香港僭建物業點樣睇？買樓前必知風險及檢查方法

在香港買樓，除了比較樓價、地段及按揭條件，亦要留意物業有沒有僭建。露台封窗、天台加建、改動間隔等情況，都可能涉及未經批准的建築工程。若買樓前沒有查清楚，日後可能面對清拆費用、按揭受阻，甚至影響物業轉售。

什麼是僭建物業？香港常見情況

僭建一般指未經所需批准或不符合相關建築法例的建築工程。香港較常見的情況包括：
- 露台及平台加建： 封閉露台、加裝固定玻璃屋。
- 天台僭建： 搭建房間、簷篷或其他固定設施。
- 村屋加建： 擴建原有建築範圍或改動外牆。
- 室內結構改動： 涉及結構牆或其他需要批准的工程。
並非所有改動都屬僭建，實際情況須按工程性質及相關批准文件判斷。

購買僭建物業有什麼風險？

1. 法律及清拆風險

如物業涉及違規建築，相關部門可能依法採取執法行動。業主或需處理清拆、修復及相關費用，實際責任須視乎個案及法律規定。

2. 按揭審批受影響

銀行會評估物業狀況及抵押風險。若發現疑似僭建，可能要求補交文件、進一步檢查，甚至調整貸款條件或拒絕申請。

3. 物業估值及轉售困難

僭建問題可能令準買家有所顧慮，影響物業估值及成交進度。若需要先清拆或修復，賣家亦可能要承擔額外成本。

香港買樓前必做的4項檢查

- 核對建築圖則： 比較物業現況與可取得的批准圖則，留意露台、天台及間隔是否有明顯改動。
- 查閱相關紀錄： 可向屋宇署查詢適用的建築紀錄，並由律師協助查核土地註冊紀錄及相關法律文件。土地查冊本身不能確認所有建築工程是否合法。
- 安排專業驗樓： 委託具相關經驗的驗樓師或建築專業人士檢查物業。普通驗樓未必能判斷所有工程是否合法，必要時應進一步核實。
- 簽約前了解按揭： 如發現疑似僭建，應先向銀行了解對估值及按揭申請的影響，並諮詢律師，確認買賣合約的責任及風險。

僭建物業可以申請按揭或物業貸款嗎？

不一定會被拒絕，但審批結果取決於物業狀況、估值、抵押安排及貸款機構的準則。若物業存在僭建疑慮，建議先核實相關文件，再了解可行的融資方案，避免因貸款未能批出而影響交易。
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香港僭建物業常見問題

Q1：買入僭建物業後，一定要清拆嗎？
須視乎僭建情況、相關命令及法律規定。買家應在購入前尋求專業意見，了解潛在責任。

Q2：有僭建的物業一定不能做按揭嗎？

不一定。銀行會按物業狀況及自身審批準則決定，部分個案可能需要補交文件或先處理相關問題。

Q3：如何查出物業有沒有僭建？

可核對建築圖則、查詢相關部門紀錄，並安排專業人士驗樓。若涉及法律問題，應諮詢律師。

結語
在香港買樓，簽約前查清楚僭建問題，有助減少日後的法律、維修及融資風險。無論購入私人住宅或村屋，都應先核實物業狀況，再決定是否交易。

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