送契樓按揭｜五年觀察期、印花稅同三條替代路線

有客人想趁樓價平，用「送贈」方式把層樓轉給兒子，之後由兒子申請按揭套現。他以為送契等於零成本、零稅，仲可以即刻借錢。

結果律師第一句就同他講：呢個做法有三個問題——印花稅照計市值、銀行五年內多數唔做、破產追溯期仲未完。

送契樓（Deed of Gift）係香港物業市場一個長期被誤解的題目。呢篇講清楚：送契在法律上係咩、稅務點計、銀行為何卻步、同埋如果你手上已經有一層送契樓，仲有咩路可行。

一、一句話答案

送契樓即是以無償或明顯低於市值的代價轉讓業權。它唔會令印花稅變零（稅務局按市值評稅），亦會令物業在銀行眼中變成高風險抵押品，普遍在轉讓後五年內難以承造按揭。

二、送契在法律上是甚麼

「送契」係俗稱，正式是「送贈契」（Deed of Gift），即業主把物業無償轉讓給另一人，或者象徵式收取代價（例如一元）。常見情境包括：父母把物業轉給子女、夫婦之間轉名、家庭成員之間整合業權。

關鍵在於：它是「無償」或「代價不足」。呢一點看似只是法律分類，實際同時觸發三個制度——印花稅、銀行風險評估、以及破產條例下的交易挑戰期。

三、印花稅送唔等於免

好多人以為「送」就冇交易金額，所以冇印花稅。呢個係最大誤解。

印花稅署評稅時，如果轉讓代價低於市值，有權按物業市值計算從價印花稅。換句話講，你送一層市值 800 萬的樓給兒子，稅基仍然是 800 萬，唔係一元。

2024 年 2 月 28 日全面撤銷樓市辣招之後，住宅物業的從價印花稅已回復至第 2 標準稅率，並且不再區分首置與非首置。近親之間的轉讓，一般亦按第 2 標準稅率計算，但唔等於豁免——稅款仍然要真金白銀支付。

另外要留意，即使屬於近親轉讓，文件仍須在簽署後三十日內送交印花稅署加蓋印花，逾期會有罰款。

四、銀行為何卻步三個風險

風險一：破產追溯。在《破產條例》的框架下，破產前一段期間內以低於市值進行的交易，可以被挑戰並撤銷。實務上常見以五年作為參考。銀行做按揭時，會担心日後借款人破產，送契被撤銷，按揭的抵押效力受影響。
風險二：業權瑕疵。送契唔涉及真實交易，冇成交價、冇付款紀錄，業權鏈的說服力較弱。部分買家律師會要求額外誓章或文件解釋。
風險三：重複轉讓與欺詐風險。市場上曾出現利用送契轉移資產、逃避債務的個案。銀行因此把送契樓歸類為需要額外審查的一類，審批時間長、成數低，甚至直接拒批。
實務上的共識是：送契後五年內，大部分銀行唔會承造按揭；五年之後，視乎個別銀行政策與業權文件完整程度，逐步恢復正常審批。

五、三條路的比較

送贈契（Deed of Gift）按市值評稅，銀行五年內多數唔做，只適合家庭內部資產安排、唔急於融資的情況。
正常買賣按成交價計稅（代價唔可以低於市值），銀行正常審批，需要即時套現或日後轉售就用呢條路。
法庭命令轉讓（例如離婚、遺產）視乎命令性質，繼承一般毋須從價印花稅，銀行一般接受，前提是提交完整命令文件。

呢張表的核心訊息係：如果你轉名的目的係「之後借錢」，送契係最差的工具。同樣的轉名效果，用正常買賣或者法庭命令，對銀行的說服力高得多。

六、已經有送契樓仲有咩路

第一，等。五年觀察期係時間問題，唔係永久標籤。期間保持物業狀況良好、按時交管理費、保留所有轉讓文件，五年後申請會順利得多。

第二，補充文件。準備送贈契、印花稅證明、雙方關係證明、以及資金來源說明。文件越完整，銀行越有條件向上審批。

第三，考慮其他抵押品。如果資金需要急切，而送契物業卡住，可以用其他物業、或者其他資產處理，唔一定要死守一層樓。

第四，理解定價邏輯。部分持牌放債人會按個別個案考慮送契樓，但由於風險較高，成數通常明顯低於銀行，利率亦會較高。呢個唔係「唔抵」，而係風險定價，你要比較的是「借到」與「借唔到」之間的分別。

七、五個常見誤解

誤解一：送契可以避稅。錯。稅務局按市值評稅。
誤解二：送契之後可以即刻做按揭。多數唔可以，五年內銀行取態審慎。
誤解三：送契等於業權乾淨。相反，無償轉讓令業權鏈的解說難度增加。
誤解四：送契之後可以隨便賣。可以賣，但買家做按揭時會遇到同一個問題，結果通常反映在成交價上。
誤解五：近親轉讓一定免稅。免的是「額外稅項」與某些限制，唔係免從價印花稅本身。

八、常見問題 FAQ

1. 送契樓可以做按揭嗎？

五年之後，視乎銀行政策與文件完整程度，一般可以；五年之內，大部分銀行唔接受，部分持牌放債人會按個別情況考慮。

2. 送契要交幾多印花稅？

按物業市值以第 2 標準稅率計算，唔係按象徵式代價。實際金額要由律師按最新稅階核算。

3. 送契同「近親轉讓」有咩分別？

近親轉讓係描述關係，送契係描述代價。近親之間都可以用正常買賣方式轉讓，唔一定要送。

4. 送契之後，原本的按揭點算？

物業轉讓會觸發按揭條款。一般要先清還原有按揭，或者取得銀行同意並重新審批，否則可能構成違約。

5. 送契樓會唔會影響日後出售？

會影響買家的按揭申請，因而影響成交價與成交機會。賣方通常需要提供額外文件，或者接受議價。

6. 繼承得來的物業算唔算送契樓？

法律上屬於無償取得，部分銀行會視為同類風險，設觀察期。但由於有遺產承辦文件支持，業權鏈比一般送契清晰。

7. 如果只轉一半業權，算唔算送契？

算。部分份額的無償轉讓同樣會被按市值評稅，亦同樣影響按揭審批。

結語

送契係一個「法律上可行、財務上昂貴」的工具。它解決的是家庭內部的資產安排，唔係融資安排。

如果你轉名的目的係為了日後套現，最簡單的判斷方法係：問律師一句——呢個轉讓，銀行會唔會當佢係送契。答案係「會」，就代表你要預五年。

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