頂唔住借貴錢，有人明明有半年現金卻慌到想即刻賣樓。兩種反應都會令你嘅位置變差。以下講清楚斷供之後實際會發生咩事、銀行有咩工具、失業期間仲有冇得申請貸款，同幾時應該認真考慮賣樓。
一、斷供之後唔會即刻收樓
呢個係最重要的心理錨。按揭合約寫得再嚴，收樓都係一條有程序的民事路線，唔係還唔到一期就上門。
一般時序係咁：第一期逾期之後，銀行會發短訊同電話提醒，通常仲會收手續費；兩三期之後轉交催收部門，開始有書面通知；持續欠供，銀行會出律師信要求限期清還；再無回應就入稟法院申請收樓令；取得判決同命令之後，才由執達主任執行交樓，物業之後拍賣。
由第一次欠供到真正交樓，實務上通常以月計，唔係以日計。呢段時間就係你嘅操作空間——但前提係你唔好消失。銀行最怕嘅唔係你供唔起，而係搵你唔到。
二、第一件事係打電話
好多人怕聽銀行電話，覺得避一避就冇事。實情係逃避會令個案直接跳去法律程序，因為銀行無從判斷你係「暫時困難」還是「唔想還」。
做法好具體：打去按揭熱線，講明你已經失業、幾時開始、預計幾時有新工作、手上有幾多現金、希望申請咩安排。同時用書面（電郵或者信件）再講一次，保留個案編號同對方姓名。書面紀錄係日後爭取安排嘅基礎。
如果已經有幾間機構同時供，優先處理按揭。按揭斷供嘅后果最重，卡數同私人貸款逾期主要影響信貸紀錄，兩者層級唔同。
三、銀行手上有咩工具
第一是還款假期，即暫停供款一段短時間。部分銀行在特殊情況下會考慮，通常要提供失業證明，例如解僱信或者僱主證明。呢段期間利息照計，多數會資本化入本金，即係話假期結束之後你嘅欠款會增加。
第二是延長還款年期。年期拉長，月供即刻降，代價係全期利息增加。呢個係最容易批嘅安排，因為對銀行來說風險最低，你亦唔會有額外費用。
第三是暫時只還利息。部分銀行在客戶有短期困難時會考慮，月供可以顯著降低，但本金唔會減少。
第四是重組還款安排，把逾期金額攤分到未來期數。呢個通常要進入較正式的程序，亦可能影響信貸紀錄。
要老實講一句：以上全部係銀行酌情，唔係客戶權利，銀行有權拒絕。按揭保險計劃亦唔包失業，保險保嘅係銀行嘅信貸風險，唔係你嘅供款能力。呢點好多人都誤會。
四、失業期間仲可唔可以申請按揭
可以，但難度高，關鍵在於你能唔能夠證明「還款能力會恢復」。
第一條路是新工。已經簽咗新合約，有 offer letter 列明職位、入職日期同薪酬，部分銀行會接受，但通常要求入職後才放款，或者要求你先過試用期。呢個係最常見嘅做法。
第二條路是擔保人。加一位有穩定入息嘅擔保人，銀行會把佢嘅收入計入供款與入息比率。代價是擔保人要承擔法律責任，而且佢自己日後申請信貸會受影響，所以呢個安排要講清楚，唔好含糊。
第三條路是資產證明。有大額存款、股票或者另一層已供滿嘅物業，部分機構會以資產水平作為審批依據。呢類產品息口通常較高，成數較低，但唔需要入息證明。
第四條路是租金收入。如果物業已經出租，租金可以計入收入，但要提供租約同租金入帳紀錄，而且要留意按揭合約有冇要求出租須經銀行同意。
五、有樓但冇收入可以點做
呢個係最現實嘅問題。手上有一層樓，但冇糧單，可以點做。
業主私人貸款係其中一個方向。呢類產品以物業權益作基礎，部分機構審批時會睇估值同剩餘可借空間，對入息證明的依賴較低。代價係 APR 高，額度細過按揭，年期亦短，適合短期周轉，唔適合用來填長期現金流缺口。詳細可以睇業主貸款服務頁。
二按或者加按就要小心。呢類產品多數仍然要入息證明，而且失業期間申請，審批會更保守。就算批，一按加二按嘅總供款會上升，如果你嘅收入未恢復，等於把風險加倍。
仲有一個常被忽略的選項：同銀行傾「只還息」期間，同時把物業出租，用租金頂住供款。但出租要睇按揭合約條款，有啲合約要求書面同意，擅自出租可能構成違約。
六、三條路線點揀
繼續供，前設係你有足夠現金撐到收入恢復。一般建議預留最少六個月供款加生活費，如果只得兩三個月，強行撐落去風險很高。
出租，適合你打算長期持有、而且物業位置有租務市場。要計清楚租金收入減管理費、差餉、維修之後，實際補貼幾多。租金通常唔夠完全蓋過供款，只係減輕壓力。
賣樓，係最後一步，但有時係最理性的。判斷標準唔係「唔想蝕」，而係「繼續持有嘅成本」同「未來價格預期」邊個大。如果已經要靠貴息貸款維持供款，其實你係用高息負債補貼一項資產，呢個結構唔會自己變好。
賣樓有幾項成本要預：代理佣金、律師費、按揭罰息期內嘅罰息、如果未過額外印花稅期限仲有稅務成本。呢啲加埋可能佔樓價幾個百分點，所以要早計，唔好等到被收樓才被迫賣。
七、一個實際數字
假設月供 18,000，家庭生活費 25,000，即每月固定支出 43,000。失業後如果只有配偶一份收入 20,000，每月缺口 23,000。
六個月缺口即 138,000。呢個數字就係你嘅「安全線」。如果手上現金少過呢條線，就唔應該只靠積蓄撐，要同時做兩件事：向銀行申請還款安排，同埋認真評估賣樓或者出租。
反過來講，如果現金有二十萬以上，而你有信心半年內重返職場，強行賣樓反而可能係在最差時點離場。
八、幾時一定要搵專業意見
收到律師信、法院傳訊令狀、或者收樓令，唔好自己處理，每份文件都有回應期限，逾期可以直接被判敗訴。這一刻需要的係律師，唔係貸款中介。
另外，如果你已經開始用信用卡或者高息貸款支付按揭，呢個係一個明確警號：你嘅債務結構已經失衡，再拖只會令可選項越來越少。
常見問題
以下幾條係客人最常問嘅。
1. 失業幾耐銀行才會開始收樓？
冇固定答案。實務上由逾期開始計，通常要經過提醒、催收、律師信、入稟幾個階段，以月計。但拖延唔會令程序停，只會令你失去協商空間。
2. 失業可以申請還款假期嗎？
可以向銀行提出，但屬酌情安排，銀行會要求失業證明並評估你嘅還款前景。獲批期間利息一般照計，部分會資本化，即係話債務總額會上升。
3. 按揭保險會唔會幫我還款？
唔會。按揭保險保障嘅係銀行在借款人違約時的損失，唔係借款人的供款責任，亦唔包失業。呢個係最常見嘅誤解之一。
4. 失業期間可以加按套現嗎？
技術上可以申請，但實際上多數會被拒，因為加按同樣要計供款與入息比率。如果有擔保人或者租金收入，機會會高一些。詳情可以睇加按套現服務頁。
5. 物業出租要通知銀行嗎？
要。按揭合約通常訂明出租須經銀行書面同意，擅自出租可能構成違約，銀行有權要求提前還款。呢個唔係形式問題，係實質風險。
6. 賣樓要預幾多成本？
代理佣金、律師費、按揭罰息、以及未過額外印花稅期限嘅稅款。實際金額視樓價同持貨期而定，賣之前一定要逐項問清楚，唔好只計「賣幾錢」。
7. 破產可以解決供樓問題嗎？
唔可以。破產令生效後物業會歸受託人處理，有淨值的會出售還債，你唔會因此保留層樓。破產係處理整體債務，唔係保留資產的工具。
8. 失業期間借錢會唔會影響日後按揭？
會。新貸款會計入供款與入息比率，而且短期內多次申請信貸會令查詢紀錄增加，銀行會視為風險訊號。所以唔好同時向多間機構遞交申請。
結語 先計現金，再談選擇
失業最難受嘅係失去確定性，但按揭問題其實係一條算式：現金除以每月缺口，得出你可以撐幾個月。呢個數字一清二楚之後，選擇就唔再是靠感覺。
我哋係持牌放債人，牌照號碼 913/2026，做物業相關貸款，唔會保證批核。手上有物業、想知喺收入不穩嘅情況下仲有咩空間，可以先做免費評估，計清楚 APR、月供同總利息再決定。
實際年利率（APR）視乎物業估價、貸款額、還款期及信貸紀錄而定，市場上一般由十幾釐至三十幾釐，並以《放債人條例》第 24 條規定嘅 48% 為法定上限，超過 36% 可被推定為敲詐性。所有貸款申請須經審批，本機構不保證批核。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
