業主貸款與二按套現｜分別、成數、利率及申請條件

手上有物業但需要資金，業主通常有三條路：加按、轉按套現，或者做二按與業主私人貸款。三者最大分別在於是否影響原有的一按，以及需不需要把樓契交出來。

二按是在銀行一按之上再加一層抵押。理論上要取得一按銀行同意，但大多數銀行不願意做第二順位債權人，所以市場上的二按主要由持牌財務公司承做。可借金額通常以物業估值減去一按餘額，再乘以一個折扣計算，成數視物業類型及還款能力而定。

業主私人貸款（P Loan）不同，它多數不需要交出樓契，批核時會參考物業價值作為背景，但法律上仍屬無抵押貸款，因此金額一般較二按低，年期較短，利率亦較高。好處是申請快、手續簡單，不會影響原有按揭條款。

加按與轉按套現則是在原有銀行體系內操作：加按是向原銀行增加貸款額，轉按是搬到另一間銀行並同時套現。兩者的利率最接近市場一按水平，但需要重新通過入息審查及估價，時間較長，亦受制於銀行對物業類型及樓齡的要求。

要留意的是，二按及各類物業貸款的利率明顯高於一按，而且多層借貸會令每月總供款上升。計算時應以最壞情況（利率上升、收入減少）測試還款能力，並確保所有貸款都在持牌機構辦理，避免落入高利貸或層壓式中介陷阱。