印花稅2026計算全攻略：最新稅率表、$100門檻、邊際寬減及逾期罰款

買樓計預算，印花稅係僅次於首期嘅第二大筆支出。2026 年 2 月 26 日起，印花稅稅率表改咗一次，加咗「邊際寬減」機制，令困擾香港人十幾年嘅「400 萬稅務懸崖」正式消失。呢篇由稅率表、實例計算、幾時要交、逾期罰款，一次過講清楚。

2026年2月26日起有咩改動

第一個改動係稅率表本身加入邊際寬減。以前買 399 萬嘅樓交 $100 印花稅，買 401 萬就要交 6 萬，中間只差 2 萬樓價，稅款差 600 倍，好多人為咗避呢個懸崖，寧願買細啲或者做低成交價。新表喺每個稅階交界位加咗一個「遞增區間」，令稅款隨樓價平滑上升，唔會再跳崖。

第二個改動係 $100 印花稅嘅門檻維持 400 萬。呢個門檻係 2025 年 2 月 26 日由 300 萬提高上嚟，2026 年新表沿用。第三個改動係住宅同非住宅分開兩套標準，住宅用第 1 標準第 1 部及第 2 標準，非住宅用第 3 標準，兩者在 4.25% 以上開始分岔。

住宅物業最新稅率表

計稅基礎係物業售價或市值，兩者以較高者為準。以下係 2026 年 2 月 26 日起適用嘅稅率：

400 萬或以下，定額 $100。
400 萬零 1 元至 432 萬 3,780 元，$100 加超出 400 萬部分嘅 20%。
432 萬 3,781 元至 450 萬，1.5%。
450 萬零 1 元至 493 萬 5,480 元，$67,500 加超出 450 萬部分嘅 10%。
493 萬 5,481 元至 600 萬，2.25%。
600 萬零 1 元至 664 萬 2,860 元，$135,000 加超出 600 萬部分嘅 10%。
664 萬 2,861 元至 900 萬，3%。
900 萬零 1 元至 1,008 萬，$270,000 加超出 900 萬部分嘅 10%。
1,008 萬零 1 元至 2,000 萬，3.75%。
2,000 萬零 1 元至 2,173 萬 9,120 元，$750,000 加超出 2,000 萬部分嘅 10%。
2,173 萬 9,121 元至 1 億，4.25%。
1 億零 1 元至 1 億 957 萬 4,470 元，$425 萬加超出 1 億部分嘅 30%。
1 億 957 萬 4,471 元或以上，6.5%。

邊際寬減係咩一回事

舊表最唔合理嘅地方，就係 400 萬同 400 萬零 1 元之間。舊制 400 萬零 1 元直接按 1.5% 計，即 6 萬，同一層 399 萬嘅樓相差 2 萬樓價，稅款相差 5 萬 9 千 9 百。新表將呢個位改成 $100 加超出部分 20%，即 400 萬零 1 元只需要交 $100.2，四捨五入 $101；要到 432 萬 3,780 元才追平 1.5% 嘅水平（約 $64,856）。即係話中間 32 萬樓價嘅區間，稅款由 $101 慢慢升到 $64,856，冇任何一點會突然跳升。

同理，432 萬 3,781 元起轉為 1.5%，稅款約 $64,857，同上一點連續；450 萬零 1 元起改為定額加 10%，亦係連續。呢個設計叫邊際寬減，目的係避免納稅人為咗省稅而扭曲成交價，長遠對市場資訊透明度有好處。

六個實例逐個計

樓價 380 萬，稅款 $100。呢個係上車盤最常見情況，400 萬以下一律定額。

樓價 420 萬，落入 400 萬至 432 萬 3,780 元區間：$100 加（420 萬減 400 萬）嘅 20%，即 $100 加 $40,000，合共 $40,100。舊制呢個價要交 6 萬 3 千，新制省超過 2 萬。

樓價 550 萬，按 2.25% 計，稅款 $123,750。

樓價 700 萬，按 3% 計，稅款 $210,000。

樓價 1,200 萬，按 3.75% 計，稅款 $450,000。

樓價 3,000 萬，按 4.25% 計，稅款 $1,275,000。如果係非住宅物業，同樣 4.25%，稅款一樣。

再補一個容易計錯嘅位：樓價 950 萬，唔係直接乘 3.75%，而係落入「900 萬零 1 元至 1,008 萬」區間，$270,000 加超出 900 萬部分嘅 10%，即 $270,000 加 $50,000，合共 $320,000。如果誤按 3.75% 計就會算成 $356,250，多算 3 萬幾。

非住宅物業的印花稅

非住宅物業用第 3 標準，400 萬以下同樣 $100，之後各級同住宅一樣，但到 2,173 萬 9,121 元以上就封頂 4.25%，冇住宅嗰個 6.5% 嘅最高級。實務上，車位成交多數在 100 萬至 300 萬之間，印花稅通常只係 $100，呢點好多買家唔知，以為車位都要按比例交稅。工商舖方面，如果成交價超過 2,173 萬，稅率一律 4.25%，計算比住宅簡單。

三大辣稅已全部撤銷

額外印花稅、買家印花稅、新住宅印花稅，政府由 2024 年 2 月 28 日起全部撤銷。即係話今日買樓，無論你係首次置業、已經持有幾層樓、用公司名義買、抑或唔係香港永久居民，住宅物業印花稅率完全一樣，只按上面嘅稅率表計。呢個對內地客戶同公司客影響最大，以前非香港永久居民要額外交 15% 買家印花稅，而家已經冇呢回事。

要注意嘅係，撤銷嘅係「需求管理措施」，唔係所有稅項。如果你短期轉售，雖然唔使交額外印花稅，但賺到嘅利潤如果屬營商性質，稅局仍然可以按利得稅徵收，呢點同印花稅係兩回事。

幾時要交、逾期罰款幾重

買賣協議要在簽署日期後 30 日內加蓋印花，樓契亦要在簽立後 30 日內辦理。實務上律師會代辦，你只需要在成交前把稅款交予律師樓。買賣協議打咗釐印之後，相關樓契只須繳 $100 定額印花稅，唔會再按樓價計一次，呢點唔少人誤會。

逾期罰款係按稅款倍數計，非常重：遲不超過 1 個月，罰稅款 2 倍；遲超過 1 個月但不超過 2 個月，罰 4 倍；其他情況罰 10 倍。以 700 萬樓、稅款 21 萬為例，遲兩個月以上就要罰 210 萬，係一個好現實嘅風險。印花稅署署長可以酌情減免，但要書面申請並提供逾期理由同證據。

近親轉讓及送贈契的陷阱

近親之間轉讓物業，例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹之間甩名或者除名，同樣要交印花稅，計算基礎係物業市值，唔係你們私下協議嘅價錢。稅局有權按市值徵稅，所以「用 $100 轉讓俾老婆」呢種做法行唔通。

送贈契（即無償轉讓）有兩個額外風險。第一，印花稅仍按市值計算，唔會因為免費送贈而免稅。第二，送贈契在 5 年內如果送贈人破產，債權人可以向法院申請撤銷該項轉讓；同時銀行對送贈契物業的按揭審批非常保守，好多銀行直接拒批。所以打算用送贈方式轉名俾子女，最好先問清楚稅務同按揭兩邊的後果。

印花稅同按揭的關係

銀行審批按揭時，會要求買賣協議已經加蓋印花，或者由律師確認會在期限內辦理。如果成交日在即但印花稅未打，銀行有機會不放款，導致交易違約。所以落訂之後，第一時間要確認律師樓已經安排打釐印，尤其是成交期壓縮到 30 至 45 日的個案。

另外，如果你做按揭保險或者高成數按揭，銀行會將印花稅計入你的置業總成本，用來評估你的資金是否足夠。有些人首期剛好夠，但忘記計印花稅同律師費，結果要在成交前臨時撲水，呢個係最常見的預算失誤。

印花稅常見問題FAQ

1. 印花稅係按成交價定估價計？

按物業售價或市值，兩者以較高者為準。如果你的成交價明顯低於市值，稅局有權按市值徵稅，所以做低價避稅有風險。

2. 印花稅最低消費係幾多？

係，住宅及非住宅物業都一樣，400 萬或以下一律定額 $100。但要注意 400 萬零 1 元已經唔再係 $100。

3. 新稅率表幾時生效？

2026 年 2 月 26 日或之後簽立的文書適用新表。之前的交易按舊表計算，唔會追溯。

4. 首次置業有冇額外優惠？

撤辣之後，首次置業與非首次置業的印花稅率完全相同，冇額外折扣。首次置業的優勢體現在按揭保險成數（最高九成），唔在印花稅。

5. 內地人或公司名義買樓要唔要多交稅？

唔需要。買家印花稅及新住宅印花稅已於 2024 年 2 月 28 日撤銷，非香港永久居民及公司名義買家與本地買家適用同一稅率表。

6. 車位印花稅係唔係都按樓價比例？

多數情況下唔係。400 萬以下車位只交 $100 定額印花稅，所以車位成交的稅務成本通常極低，實際開支主要是律師費及代理佣金。

上文稅率以稅務局 2026 年 2 月 26 日起生效的公布為準，僅供參考。實際稅款以印花稅署評定為準，個別個案可能因文書性質、市值評定或豁免條件而有差異，建議交易前諮詢律師或稅務顧問。