財務公司同銀行批核有咩分別？同一層樓兩邊點計數（2026）
同一層樓、同一份入息，銀行同持牌財務公司得出兩個完全唔同嘅答案，原因係兩邊嘅審批基礎唔同：銀行睇供款與入息比率，財務公司睇物業價值同還款來源。呢篇用兩個實例逐項計，講清楚 70% 成數、50% DSR、30 年年期點用，同埋邊類業主應該行邊條路。
上星期有位做設計公司嘅客人上嚟，手上攞住銀行嘅拒絕信。佢月入唔低，物業市值大約一千萬，一按只剩三百萬，照計水位好充足。銀行嘅回覆只有一句：入息證明不足。
我睇完佢嘅資料就明白。佢係公司股東，自己每月出糧兩萬，公司每年有利潤，但錢一直留在公司戶口。銀行審批睇嘅係「你個人每月有幾多固定收入」，唔係「你公司賺幾多」。同一層樓、同一個人，換一個審批框架，答案就由「唔批」變成「批」。
一、兩邊嘅問題其實唔同
銀行問嘅問題係：你每個月還得起幾多。財務公司問嘅問題係：呢層樓值幾多、你仲有幾多水位。兩個問題都合理，但答案會導向完全唔同嘅結果，所以先要搞清楚自己係「還款能力有問題」定係「入息證明表達唔到真實能力」。
二、兩邊受唔同監管框架規管
銀行受金管局監管，按揭成數、供款與入息比率、年期都有統一指引，銀行唔可以自己放寬。自 2024 年 10 月 16 日起，住宅同非住宅物業嘅按揭成數上限一律 70%，供款與入息比率上限一律 50%，物業按揭最長年期 30 年，車位按揭最長 15 年。
持牌放債人受《放債人條例》規管，牌照由公司註冊處發出，有效期 12 個月。條例規管嘅重點係利率上限、廣告披露、收費同合約條文，唔會規定成數上限。所以財務公司嘅彈性來自制度差異，唔係「走灰色地帶」。
三、銀行點計一筆按揭
銀行嘅計算次序好固定。先睇估價，用估價行嘅報告為準，唔係你嘅買入價。再乘成數上限，自用住宅一般 70%。然後計月供，用實際按息同年期計出每月還款額。最後計供款與入息比率，把所有債務月供加起來，除以每月總收入，結果要低於 50%。
加息 200 基點嘅壓力測試自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施，呢一點對申請人有利，因為唔需要再用「按息加兩厘」嘅假設去計一次。但 50% 呢條線仍然存在，而且會連同信用卡分期、私人貸款、擔保責任一齊計。
四、財務公司點計同一筆錢
持牌放債人嘅計算次序唔同。先睇物業估值，再睇一按餘額，兩者之差就係可借空間。然後睇還款來源，包括租金收入、公司利潤、資產證明，唔一定要求固定受薪。最後按個別機構嘅風險定價，定出利率同年期。
所以同一層樓，銀行可能因為「入息計唔到」而拒批，財務公司可以因為「水位充足」而批。反過來，如果物業本身估值低、或者已經被釘契，財務公司都唔會做，因為佢哋嘅基礎就係物業價值。
五、兩個實例同一份資產
第一個個案係固定受薪。陳先生月入 55,000 元，買入 700 萬嘅自住樓，首期 210 萬，申請 490 萬按揭，30 年，按息 3.5 厘。月供大約 22,001 元，供款與入息比率 40%，低於 50% 上限，銀行按 70% 成數批出。呢個個案兩邊都做得到，銀行利息明顯較低，正常應該行銀行。
第二個個案係自僱東主。李小姐公司每年利潤約 60 萬，自己每月出糧 20,000 元，物業市值 1,000 萬，一按餘額 300 萬。銀行用 20,000 元計收入，可承擔月供大約 10,000 元，但現有一按月供已經 13,470 元，供款比率超過 60%，加按空間接近零，結果拒批。
同一層樓交給財務公司計，估值 1,000 萬、一按 300 萬，水位 700 萬，按六成上限計可借 300 萬。機構再睇公司利潤同租金收入，批出 150 萬，60 期，月平息 0.6%，月供大約 34,000 元，總還款 204 萬，總利息 54 萬，實際年利率大約 13 厘。
兩個個案嘅分別唔在於「邊個有錢」，而在於「收入有冇以銀行睇得明嘅形式呈現」。呢個就係大部分被拒個案嘅真實原因。
六、價錢差距要老實講
銀行按揭同財務公司貸款係兩個市場嘅價錢。銀行按息跟最優惠利率或銀行同業拆息浮動，財務公司用固定平息或者按月計息，實際年利率通常高一截。
法定界線要記住。貸款利率上限為年息 48%，超過年息 36% 嘅貸款可推定為敲詐性，兩個數字自 2022 年 12 月 30 日起生效。放債人廣告必須展示牌照號碼，亦必須載有「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」呢句。
所以正確心態唔係「財務公司貴所以唔好用」，而係「呢筆錢用幾耐、值唔值呢個價」。用三個月周轉同用五年周轉，成本概念完全唔同。
七、時間同文件嘅實際差別
銀行由遞交申請到放款，市場上一般四至八個星期，視估價排期、審批隊列同律師樓進度。文件要求齊全：入息證明、稅單、銀行月結單、現有按揭還款紀錄、公司審計報告（如自僱）。
持牌放債人一般三至七個工作天，文件要求視產品而定，物業估值同身份證明係基本，收入證明可以用租金、公司帳目、資產證明替代。時間優勢係佢哋嘅核心價值，唔係贈品。
八、邊類業主應該行邊條路
行銀行嘅情況：固定受薪、收入穩定、供款與入息比率有明顯空間、物業估價正常、唔急。銀行利息最低，年期最長，長遠成本最少。
行持牌財務公司嘅情況：自僱或者佣金為主，銀行計唔到真實收入。物業有明顯水位但一按銀行加按批不足。需要短期資金，等唔到四至八個星期。信貸紀錄有瑕疵，例如曾經遲還款，但物業價值充足。想做二按而唔想動原本低息一按。
兩邊都唔適合嘅情況：物業已經被釘契、有未處理嘅僭建令、屬於無法正常估價嘅類型，或者還款來源完全不穩定。呢個時候應該先處理物業或者債務問題，唔係急住借。
九、五個要留意嘅風險
第一個係成本錯配。用短期資金嘅價格去借長期錢，總利息會遠超預期，計清楚回籠時間才決定年期。
第二個係物業估值風險。財務公司嘅額度建立在估值之上，市況回落時可借空間會收窄，續期時可能被要求補足。
第三個係清償次序。二按排第二，一旦一按出問題，談判空間最細。
第四個係中介收費。牌照條件第 4 條禁止放債人容許任何人士向借款人收費，遇到「先付手續費才安排批核」就要停手。
第五個係合約條文。簽之前要核對實際年利率、總還款額、提早還款罰則三項，缺一項都唔好簽。
十、四個常見嘅誤解
誤解一，財務公司唔受監管。持牌放債人受《放債人條例》同牌照條件規管，無牌放債更加無權在法庭追討貸款。
誤解二，銀行拒批就代表借唔到。拒絕反映嘅係「呢個框架計唔到」，唔等於資產唔夠。
誤解三，成數越高越好。成數越高，月供越大，供款與入息比率越貼近上限，一旦收入中斷風險最高。
誤解四，財務公司一定批。物業估值不足、業權有問題、還款來源講唔清楚，同樣會被拒。
十一、常見問題 FAQ
以下幾條係客人最常問嘅問題。
1. 銀行拒批之後幾時可以再申請？
可以即時向另一間機構申請，但同一間銀行短期內重複申請，通常要等情況有實質改變，例如補充入息證明或者降低貸款額。
2. 財務公司貸款會唔會影響日後銀行按揭？
會計入供款與入息比率。日後申請銀行按揭時，呢筆貸款嘅月供會連同其他債務一齊計算，所以借之前要考慮將來轉按嘅空間。
3. 自僱人士點樣提升銀行批核機會？
把收入以銀行睇得明嘅形式呈現：持續報稅、固定出糧紀錄、保留公司審計報告同銀行月結單。最少兩年完整紀錄，效果最明顯。
4. 物業有按揭仲可以做二按嗎？
可以，前提是有足夠水位，即物業估值減去一按餘額之後仍有空間，同時要留意原本一按合約有冇要求加建二按前通知銀行。
5. 財務公司嘅利率有冇上限？
有。法定上限為年息 48%，超過年息 36% 可推定為敲詐性。簽約前放債人必須以年息百分率向你解釋利率同利息總額。
6. 點核實一間財務公司係唔係持牌？
上公司註冊處網站查閱「現有放債人牌照持牌人名單」，核對公司全名同牌照號碼，廣告同合約上嘅號碼要完全一致。
十二、結語同實務判斷
銀行同財務公司唔係「好」同「壞」嘅分別，係兩個唔同嘅計算框架。搞清楚自己嘅問題係「還款能力」定係「入息表達」，就唔會在白行冤枉路。
實務上嘅次序係：先問銀行，因為價錢最平；被拒之後問清楚拒絕原因；再用第二個框架計一次，睇下水位同還款來源。三個步驟做完，答案通常很清楚。
資料來源
香港金融管理局住宅按揭統計及按揭指引：https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
公司註冊處放債人牌照及登記冊：https://www.cr.gov.hk/tc/services/licensing/moneylenders.htm
《放債人條例》（第 163 章）：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap163
本刊持牌放債人牌照號碼 913/2026。貸款利率上限為年息 48%，超過年息 36% 可推定為敲詐性。以上計算示例只作說明用途，實際批核按個別申請條件而定。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
資料核對日期：2026-11-06
