食肆逆市擴充吸客｜中小企物業貸款資金點安排？
食肆逆市擴充，資金點安排？開分店涉及裝修、按金、設備、招聘等前期開支，開業後仲有食材人工水電。了解食肆物業貸款及中小企融資安排，穩住現金流。
餐飲市場競爭一直激烈，食肆想留住熟客、吸引新客，除咗菜式同服務，店舖裝修、廚房設備、出餐效率，以至社交媒體宣傳都會影響生意。
對於打算開新分店、擴充座位或者翻新現有店舖嘅老闆，最大問題往往唔係有冇擴充計劃，而係資金點安排。
新店未開，裝修、租金、按金、設備同招聘費用已經陸續要支付；正式開業後，又要預留食材、人工、水電及宣傳等日常開支。假如資金全部投放喺開店前期，開業後嘅現金流就可能變得緊張。
所以，食肆考慮擴充時，除咗計算「開一間店要幾多錢」，亦應該預留一筆足夠應付初期營運嘅周轉資金。
開新店之前，通常要預幾多資金？
新店裝修及翻新
裝修往往係開新店其中一項較大開支。
由店面設計、工程、廚房，到電力、消防、招牌等，都可能涉及不同費用。如果係翻新現有店舖，工程期間亦可能影響正常營業。
對於有開業時間表嘅食肆，裝修工程拖延一兩個星期，都可能令租金同其他成本繼續增加。
所以預算裝修費時，唔好只睇工程報價，最好連同工程期間嘅租金及其他固定支出一齊計。
廚房及餐飲設備
新店開業或者擴充現有廚房，通常都要添置設備，例如：
- 焗爐、蒸爐、煮食爐
- 雪櫃及冷凍設備
- 洗碗機
- 保溫櫃
- POS收銀系統
- 電子點餐設備
- 食物儲存設備
設備唔夠或者效能不足，客人多咗未必係好事，反而可能令廚房出餐速度跟唔上。
如果食肆打算推出新菜式或者增加外賣訂單，亦可以先睇吓現有設備嘅容量，再決定邊部分需要升級。
人手成本亦係擴充開支
開新分店，自然少不了請人。
廚師、侍應、店舖主管以至後勤人員，都可能需要增加。除咗人工，招聘、制服、培訓及新店開業前嘅人手安排亦會產生成本。
尤其新店開業初期，員工需要時間熟習流程。如果一開業就面對人手不足，服務質素同客人等候時間都有可能受到影響。
所以計算擴充資金時，人手成本最好預早計入去，而唔係等到開業先處理。
營運周轉：開咗店先係真正考驗
食肆有一個比較常見嘅情況：收入未必即時返到嚟，但支出就一樣要照交。
食材要買、人工要出、租金要交，水電、物流及其他日常成本亦唔會因為新店剛開而暫停。
例如新店開業頭幾個月，即使客量逐步增加，現金流都可能未完全穩定。如果預留嘅周轉資金不足，就容易出現生意有做，但手頭現金唔夠用嘅情況。
呢筆錢未必係用嚟「賺錢」，但對維持正常營運非常重要。
食材採購及存貨亦要計落去
分店數量增加，用料自然會增加。
遇上節日、週末或者推廣活動，食材需求甚至可能短時間大幅上升。如果供應商要求較短付款期，食肆就要有足夠現金應付採購。
另一方面，食材價格亦可能出現變化。預留一定周轉空間，可以減少因為短期採購增加而影響其他營運支出。
宣傳吸客，同樣需要成本
開新店唔代表自然會有客。
新店開業前後，食肆可能會投放Facebook、Instagram、小紅書等社交媒體廣告，亦可能做外賣平台優惠、優惠券、會員推廣或者開幕活動。
宣傳預算可以按實際效果調整，例如比較不同平台帶來嘅曝光、查詢、訂單及實際營業額。
對中小企嚟講，最重要唔係一開始投入最大筆宣傳費，而係知道每一筆推廣費用帶來咩效果。
租金、按金及其他開業成本
如果係租新舖，租金同按金通常會喺正式營業之前已經產生。
再加上裝修、牌照、設備及其他開業支出，短時間內可能需要調動一大筆現金。
如果企業本身手頭現金有限，就更加需要預早計算資金缺口，避免開業前後出現周轉壓力。
有物業嘅食肆東主，可以考慮物業融資
如果企業東主或者股東本身持有香港物業，可以研究以物業作為抵押嘅融資方案。
物業貸款嘅實際貸款額，會視乎物業估值、現有按揭、物業類型、借款人財務狀況及貸款機構審批政策而定。
以住宅物業為例，金管局現行審慎監管措施涉及最高按揭成數等要求，但實際貸款條件並不等於每位申請人都可以借到最高成數。申請前應先了解自己物業嘅估值及現有負債情況。
點樣計自己大概需要幾多資金？
如果企業準備開新店，可以先將未來幾個月預計需要支付的開支逐項列出，例如裝修、廚房及營運設備、租金及按金、招聘及培訓、市場推廣，以及日常營運周轉等。
假設新店裝修需要約150萬元，廚房及營運設備約80萬元，租金及按金約50萬元，招聘及培訓約30萬元，市場推廣約20萬元，再預留70萬元作營運周轉，整體預算約為400萬元。
如果企業現時有100萬元現金可以使用，初步計算的資金缺口約為300萬元。
不過，這個數字主要用作前期預算參考，實際可以申請多少貸款，以及最終需要多少自備資金，仍然要視乎物業估值、現有按揭、企業財務狀況及還款能力等因素而定
物業可以借幾多？
物業融資一般會先參考物業估值，再扣除現有按揭等負債。
例如：
物業估值：HK$10,000,000
假設有關貸款方案按70%作計算：
HK$10,000,000 × 70% = HK$7,000,000
如果物業原有按揭餘額為HK$3,000,000，簡單計算下可供套取嘅空間約為：
HK$7,000,000 − HK$3,000,000 = HK$4,000,000
不過，以上只係示範計算方法，唔代表實際一定可以借到HK$4,000,000。最終貸款額仍要視乎物業、借款人及貸款機構嘅審批結果。
申請中小企物業貸款要準備甚麼？
不同貸款機構要求可以唔同，一般可能包括：
- 身份證明文件
- 物業資料
- 現有按揭資料
- 公司註冊文件
- 商業登記資料
- 董事及股東資料
- 銀行月結單
- 收入或營業證明
- 其他貸款資料
如果物業已經有按揭，亦應該先了解現有貸款合約有冇提前還款費用、罰息期等條款。
申請前，呢幾樣嘢值得先睇清楚
物業估值
物業估值直接影響可以申請嘅貸款額。自己心目中嘅物業價值，未必等於貸款機構接受嘅估值。
現有貸款
如果物業已經有一按或者其他抵押，實際可套取嘅資金會受到現有欠款影響。
TU信貸紀錄
借款人嘅信貸紀錄及還款情況亦可能納入審批考慮。
利息及其他費用
除咗睇「可以借幾多」，亦要比較實際利率、行政費、估價費、法律費用，以及提前還款可能產生嘅費用。
每月還款能力
貸款額越大，每月還款負擔自然越高。
食肆收入可能受季節、租金、人手及原材料價格影響，所以借款前最好先用較保守嘅營業額估算現金流，睇吓淡季都能唔能夠應付還款。
食肆擴充，資金安排可以點做？
一間食肆由決定擴充，到新店正式營業，中間通常會經過幾個階段：
選址 → 租舖 → 裝修 → 設備 → 招聘 → 宣傳 → 開業 → 營運周轉
每個階段都有唔同現金需求。
如果企業已經有足夠現金，可以按照實際情況使用；如果現金未能完全應付擴充計劃，就可以研究不同融資方案，將資金需要同還款能力一齊考慮。
對於本身持有物業嘅企業東主，物業貸款可以作為其中一種資金安排方式，用於處理企業擴充及營運上嘅資金需要。
食肆物業貸款 FAQ
Q1: 食肆可以用公司名下物業申請貸款嗎？
可以研究。公司名下物業可以按照物業類型、估值、現有負債及公司情況申請相關物業融資，實際條件要由貸款機構審批。
Q2: 個人名下物業可以用作公司周轉嗎？
部分物業貸款方案可以接受個人名下物業作為抵押，實際要視乎借款人、物業及貸款方案而定。
Q3: 有物業係咪一定可以借到七成？
唔一定。貸款成數會受到物業類型、估值、現有按揭及借款人條件等因素影響。金管局相關監管上限亦唔代表個別申請一定可以取得相同成數。
Q4: 食肆擴充應該借幾多？
可以先將裝修、設備、租金、人手、宣傳及至少數個月嘅營運周轉金列出，再扣除自己可以動用嘅現金，計算實際資金缺口。
最重要係確保借款後仍然有足夠現金應付日常營運及每月還款，而唔係單純追求最高貸款額。
立即查詢 物業貸款方案
WhatsApp 知多啲
上述產品受條款及細則約束，AGI Property Finance 智通物業信貸 保留最終審批決定權。
