一按貸款全攻略：現契樓、已補地價居屋、唐樓及村屋借貸成數與月供計算

手上有物業，需要資金周轉，應該借幾多才合適？對香港業主而言，一按貸款是其中一種以物業作抵押的融資方式。無論持有的是現契樓、已補地價居屋、唐樓還是村屋，實際可借金額都會受到物業估值、樓齡、業權及申請人還款能力等因素影響。

申請前，除了了解可借成數，也應先計算每月供款及整體借貸成本，避免過度借貸。

甚麼是一按貸款？

一按貸款是指以物業作第一順位抵押的貸款安排。若物業已供滿、沒有現存按揭，業主可按物業條件考慮申請一按貸款，以應付裝修、業務資金周轉或其他合理財務需要。
如果物業仍有未清還的按揭，則需要先了解原有貸款餘額、抵押安排及新貸款的申請條件，再評估是否適合轉按或其他融資方案。

不同物業的一按貸款成數有甚麼分別？

物業類型會影響估值及審批方式，不能單憑物業市值推算最終貸款額。
現契樓： 物業已供滿，沒有現存按揭，申請時通常可直接評估物業價值、業權及申請人的還款能力。
已補地價居屋： 補地價後，物業轉讓安排一般較接近私人住宅，但仍須確認業權文件、樓齡及物業狀況。
唐樓： 貸款評估可能較著重樓齡、大廈維修狀況、僭建問題及物業轉售能力。
村屋： 需要留意地契、業權、建築及僭建情況、道路通達性，以及物業估值是否容易確認。
實際貸款成數沒有適用於所有物業的統一答案。即使同類物業，亦可能因地段、樓齡及個別貸款條件而有不同結果。

一按貸款可以借幾多？計算方法及例子
初步估算貸款額時，可先使用以下公式：
預計貸款額＝物業估值 × 假設貸款成數
例如，物業估值為港幣 600 萬元，假設貸款成數為 50%，初步估算貸款額便是港幣 300 萬元。
不過，這只是計算示例，並非實際批核成數或貸款承諾。最終可借金額須視乎物業評估、申請人財務狀況及貸款機構的審批結果。

按揭計算機：如何估算每月供款？

按揭計算機可協助業主根據貸款額、年利率及還款期，初步估算每月供款。以一般每月定額還款的計算方式為例，假設貸款額為港幣 300 萬元、年利率 5%、還款期 20 年：
貸款額：HK$3,000,000
假設年利率：5%
還款期：20 年

每月供款：約 HK$19,800

以上數字只作示範，未包括可能涉及的手續費、法律費用或其他收費；實際供款亦會因利率、還款方式及最終貸款條款而有所不同。
建議業主分別試算不同貸款額及還款期，並預留日常開支和突發支出的資金。

申請一按貸款前要準備甚麼？

為方便初步評估，可先整理以下資料：
- 物業地址及基本資料
- 物業估值或近期成交參考
- 身份證明文件
- 業權文件及現有按揭資料（如適用）
- 收入及財務狀況證明（按申請要求提供）

預計借款額、資金用途及可承擔的月供

如物業涉及共同業權、未清還按揭或其他轉讓限制，應預先確認所需文件及處理程序。

一按貸款常見問題 FAQ

1. 現契樓是否一定可以借到最高成數？

不一定。現契樓代表沒有現存按揭，但實際貸款額仍取決於物業估值、樓齡、業權及申請人的還款能力。

2. 已補地價居屋可以申請一按貸款嗎？

可按個別物業條件評估，但仍須確認補地價及業權文件是否完整，並了解相關貸款方案的要求。

3. 唐樓及村屋可以申請物業貸款嗎？

部分唐樓及村屋可能符合申請條件，但審批會考慮樓齡、物業狀況、業權及估值等因素，建議先提供物業資料作初步評估。

4. 按揭計算機計出的月供就是最終金額嗎？

不是。計算機只提供初步估算，最終月供須按實際批出的貸款額、利率、還款期及相關費用計算。

善用物業價值，先做好資金規劃

申請一按貸款前，應先確認物業估值、了解可行的貸款安排，再按自己的收入及支出計算可承擔的月供。借貸前亦應仔細了解利率、手續費、提早還款條款及抵押物業的風險，避免因供款壓力影響長期財務狀況。

如想了解適合自己的物業貸款方案，可向 AGI Property Finance 智通物業信貸查詢，並按個別物業及財務條件作進一步評估。

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