遺產物業按揭｜長命契、遺產承辦、Assent 到銀行批核全流程

家人走咗，物業仲有按揭未供完。有人打嚟問：我而家可唔可以加按套現，幫手辦後事同交律師費？

答案要分兩種情況——如果層樓係「長命契」，可以，而且好快；如果係單人持有或者「分權共有」，唔可以，要等遺產承辦辦妥先。

呢個分別，決定咗你要等兩個月定九個月，亦決定咗你有冇資格在這段時間做任何物業融資。呢篇把程序、時間、文件同銀行取態講清楚。

一、一句話答案

遺產物業可否做按揭，睇三樣：業權持有方式、有冇遺囑、承辦文件辦到邊一步。長命契物業唔需要承辦，登記死亡證後業權已自動歸生者，可即時申請按揭；單人持有或分權共有的物業，必須先取得遺囑認證或遺產管理書，並完成遺產歸屬契登記，銀行才會開始審批。

二、先分辨業權三種情況三條路

物業的持有方式，直接決定你需要唔需要辦遺產承辦，亦決定整個過程的時間長短。
情況一：聯權共有（長命契）。所有業主共同擁有一個不可分割的業權。其中一人去世，業權自動轉移給在生的聯權共有人，呢個物業唔屬於遺產，唔需要經遺產承辦。在生業主只需由律師把死亡證登記到土地註冊處，更新業權紀錄。

對按揭的意義：呢個係最快的一條路。因為在生的一方本身已經是唯一合法業主，可以即時申請加按、轉按或者出售，唔需要等任何法院文件。

情況二：分權共有。各業主按指定份額持有，例如各佔一半。其中一人去世，他的份額就成為遺產的一部分，要按遺囑或《無遺囑者遺產條例》處理。呢個情況下必須辦理遺產承辦，把該份額轉移給受益人，之後才談按揭。

情況三：單人持有。最直接亦最耗時。有有效遺囑，申請遺囑認證（Grant of Probate），由遺囑執行人處理；冇遺囑，由合資格親屬按法定優先次序申請遺產管理書（Letters of Administration）。優先次序一般以配偶、子女為先，之後再到父母、兄弟姊妹。

三、三種情況對照表

聯權共有（長命契）唔需要遺產承辦，登記死亡證後即可申請按揭。
分權共有就需要承辦，處理去世者持有的份額，取得授予書並完成轉名後才可以申請。
單人持有同樣需要承辦，而且因為涉及遺囑認證或遺產管理書，時間通常最長。

四、程序與時間由申請到轉名

第一步：清點資產與負債。包括物業查冊紀錄、銀行結餘、股票、車輛，以及未償還的按揭、信用卡、私人貸款。呢份清單係申請授予書的基礎，亦係日後計算遺產淨值的依據。
第二步：向高等法院遺產承辦處申請。有遺囑的申請遺囑認證，冇遺囑的申請遺產管理書。文件齊備、無爭議的個案，一般需時約二至五個月；涉及海外資產、失聯受益人或繼承權爭議，可以長過一年。
第三步：清還死者債務。執行人或管理人有法律責任優先處理債務，包括物業的未償還按揭，之後剩餘資產才按遺囑或法定比例分配。
第四步：簽立遺產歸屬契（Assent）。呢份文件由執行人或管理人簽署，把物業的法定業權由死者名下轉移到受益人。留意：繼承唔屬於買賣，毋須繳付從價印花稅，但 Assent 仍須送交稅務局印花稅署加蓋印花，取得豁免確認。
第五步：送交土地註冊處註冊。註冊完成後，土地登記冊上的業主正式更新為繼承人，你才擁有完整的處置權，包括出售、出租、加按。
第五步之後的轉名註冊，一般需時約一至兩個月。整體由家人離世到業權乾淨，常見是六至九個月。

五、稅務的兩個常見誤解

誤解一：繼承物業要交遺產稅。香港自 2006 年 2 月 11 日起已取消遺產稅，之後離世者的遺產毋須繳付遺產稅。
誤解二：繼承轉名要交從價印花稅。透過遺囑或無遺囑繼承法規把業權轉到受益人名下，屬於業權轉移而非買賣，毋須繳付從價印花稅；但文件仍要加蓋印花，取得豁免確認，唔係「咩都唔用做」。

六、銀行的實際取態三個門檻

門檻一：授予書。部分銀行在確認遺產管理書或遺囑認證已辦妥後，已可開始受理按揭申請。
門檻二：Assent 已登記。比較謹慎的銀行會要求遺產歸屬契亦已在土地註冊處登記，因為執行人或管理人不一定是受益人，只有 Assent 才能確認物業已正式轉到借款人名下。
門檻三：送契觀察期。繼承得來的物業在法律上屬於無償取得，部分銀行會視之為「送契樓」，設觀察期（常見講法是五年內較審慎，甚至不接受按揭）。呢個唔代表你冇辦法融資，但要有心理準備：同一層樓，銀行可能話「唔做」，而其他機構願意做，條件自然唔同。

七、四個實務情境

情境一：層樓係長命契，配偶走咗，想加按辦後事。
做法：律師登記死亡證，更新業權，然後直接申請加按。呢個係最快的情境，唔需要等承辦。

情境二：層樓單人持有，未辦承辦，急需現金。
現實：冇人有權簽按揭契。銀行唔會做，持牌放債人一般亦唔會做，因為合約上的借款人根本無權抵押該物業。可行方向係先申請授予書，或者用其他資產、擔保人處理短期需要。

情境三：承辦已辦妥但未做 Assent，想轉按。
現實：部分銀行接受，部分要求先完成 Assent 登記。申請前先問清楚，避免浪費一次查詢紀錄。

情境四：繼承後想賣樓。
做法：完成 Assent 登記後即可出售。買方做按揭時，銀行會查業權鏈，Assent 與授予書是關鍵文件，最好預先準備副本。

八、常見問題 FAQ

1. 遺產物業仍然有按揭未供完，繼承人要負責嗎？

要。按揭債務唔會因為業主離世而消失，繼承人承接業權的同時亦承接原有按揭。應盡快通知銀行，辦理更新戶口資料，並按能力選擇繼續供款、轉按或出售。

2. 未辦好遺產承辦，可以賣樓嗎？

一般而言唔可以。執行人或管理人才有權處置遺產物業，未取得授予書之前，簽署的買賣合約難以完成交易，買方律師亦不會接受。

3. 長命契轉名要交印花稅嗎？

長命契下其中一方離世，業權自動歸生者，屬於業權更新而非買賣，一般毋須繳付從價印花稅，只需把死亡證登記。

4. 遺產物業一定要做 Assent 嗎？

如果受益人本身已經是唯一有權處理的人，實務上仍建議做 Assent 並登記，因為銀行、買家律師都會要求清晰的業權文件。跳過這一步，日後交易容易卡住。

5. 繼承物業之後想即刻加按套現，可行嗎？

視乎銀行對「送契」的取態。部分銀行設觀察期，部分接受但會調低成數或要求更多證明。最好在申請前先做預先評估，唔好一次過向多間機構遞交。

6. 如果遺產有債務，會唔會影響按揭？

會。遺產淨值、債務清還紀錄會影響銀行對還款能力的判斷。若遺產仍在處理中，銀行通常會要求更完整的債務清單。

7. 海外受益人可唔可以申請按揭？

可以，但文件與身份證明要求較多，部分銀行要求親身或經認證簽署。時間會比本地個案長。

結語

遺產物業的難，唔在於法律複雜，而在於時間。承辦一日未辦妥，物業一日都唔能夠自由處置。

所以最實際的建議係：家人離世後，先做一次查冊，確認業權係長命契、分權共有還是單人持有。呢一張紙，決定你係等兩個月定九個月，亦決定你能唔能夠在需要的時候，用到層樓的價值。

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