居屋轉讓限制2026｜出售、出租、轉名及補地價詳解
居屋轉讓限制2026詳解：居屋幾時可以出售、可唔可以出租、轉名要不要補地價？按首次轉讓日期拆解不同年期居屋的第二市場及公開市場安排，業主必讀。
買咗居屋之後，並唔代表可以即時當普通私人住宅咁自由出售、轉名或者出租。居屋屬於資助出售房屋，轉讓時會受到房屋委員會（房委會）的相關限制，而實際安排亦要視乎單位首次轉讓日期及所屬居屋計劃。
近年居屋轉讓限制有所調整，2024年及2025年居屋的安排亦同以往有所不同。如果想知道自己的居屋幾時可以出售、可唔可以出租、轉名需唔需要補地價，第一步應該先確認單位的「首次轉讓」日期，而唔係單純睇自己幾多年之前買入。
居屋轉讓限制由邊日起計？
居屋的轉讓限制，一般由房委會首次將單位轉讓予業主的日期開始計算，即首次轉讓（first assignment）日期。
因此，即使係後來透過居屋第二市場買入單位，亦唔應該單純以自己購入單位嗰一年計算轉讓限制。
如果打算出售、出租或者轉名，建議先翻查單位的轉讓契據（Deed of Assignment），確認首次轉讓日期，以及當時適用的轉讓條款。
不同年份居屋，出售限制有咩分別？
不同年份推出的居屋，轉讓限制並唔完全一樣。尤其近年的居屋計劃，限制年期及出售方式都有所調整。
2018年居屋
2018年居屋首兩年，業主需要透過相關程序出售予房委會指定人士。
由第三年至第五年，可以在居屋第二市場出售，而且毋須補地價。
超過五年後，可以繼續在居屋第二市場以免補地價方式出售；如果希望進入公開市場出售或者出租，則需要先向房委會繳交補地價。
2019及2020年居屋
2019及2020年居屋首兩年只可以在居屋第二市場出售，而且售價不能高於首次轉讓時的原來購入價。
第三年至第十年，可以在居屋第二市場出售予房委會提名人士，價格可以由買賣雙方自行協議。
超過十年後，除了可以繼續在第二市場出售，亦可以在補地價後進入公開市場出售或出租。
2022及2023年居屋
2022及2023年居屋的轉讓限制進一步延長。
首五年可以在居屋第二市場出售，但售價不能高於首次轉讓時的原來購入價。
第六年至第十五年，可以在第二市場以雙方協議價格出售，毋須補地價。
超過十五年後，可以繼續在第二市場出售；如果希望在公開市場出售或者出租，則需要先補地價。
2024年居屋
2024年居屋同樣採用15年轉讓限制。
首五年只能在居屋第二市場出售，而且售價不能高於最近一次由房委會轉讓予業主時的原來購入價。
第六年至第十五年，可以在第二市場以協議價格出售。
十五年後，除可繼續在第二市場出售外，亦可以在補地價後進入公開市場出售或出租。
2025年居屋
2025年居屋的安排則有所不同。
首五年可以在第二市場出售，但售價不能高於最近一次由房委會轉讓時的原來購入價。
第六年至第十年，可以在第二市場以協議價格出售。
超過十年後，可以繼續在第二市場出售，亦可以在補地價後於公開市場出售或出租。
所以，如果想知道自己的居屋幾時可以較自由咁處理，唔好只睇「買入年份」，而應先確認單位屬於哪一個居屋計劃，以及首次轉讓日期。
甚麼是居屋第二市場？
居屋第二市場，簡單講，即係讓未補地價的資助出售房屋，在房委會指定的市場內進行轉售。
賣家可以毋須先補地價出售，而買家則必須符合相關資格，例如房委會指定的綠表或白表資格，並按照房委會要求辦理相關文件。
第二市場的交易流程同一般二手樓買賣有部分相似，買賣雙方可以自行議價，亦可以透過地產代理處理，之後再由律師處理正式買賣合約及轉讓契據。
不過，第二市場買家購入單位後，物業仍然會受到相關居屋轉讓限制約束。日後如果想轉售、出租或者進入公開市場，仍然需要按照當時適用的規定辦理。
居屋可以轉名嗎？
居屋並唔係完全唔可以轉名，但轉名並非一般私人樓宇咁簡單。
例如夫妻之間改變業權、家庭成員之間進行業權安排，實際上都要視乎個案、房委會當時適用的政策及契約條款。
如果涉及居屋轉名，唔建議直接當成普通物業轉讓處理。一般應先向房委會了解是否符合相關資格，再處理申請、法律文件及其他費用。
居屋轉名一般要處理甚麼？
如果有需要辦理居屋轉名，可以先準備以下資料：
- 單位的轉讓契據
- 業主及相關人士的身份證明文件
- 現有業權資料
- 按揭資料
- 轉名原因及相關證明
- 房委會要求的其他文件
實際程序會因應轉名原因而有所不同。房委會批准後，通常亦需要由律師處理正式法律文件。
如果單位仍然有按揭，亦需要同時通知銀行，因為業權改變可能涉及按揭契約、借款人及還款責任的重新安排。
居屋轉名要唔要交印花稅？
呢個問題唔可以一概而論。
物業轉讓是否需要繳交印花稅，以及應該以甚麼價值計算，要視乎實際交易性質、轉讓文件及當時適用的印花稅規定。
現時住宅物業的從價印花稅（AVD）按物業代價或價值兩者較高者計算，而2026年2月26日起亦有新的住宅物業印花稅率適用。
所以，即使係家庭成員之間的轉讓，都唔應該自行假定「屋企人轉名一定唔使交稅」。正式辦理前，最好由律師按照實際轉讓方式計算。
甚麼是居屋補地價？
所謂「補地價」，即係業主向房委會支付一筆款項，解除單位原有的部分轉讓限制，之後先可以按照相關規定在公開市場出售或出租。
居屋當初以資助價格出售，購入價通常低於當時的十足市值。因此，當業主希望將單位轉到公開市場處理時，就涉及返還部分原有資助的安排。
房委會現行資料顯示，2018至2023年居屋的補地價，會按照單位當時沒有轉讓限制的市值，以及原來購入價與首次轉讓時市值之間的折扣比例計算。
2024年及以後推出的居屋，則按照最近一次由房委會轉讓時適用的購入價及初始市值等資料計算。
居屋補地價點計？
可以用一個簡單例子理解補地價的概念。
假設一個居屋當年十足市值為500萬港元，因為資助折扣以400萬港元購入，即相當於有20%折扣。
多年後，假設房委會評估單位在沒有轉讓限制下的市值為600萬港元。
以簡化方式理解，補地價大約會按照600萬港元乘以20%計算，即約120萬港元。
不過，以上只係方便理解補地價原理的示例，並唔代表實際補地價金額。
真正的補地價金額，需要按照房委會評估的市值及適用條款計算，實際結果亦可能同自行估算有明顯差異。
補地價後可以做甚麼？
完成補地價後，符合相關條件的居屋可以進一步處理公開市場交易，例如：
- 在公開市場出售
- 在公開市場出租
- 按照相關規定進行其他業權安排
不過，補地價只係其中一個部分。如果單位本身仍然有按揭，出售或者轉名時仍然要處理銀行貸款、贖樓及律師文件等安排。
未補地價居屋可以出租嗎？
一般而言，未補地價的居屋唔可以當普通私樓咁自由在公開市場出租。
部分業主可能會以為「自己已經供完樓，所以可以出租」，但供完按揭同解除居屋轉讓限制係兩回事。
如果單位仍然受到居屋轉讓限制約束，就需要按照房委會相關規定處理。想在公開市場出租，通常涉及補地價等要求。
居屋違規出租或者轉讓有咩風險？
居屋的轉讓限制涉及相關房屋法例及契約條款，並唔只係一般行政規定。
如果在仍受限制的情況下，未按照規定支付補地價便在公開市場出售、出租或轉讓，可能涉及違反相關規定。
因此，唔好因為買家、租客或者中介話「以前有人都係咁做」，就自行進行交易。
尤其係簽署臨時買賣合約之前，最好先確認單位是否已經符合公開市場交易條件。
居屋出售前要計算甚麼？
如果打算出售居屋，唔好只睇「而家可以賣幾多錢」。
至少可以先確認以下幾點。
第一，確認單位目前屬於哪一種轉讓限制。
先確認首次轉讓日期，以及適用的居屋銷售計劃。
第二，決定在第二市場定公開市場出售。
兩者其中一個主要分別，就係公開市場交易通常涉及補地價，而第二市場則有買家資格及轉售限制。
第三，了解補地價大約幾多。
補地價金額會直接影響實際套現金額，所以唔應該單純用「市價減按揭餘額」計算最終可以套現幾多。
第四，確認現有按揭餘額。
如果物業仍有按揭，出售或者轉名時需要處理銀行貸款。
第五，計算其他交易成本。
例如律師費、印花稅及其他行政費用，都應該一併計入。
居屋有按揭，可以轉名或者套現嗎？
可以研究相關安排，但要視乎單位的轉讓資格、現有按揭狀況及銀行政策。
例如業主想透過轉按或者加按套現，銀行會考慮物業價值、現有按揭、收入及還款能力等因素。
如果同時涉及業權轉名，就更加需要先了解房委會及銀行兩方面的要求，唔應該單純按照一般私人樓宇的加按流程處理。
如果打算用居屋套現，可以先了解：
- 現時按揭餘額
- 單位估值
- 是否仍受轉讓限制
- 是否已補地價
- 預計需要套現多少
- 轉按或加按後每月供款
先計清楚以上資料，會比較容易了解不同融資安排是否符合自己的需要。
居屋轉讓常見問題 FAQ
Q1: 居屋買咗幾多年先可以賣？
冇一個適用於所有居屋的統一答案。
2019、2020年居屋，以及2022至2025年居屋的轉讓限制年期都有不同，主要要睇單位所屬銷售計劃及首次轉讓日期。
Q2: 居屋未補地價可以賣嗎？
可以，但一般係透過居屋第二市場出售予符合資格的買家。
如果想在公開市場出售，則需要按照適用規定處理補地價。
Q3: 居屋未補地價可以出租嗎？
一般唔可以當普通私人住宅咁在公開市場自由出租。
是否可以出租及何時可以出租，要視乎單位的轉讓限制，以及是否已完成相關補地價安排。
Q4: 居屋一定要補地價先可以賣？
唔一定。
如果係符合資格的居屋第二市場交易，可以毋須補地價出售；但如果要進入公開市場出售或出租，則通常需要先處理補地價。
Q5: 居屋轉名係咪一定得？
唔係。
居屋轉名涉及房委會的政策及審批，亦要視乎轉名原因及個案情況。正式辦理前，應先確認房委會是否接受相關申請。
Q6: 補地價係咪等於樓價的某個固定百分比？
唔係固定一個百分比。
補地價涉及單位在沒有轉讓限制下的市值，以及原來購入價相對於初始市值的折扣比例，實際金額需要按照房委會適用的計算方法及評估結果確定。
想出售、轉名或者套現，先計清楚再決定
居屋轉讓最容易出現誤解的地方，就係將「自己買咗幾多年」直接當成「已經可以自由出售」。
實際上，由首次轉讓日期、居屋銷售年份、第二市場資格，到補地價及現有按揭，每一項都可能影響單位最後可以點樣處理。
如果準備出售居屋、辦理轉名，或者想了解有按揭情況下可以點樣作資金安排，可以先整理單位的轉讓契據、現有按揭資料及物業估值，再按實際情況了解相關方案。
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