香港買樓流程2026｜由睇樓到收樓、按揭申請及隱藏成本

流程骨架是這樣：睇樓 → 查冊（確認業權、有無釘契或僭建）→ 簽臨時買賣合約並付細訂（一般為成交價3至5%）→ 交律師處理正式合約及加付大訂 → 申請按揭 → 成交日前完成按揭契及樓契 → 收樓驗樓。任何一步拖延，都可能觸發違約條款。

時間控制最關鍵。由臨約到成交一般45至90日，按揭申請最好在臨約後數日內遞交，因為銀行估價連批核通常要兩至六星期，遇著估價不足或需要補文件，時間會再拉長。與賣方議價時，把成交期訂得鬆一點，往往比爭幾萬元樓價更實際。

撻訂是最痛的風險。買方違約，細訂會被沒收；若已簽正式合約，賣方仍可追討實際損失。賣方違約則須雙倍退回訂金。所以落訂前最好已取得銀行預先批核（pre-approval），確認可借金額、有無需要擔保人，而不是簽完才發現借唔足。

隱藏成本要有心理準備。印花稅、律師費、地產代理佣金、按揭保險費、估價費、裝修及家電，加起來通常是樓價的3至5%，全部要用現金支付，不能靠按揭。600萬單位做七成按揭，現金支出往往接近200萬，這條數最好在睇樓階段就算清楚。

上車之後還有幾件事。供樓利息可扣稅——居所貸款利息扣除每年上限100,000元，最多20個課稅年度，須為自住物業。收樓後要辦水、電、煤轉名及管理處登記。至於內地買家，2024年2月28日撤辣後買家印花稅已撤銷，與本地買家同一從價印花稅稅率，惟按揭審批對境外收入證明的要求仍然較嚴。