工商廈、商舖及車位按揭2026｜成數、年期及估價方法

非住宅物業包括工廈、商舖、寫字樓及車位，按揭條件與住宅是兩套邏輯。銀行對非住宅的按揭成數一般較住宅保守，普遍在五至六成之間，個別物業類型及位置會再調整；財務公司可做到較高成數，但利率明顯較高，適合短期周轉而非長期持有。

年期是很多人忽略的一環。住宅按揭最長可做30年，工商廈一般最長20年，獨立車位年期更短，通常10至15年。同樣貸款額，年期縮短三至十年，每月供款可以相差三成以上，計還款能力時必須用實際年期而非住宅的直覺。

估價方法完全不同。住宅主要參考同屋苑成交；工商舖則以租金回報推算，即以現時租金除以回報率得出估值，再參考同區成交修正，所以租約質素、租客行業、剩餘租期直接影響估價。車位看的是同一屋苑或同區車位的成交活躍程度，成交稀疏的車位估價彈性會很大。

印花稅方面，非住宅採用另一套從價印花稅稅率。2024年2月28日三大辣稅撤銷後，非住宅不再有額外印花稅；400萬或以下的物業（包括不少車位）同樣只需100元印花稅，這一點對投資細價車位的人相當重要。

收租風險要預先算入還款計劃。商舖空置期可以長過半年，工廈用途受地契及大廈公契限制（違規居住屬違法，亦影響按揭），車位租金隨屋苑車位供應波動。做融資時最好預留三至六個月空租期的供款緩衝，而不是假設租金永遠收足。