逆按揭／安老按揭2026｜申請資格、年金、費用及退休理財攻略

退休後有樓住，未必代表手上現金充裕。對於有自住物業、但退休收入有限的業主，逆按揭可以將物業資產轉成現金流，繼續住喺自己屋企之餘，每月收取年金。
香港常講的「安老按揭」，是香港按揭證券有限公司全資附屬機構香港按證保險有限公司推出的安老按揭計劃。合資格人士可以選擇10年、15年、20年或終身年金，亦可以按需要申請一筆過貸款。
不過，逆按揭始終是一項貸款安排。收取年金的同時，利息及按揭保費亦會累積。物業日後點處理、子女是否打算繼承，以及自己退休後實際需要幾多現金，全部都值得在申請前計清楚。

甚麼是逆按揭／安老按揭？

傳統按揭是借錢買樓，再每月供款；逆按揭則是將已持有的住宅物業抵押，換取每月年金或者一筆過貸款。
安老按揭的其中一個特點，是借款人一般可以繼續住喺原有物業。年金可以選擇固定年期或者終身領取，而貸款利息及按揭保費會計入貸款結欠。
當貸款終止後，業主或者遺產代理人可以清還貸款，將物業贖回。如果不贖回，貸款機構可以出售物業，用出售所得清還貸款。若清還貸款後仍有餘額，才會退還給業主或遺產代理人。

幾多歲可以申請安老按揭？

一般申請人需要：
- 年滿55歲並持有有效香港身份證
- 沒有破產、破產呈請或受個人自願安排所規限
- 抵押物業位於香港
- 物業符合計劃的住宅物業要求
- 物業一般樓齡不超過50年，超過50年則按個別情況處理
如果抵押的是未補地價資助出售房屋，一般最低申請年齡為60歲。
計劃最多接受3名借款人聯名申請。如果有兩人或三人共同申請，計算年金時會以最年輕借款人的年齡作準。
至於物業本身，如果有出租、轉名、送贈契、補地價或者其他業權安排，就不應只按照一般資格自行判斷，最好在申請前先確認是否符合計劃要求。

安老按揭每月可以收幾多？

年金不是按照樓價直接乘一個固定百分比。
實際金額會受到以下因素影響：
- 借款人年齡
- 物業價值
- 借款人數目
- 選擇10年、15年、20年或終身年金
- 定息或浮息安排
- 有沒有提取一筆過貸款
通常年齡越高、物業價值越高，或者選擇較短的年金期，每月年金會較高。不過，聯名申請會以最年輕借款人的年齡計算，所以兩個人的年齡差距亦會影響年金金額。
例如香港按證保險有限公司公布的參考例子，價值250萬元的物業，由70歲人士申請終身年金，浮息計劃每月約6,975，定息計劃每月約7,675。
另一個例子是價值600萬元的物業，由70歲丈夫及60歲妻子共同申請10年年金，浮息計劃每月約18,180，定息計劃約19,980。
這些只是參考數字，實際年金要以申請時的計算結果為準。
另外，安老按揭的指定物業價值亦有計算上限。物業估值800萬元或以下，一般以100%物業估值計算；超過800萬元的部分則以50%計算，指定物業價值上限為2,500萬元。

可以一次過提取一筆錢嗎？

可以。
除了每月年金，安老按揭亦設有一筆過貸款安排，可以用來處理較大的資金需要。
例如：
- 大型醫療開支
- 裝修
- 清還其他債務
- 家庭突發支出
- 退休初期的大額生活開支
不過，攞多一筆錢，代表整體貸款結欠亦會增加。如果本身有打算將物業留給子女，這一點尤其需要計算。

安老按揭有甚麼費用？

安老按揭不是單純「每月收錢」。
貸款期間會產生利息及按揭保費，另外亦可能涉及輔導費、律師費等支出。

利息
貸款利息按貸款總結欠以複息計算。貸款維持得越耐，利息對最終欠款的影響越大。

按揭保費

安老按揭計劃涉及基本按揭保費及每月按揭保費。
現時官方資料顯示，基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分7期支付；每月按揭保費則按貸款總結欠以年率1.25%計算。

其他費用

申請過程需要完成指定輔導，亦可能涉及相關輔導費及法律費用。如果原有物業仍有按揭，處理原有貸款亦可能產生額外費用。
所以，計安老按揭時，唔好只問「每個月有幾多錢收」，貸款維持多年後的總結欠同樣重要。

安老按揭可以一直住喺原本間屋嗎？

一般可以。
安老按揭提供10年、15年、20年固定年期或者終身年金。即使選擇的年金期完結，只要貸款沒有因其他原因終止，借款人一般仍可以繼續居住。
如果之後因健康或者照顧需要搬去安老院，亦可能涉及出租物業的安排。不過出租並非完全沒有限制，需要符合計劃規定。
未補地價資助出售房屋亦有額外要求，不能直接當作一般私人住宅處理。

安老按揭會唔會影響子女繼承？

會。
原因很直接：貸款不是免費套現。
年金、一筆過貸款、利息及按揭保費會逐步反映在貸款結欠之中。日後如果子女希望保留物業，就需要先處理相關貸款，將物業贖回。
如果物業出售後的款項足以清還貸款，剩餘金額會按計劃安排處理；如果出售所得不足以清還相關貸款，則涉及安老按揭的保險安排。
因此，如果一開始已經打算將層樓留俾子女，最好連同家人一齊計一計。

可以提前還清安老按揭嗎？

可以。
安老按揭計劃目前不設提前清還貸款罰款，借款人可以提前全數清還貸款，取回物業。
計劃亦設有6個月冷靜期。如果在首6個月內終止安老按揭，基本按揭保費可以按規定獲退還及豁免。不過，期間已產生的利息、已加借費用及相關終止貸款費用仍需要處理。

逆按揭同一般物業套現有咩分別？

兩者都可以將物業變成現金，但還款方式完全不同。
安老按揭主要針對符合資格的長者業主，重點是用物業換取退休現金流，同時保留居住安排。
一般物業貸款、一按、二按或者轉按套現，則通常需要考慮收入、物業估值、現有按揭、負債、TU信貸紀錄及貸款機構的審批要求。
例如一位退休業主只係需要一筆錢應付裝修或醫療開支，未必一定需要長期收年金；另一位業主可能更加重視每月現金流，希望繼續住喺自己間屋。兩種情況需要考慮的方向已經不同。
如果選擇一般物業貸款，亦要留意每月還款會直接影響退休後現金流。

退休前後想用層樓套現，可以先問自己幾個問題

第一，究竟每月差幾多錢？

例如退休後每月生活費20,000，而固定退休收入有13,000，真正需要處理的是每月$7,000的缺口。

第二，層樓係咪一定要留俾下一代？

如果有明確傳承打算，就需要計埋日後贖回物業的成本。

第三，需要長期現金流，定係一筆過資金？
長期生活費同一次性大額開支，未必適合用同一種貸款方式處理。

第四，退休後仲可唔可以負擔每月供款？

如果考慮一般一按、二按或者轉按，不能只看可以套現幾多，亦要計每月還款額。

申請安老按揭要準備甚麼？

正式申請之前，可以先整理：
- 香港身份證
- 物業資料及業權文件
- 現有按揭資料
- 物業估值資料
- 聯名借款人的資料
- 退休後收入及支出
- 預計每月需要的現金流
- 是否需要一筆過貸款
- 物業日後會否出租
- 有沒有留給子女的安排
安老按揭正式申請前，需要先接受指定輔導並取得《輔導證書》。申請人亦需要了解貸款的責任、費用及日後物業處理方式。
如果物業涉及轉名、送贈契、補地價或者其他業權問題，最好在處理之前先確認，避免完成交易後才發現不符合相關要求。

逆按揭／安老按揭FAQ

Q1: 55歲就可以申請安老按揭？
一般情況下可以。未補地價資助出售房屋則一般需要年滿60歲。

Q2: 安老按揭一定要賣樓嗎？

不需要。借款人一般可以繼續居住物業。貸款終止後，可以清還貸款贖回物業；如果不贖回，貸款機構才可以按安排出售物業。

Q3: 安老按揭每月可以收幾多？

沒有固定金額，主要視乎年齡、物業價值、借款人數目、年金年期及利率安排。申請時應以最新官方計算結果為準。

Q4: 安老按揭會唔會影響子女繼承？

會影響日後物業的處理方式。由於利息及按揭保費會累積，子女如希望保留物業，需要先處理相關貸款。
逆按揭真正解決的是退休後「有樓但現金流不足」的問題。至於是否適合自己，就要睇退休收入、每月開支、物業價值、貸款成本，以及有冇打算將層樓留俾下一代。

如果想比較安老按揭與其他物業套現方式，可以先了解自己的物業估值、現有按揭及實際資金需要，再按個人情況考慮。
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