轉按套現2026｜物業轉按、加按及二按申請攻略

手上有層樓，但突然要一筆現金周轉，未必一定要賣樓。對有物業的業主來說，轉按套現、加按或者二按，都可以按自己的情況考慮。
例如做生意要頂住一段時間的現金流、屋企突然有一筆較大的開支，或者本身有其他借貸想重新安排，都有人會先看看層樓有幾多淨值，再決定點樣做。
轉按套現其實唔複雜，基本概念就係將原有按揭重新安排，貸款額比原本欠銀行的金額高，扣除原有按揭後，剩低的部分就可以作為套現資金。

轉按套現點樣計？

假設一層樓現時估值800萬，原本按揭仲欠300萬。
如果重新安排後，貸款額係$500萬：
$500萬 − $300萬 = $200萬
理論上就有$200萬的資金空間。
但實際到手金額未必係$200萬，因為轉按可能涉及律師費、估價費、行政費，甚至原有按揭的提前還款費用。尤其係仍然處於罰息期的物業，轉按前最好先問清楚原有銀行的清還條款。

轉按、加按、二按有咩分別？
三種方法都可以用物業處理資金需要，但做法不同。

轉按套現

將原有按揭轉到另一貸款機構，同時重新安排貸款額。
例如原本欠銀行300萬，新貸款批出500萬，扣除原有按揭後，餘下部分可以作套現用途。
適合想重新檢視現有按揭條件，同時有資金需要的業主。

加按
保留原有按揭，再向原貸款機構申請增加貸款。
如果原本的按揭條款尚可，而需要的資金又唔算太大，可以先了解有冇加按選項。

二按
原有一按繼續保留，再以同一層物業申請第二筆抵押貸款。
二按唔需要將原有一按完全轉走，但因為多咗一筆貸款，每月供款自然會增加，利息成本亦要計埋。
如果原有一按利率較低，有時保留一按再做二按，會同全數轉按一齊比較。

有樓就可以借到幾多？

未必。
物業值幾多，只係其中一部分。貸款機構仲會睇現有按揭、物業類型、借款人的收入及負債、信貸紀錄，以及其他相關資料。
例如：
物業估值：$1,000萬
現有按揭：$450萬
新貸款：$600萬
600萬扣除原有450萬後，表面上有$150萬套現空間。
但$600萬係咪最終可以批出，要視乎個別申請，唔可以單純用樓價乘一個成數就當成最後答案。
如果係銀行按揭，亦要符合當時適用的監管要求及銀行本身的審批準則。

轉按前記得睇罰息期

呢樣真係值得先查清楚。
有啲業主見到另一個方案利率低啲，或者可以套多一筆錢，就即刻諗轉按，但原有按揭如果仲未過罰息期，提早清還可能要付費用。
另外，之前收過的現金回贈亦可能有相關條款。
所以轉按之前，可以直接向原有銀行問：
- 仲欠幾多按揭？
- 罰息期幾時完？
- 而家清還要付幾多？
- 之前有冇現金回贈需要退回？
- 原有按揭可唔可以加按？
- 現時實際供款係幾多？
呢幾項資料有齊，再去比較新方案會容易好多。

轉按套現會唔會重新審批？

會。
轉按唔係單純將原本貸款「搬去第二間銀行」，新貸款機構一般都會重新審視申請。
當中可能包括：
- 物業估值
- 物業類型
- 現有按揭
- 收入
- 其他負債
- 信貸紀錄
- 每月供款能力
如果近排有大量新增貸款、信用卡欠款較高或者有遲還紀錄，申請時都應該如實交代。
有物業唔代表一定會批出你預期的貸款額。

TU 對轉按有冇影響？

申請按揭或其他信貸時，貸款機構可能會參考借款人的信貸資料。
如果過往還款紀錄正常，一般有助貸款機構了解你的信貸狀況；相反，如果近期有遲還、拖欠或者短時間內申請大量信貸，亦可能成為審批時考慮的資料之一。
不過，貸款審批唔係單靠TU一項決定，物業、收入、負債及整體還款能力都會一齊考慮。

套現後可以點用？

物業套現之後，資金用途可以按個人需要安排。

常見情況包括：

生意周轉

例如客戶未入數，但人工、租金及供應商貨款已經到期。

裝修
屋企裝修或者物業翻新，需要一次過支付較大筆費用。

業務擴充

開新舖、添置設備、增加貨量等。

整合其他貸款

如果手上有幾筆不同借貸，可以比較重新安排後的利息及每月供款。
如果係借錢做投資或者擴充生意，就更加要計清楚收入同供款之間的距離。物業套現後，無論生意結果如何，貸款仍然需要按時償還。

轉按套現有咩費用？

計轉按成本時，唔好淨係睇息率。

可能涉及的費用包括：
- 原有按揭提前還款費用
- 律師費
- 估價費
- 行政費
- 其他貸款手續費
- 原有現金回贈相關安排
例如新方案每月慳到$5,000，但轉按需要支付一筆較大的前期費用，就要計算幾耐先可以追回成本。
如果本身只打算借一小段時間，亦要留意提前還款條款。

物業轉按需要準備咩文件？

實際要求視乎貸款機構及個案而定，一般可以先準備：
- 香港身份證
- 物業地址及基本資料
- 現有按揭資料
- 最近供款紀錄
- 入息證明
- 銀行月結單
- 其他貸款資料
- 公司註冊資料（如涉及公司）
- 董事及股東資料（如適用）
- 其他相關物業文件
如果係公司名下物業，通常需要提供公司資料；如果涉及出租物業，亦可能需要提供租約及租金收入資料。

物業出租可以轉按嗎？

可以視乎個案了解。
自住住宅、出租住宅、村屋、工商物業等，貸款條件可以有幾大分別，所以申請時最好先講清楚物業實際用途。
例如物業係出租，就應該提供真實的出租資料，而唔係將出租物業當自住物業申請。

轉按之前，先計三筆數

第一筆係你實際需要幾多現金。
如果只需要$100萬，就未必需要為咗借盡而增加更多負債。
第二筆係每個月要供幾多。
除咗新按揭，原本的其他貸款、信用卡、車貸及家庭開支都要一齊計。
第三筆係轉按成本。
包括原有按揭罰息、律師費、估價費、手續費，以及其他一次性支出。
三筆數計清楚，先知道轉按套現係咪真係適合自己。

轉按套現 FAQ

Q1：層樓已經有按揭，仲可以套現嗎？
有機會。可以按個案研究轉按套現、加按或者二按。實際貸款額要視乎物業估值、現有按揭餘額及貸款機構的審批要求。

Q2：轉按一定可以借到樓價某個成數嗎？

唔一定。實際貸款額會受當時適用的監管要求、物業情況、借款人財務狀況及貸款機構政策影響。

Q3：轉按之前有冇需要睇TU？

建議先了解自己的信貸狀況。貸款機構審批時可能參考信貸資料，但TU並不是唯一考慮因素。

Q4：轉按套現同二按邊樣適合？

兩者做法唔同。轉按需要重新安排原有按揭；二按則保留一按，再增加第二筆抵押貸款。應該按照現有按揭利率、罰息期、需要套現的金額及整體供款比較。

物業轉按，唔係借得越多越好

有物業而又有資金需要，可以先了解轉按套現、加按及二按幾種做法，再按自己的現金流去決定。
最重要係先知道層樓值幾多、仲欠幾多、轉走原有按揭要付幾多，以及新貸款每個月供幾多。資料清楚，先容易比較。

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