香港按揭成數2026｜七成上限、按保九成條件及計算方法

金管局自2024年10月16日起，把住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，不再按樓價分級，亦不分自住或出租、首次置業或已經持有物業。這一步令計算變得簡單：樓價乘七成，就是理論上的最高貸款額。

要突破七成，唯一合法途徑是按揭保險計劃。樓價1,000萬或以下、所有抵押人在申請時均未持有香港住宅物業、全部申請人為固定受薪人士，最高可做九成；樓價1,000萬至1,125萬，貸款上限900萬；1,125萬至1,500萬最高八成。自僱或收入非固定人士，即使做按保通常亦只到八成；出租物業或公司名義持有，最高七成而且不可申請按保。

另一個常被忽略的規則，是貸款額以「成交價」與「銀行估價」兩者中較低者計算。買入價600萬但銀行估價只有550萬，七成按揭只能借385萬，差額要自己補。這也是很多人預算失準的原因。

還款能力方面，壓力測試已於2024年2月28日起暫停，現時只需符合供款佔入息比率（DSR）上限50%，即每月所有債務供款不超過月入一半。聽起來寬鬆了，但銀行仍會審查收入穩定性、首期資金來源及信貸紀錄，實際批核往往比指引更保守。

資助房屋是例外。綠置居及新居屋在房委會擔保下，綠表買家最高可做九成半，白表一般九成，免按保費、免壓力測試，還款期最長30年。這也是為什麼同樣收入的人，買資助房屋比買私樓容易上車。