物業風險與按揭疑難｜凶宅、樓契遺失、負資產及 Call Loan

凶宅的影響比想像中闊。銀行估價一般會扣減一成至三成，部分銀行直接拒批；更常見的陷阱是「同層」或上下層單位亦受牽連，買家查冊看不到，要靠地產代理及管理處打聽。財務公司對凶宅取態較寬鬆，但利率及費用會反映風險。

樓契遺失並非無救。可向土地註冊處查冊並申請契約副本，再由律師處理宣誓及核證程序，多數銀行接受經核證的副本辦理按揭。真正麻煩的是業權鏈有斷層（例如多年來欠缺轉名文件），這類個案要找律師做業權補救，時間及費用都會增加。

負資產是賬面概念，不等於即時收樓。樓價跌至低於貸款餘額時，只要持續準時供款，銀行一般不會要求提早還款；但轉按、加按、甚至部分重組申請都會受阻，因為新造按揭的估值不足以覆蓋原有貸款。

Call Loan（要求提前償還）有明確觸發點：連續拖欠供款、物業被釘契、業權變更未通知銀行、違規改建或用途不符地契。收到通知不等於物業即刻被收回，應第一時間與銀行協商還款方案，或安排轉按至其他機構，愈拖選擇愈少。

還有兩項常被忽略的法定要求。強制驗窗計劃下，收到通知須於限期內完成檢驗及修葺，逾期可被檢控，亦會影響買賣及按揭。至於2047年地契，随《政府租契續期條例》2024年7月生效，一般用途地契到期會自動續期50年，無須補地價，市場早年對「2047大限」的恐慌已不成立。