村屋、唐樓及單邊契物業按揭｜成數、年期及申請須知

一句總結：村屋、唐樓及單邊契物業的按揭成數通常低於私樓，部分銀行只做五至六成，關鍵限制來自估價疏落、業權完整度及樓齡，落訂前應先做預先估價。

同樣是住宅，村屋、唐樓和單邊契物業的按揭審批明顯比私人屋苑複雜。原因不是銀行故意刁難，而是這幾類物業的市場成交少、估價浮動大、業權狀況差異廣，銀行難以用標準模型定價。

村屋方面，銀行最關心三件事：地段與屋地界址是否清晰、是否屬於牌照屋或舊批屋、有無未經批准的僭建或加建。位置偏遠、路權不清或無正式入伙紙的村屋，部分銀行直接不做，能做的一般只批五至六成，還款期亦可能縮短。700呎三層村屋與市區400呎單位，貸款條件可以差很遠。

唐樓的主要限制是樓齡。銀行普遍以「樓齡加還款期不超過70至75年」作為上限，五十年樓齡的單位，還款期可能只剩20至25年，每月供款因此上升，反過來壓低可借金額。另外，唐樓常見的改建、分間套房、天台加建，都會影響估價及審批。

單邊契物業是難度最高的一類。由於業權不完整，銀行難以在違約時完整執行按揭，多數直接拒批，能做的成數通常只有四至五成，利率亦較高。這類物業的按揭需求，實務上多數由持牌財務公司承接。

實際操作上，最有效的自保方法是簽臨時買賣合約前先做預先估價，並且要求代理提供土地查冊、屋宇署圖則及任何批准文件。如果估價與成交價差距超過一成，就要認真考慮是否繼續，因為差額全部要自己補現金。

常見問題

視乎屋型、位置及估價，市場上常見五至六成，個別條件理想的村屋可到七成，但較少有九成。實際成數以銀行估價及審批為準。

難度很高。無入伙紙或屬未經批准建築的村屋，多數銀行不接受，少數接受的會大幅調低成數及縮短年期。

會。銀行一般以樓齡加還款期不超過70至75年計算，樓齡五十年以上的單位，還款期可能只剩20至25年，每月供款相應增加。

銀行普遍審慎甚至拒批，能做的成數通常只有四至五成。市場上這類按揭多由持牌財務公司承接。

會影響估價及審批。未經批准的加建、天台屋或改建，銀行可能要求先還原，或直接扣減估值，導致可借金額下降。

先做預先估價，並查閱土地查冊、屋宇署圖則及相關批准文件，確認地段界址、路權及有無僭建，再決定是否落訂。