港投入市刺激商廈升值 中小企業主趁機融資

香港商用物業市場近年持續調整，不少持有工廈、商舖及寫字樓的中小企，面對物業估值下跌及資金周轉壓力。對企業主而言，物業除了是固定資產，亦可以作為融資工具，在有需要時套取資金應付營運及業務發展。
2026-27年度《財政預算案》提出，香港投資管理有限公司（HKIC）將與區域及國際長期資本合作，引導資金投向配合香港產業定位的優質商業物業項目，並與目標行業企業對接。政府同時表示，未來一年不會推出一般商業用地。
對持有商用物業的中小企而言，市場政策及資金流向值得留意。不過，物業能否升值及最終可套現多少，仍要視乎物業估值、地段、用途及個別融資條件。

商用物業估值調整 企業融資更要看清楚

差餉物業估價署最新《香港物業報告2026》涵蓋2025年本港物業市場數據，當中包括寫字樓、零售及工業物業的價格、租金及市場情況。
對企業主來說，物業估值直接影響融資空間。
如果物業估值較過往下降，即使原本可以借到較高金額，重新申請貸款時亦可能出現可借金額減少的情況。因此，有資金需要的企業主，可以先了解最新物業估值及現有按揭餘額，再計算實際可套現資金。

港投政策或為商業物業市場帶來新需求

今次預算案提出由HKIC與區域及國際長期資本合作，將資金引導至符合香港產業定位的優質商業物業項目。
簡單而言，如果相關產業企業進駐香港，需要廠房、總部或其他商業空間，相關物業項目便有機會與企業需求配對。
不過，政策本身並不代表所有商用物業估值必然上升。企業主如果有融資需要，仍應以物業最新估值及自身還款能力作為主要考慮。

中小企可以如何利用物業融資？

持有工廈、商舖、寫字樓或其他商用物業的企業，可以按自身需要了解不同融資方式。

物業套現

如果物業已有一定資產值，可以利用物業抵押取得流動資金，用於企業營運、裝修、入貨、設備升級或業務擴充。

轉按套現

如果現有按揭條件未能配合目前資金需要，可以研究轉按，在符合新貸款條件的情況下增加貸款額，套取額外資金。

物業二按

如果物業已有一按，但仍需要額外資金，可以了解二按。不過二按的利率及費用可能與一按不同，申請前應先計算整體還款成本。

商用物業套現可以借幾多？

物業貸款並不是單純按照物業買入價計算，而是會考慮現時估值、現有按揭、物業類型、借款人財務狀況及還款能力等因素。
例如一個商用物業現時估值為HK$8,000,000，現有按揭餘額為HK$3,000,000。如果貸款機構評估後提供HK$5,000,000貸款，扣除原有按揭後，實際可套現空間約為HK$2,000,000。
以上只是簡單示例，實際貸款額及批核條件會因個案而異。

中小企申請物業貸款要準備甚麼？

申請商用物業融資時，一般需要準備物業及借款人的基本資料。
公司名義申請可能涉及：
- 公司註冊資料
- 董事及股東資料
- 物業資料
- 現有按揭資料
- 公司銀行紀錄
- 財務資料
- 其他貸款及負債資料
個人名義申請則可能需要身份證明、物業資料、收入或資產證明及現有貸款資料。
實際文件要求會按貸款額、物業類型及個別申請情況而有所不同。

申請物業融資前要注意

企業主不要只看「可以借幾多」，亦要計算整體融資成本。
包括貸款利率、每月供款、貸款年期、行政費、估價費、法律費及提早還款安排等。
尤其是以商用物業作抵押時，應確保企業有足夠現金流應付還款。如果未能按照貸款協議還款，抵押物業可能面對相關追討或處置風險。
因此，物業套現比較適合有明確資金用途，而且有能力安排還款的企業。

中小企物業貸款常見問題

Q1: 工廈可以申請物業貸款嗎？

工廈屬常見商用物業類型之一，實際能否申請及可借金額，須視乎物業用途、估值、樓齡、現有按揭及借款人條件。

Q2: 公司名下物業可以套現嗎？

可以按個別融資方案了解。公司名下工廈、商舖或寫字樓有機會作為抵押物業，但最終須經貸款機構評估。

Q3: 已經有一按，還可以做二按嗎？

部分個案可以考慮二按，但要視乎物業估值、第一按餘額、還款能力及貸款機構要求。

Q4: 物業估值下降還可以申請貸款嗎？

可以提出申請，但估值下降可能影響可借金額及融資條件。實際結果需要按照最新估值及個別財務狀況評估。

Q5: 物業套現可以用作公司營運資金嗎？

可視乎具體貸款方案及合約條款。企業申請時應清楚了解資金用途及還款安排，避免過度借貸。

中小企物業融資

商用物業對企業而言不只是固定資產，在有實際資金需要時亦可以成為融資工具。

如果你持有工廈、商舖、寫字樓或公司名下物業，並正考慮物業套現、轉按或二按，可以先了解最新物業估值及現有按揭狀況，再按企業實際需要選擇合適的融資方案。

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