樓花按揭2026｜即供同建期點揀？按揭成數同上會流程拆解

買一手樓花，發展商通常會畀你揀兩種付款方式：即供同建期。好多買家只係比較折扣率，冇計清楚息口同上會時間，到收樓前幾個月先知自己要短時間內湊一大筆錢，或者發現按揭成數做唔到預期。以下逐項拆開講。

一、即供同建期嘅基本分別

即供付款，係簽臨時買賣合約之後，短時間內就要找清樓價，一般九十至一百八十日內完成，銀行按揭亦要喺呢段時間內批出同放款。好處係發展商通常畀最多折扣，壞處係你要即刻開始供樓，冇得等收樓。
建期付款，係先畀首期，尾數等到收樓通知先找。好處係現金流鬆動，你可以慢慢儲首期尾數、等物業升值再上會；壞處係折扣一般較少，而且到收樓前一次過要搞按揭，時間好趕。

二、即供嘅實際操作

即供最大優點係折扣，市場上常見比建期多幾個百分點，幾百萬樓價即係幾萬至十幾萬，係實錢。
但你要計三條數。第一，即刻開始供樓，利息由放款日起計。第二，你當時嘅入息要過到壓力測試，如果係靠未來加薪或者花紅，即供會計唔到。第三，如果物業兩三年後先入伙，你等於提早幾年供一層未住得嘅樓。

三、建期嘅實際操作

建期嘅好處係時間。你可以用呢兩三年儲錢、等手上物業賣出、或者等收入穩定。
風險有三個。第一，收樓前先上會，如果樓價跌，估價可能低過成交價，按揭額就跟住縮，你要自己補差額。第二，銀行審批睇你當時嘅財政狀況，唔係簽約嗰日嘅狀況。第三，如果收樓期延誤或者一次過好多業主上會，銀行處理時間會拉長。

四、息口成本要點計

即供早幾年開始供，總利息支出多，但折扣嘅錢係即袋。建期遲幾年開始供，利息少，但折扣少，仲要承受估價風險。
簡單比較方法係將折扣金額同估算利息總額並排。如果折扣大過你頭三年嘅利息支出，即供通常抵；如果折扣細、你手上現金又緊，建期穩陣啲。

五、按揭成數同按保限制

一手樓花同二手樓嘅成數規則基本一致，但有一個關鍵分別：按揭保險一般要求物業已經落成或者接近落成，部分計劃對樓花期有上限。即係話，即供樓花好多時做唔到高成數按保，你要預足首期。
建期就舒服啲，因為到收樓前申請按揭嗰陣，物業已經係現樓，按保申請條件同一般二手樓一樣。
所以如果你打算做九成按揭，建期幾乎係必然選擇；如果可以自己畀到四成首期，即供嘅折扣就更有價值。

六、上會時間表同文件

即供嘅時間表好緊，簽約後要即刻遞交按揭申請：身份證、住址證明、入息證明、稅單、銀行月結單、臨時買賣合約。銀行審批兩至四星期，律師樓安排按揭契，時間要夾得好準。
建期嘅時間表由收樓通知起計，發展商通常要求十四至三十日內完成按揭同付款，文件同上面一樣，但你要提前兩三個月同銀行傾，唔好等通知先開始。

七、發展商二按要特別小心

部分新盤會提供發展商二按，標榜免入息審查、高成數。呢類安排息口通常前低後高，優惠期完結後利率可以跳升幾厘。如果真係要用，計清楚優惠期之後每月供款係幾多，同埋到期轉按嘅難度。轉按要過銀行審批，到時物業估價同你嘅收入都要符合要求。

八、點揀先啱自己

三個問題可以幫你決定。
第一，你而家嘅現金夠唔夠畀即供首期，同時留有半年應急錢。
第二，你需要嘅按揭成數係唔係高過七成。
第三，你嘅收入喺未來兩三年會唔會有大變動。
三個答案都偏向穩定同現金充足，即供抵玩；任何一個有疑問，建期穩陣。

九、常見陷阱

發展商折扣名目多，記得睇清楚即供折扣係直接減樓價，定係回贈形式。直接減樓價對按揭同印花稅都有利。
提早成交條款要留意，有啲合約寫明買家可以提早收樓，但同時要提早付款，買家未必夠時間上會。
最後，所有口頭承諾都要寫入合約，包括折扣、裝修、車位安排。

常見問題與注意事項

1. 即供同建期嘅樓價一樣嗎？

唔一樣。發展商通常畀即供較多折扣，建期折扣較少，差額可以有幾個百分點，所以實付樓價唔同。

2. 樓花可以做九成按揭嗎？

即供樓花較難，因為按揭保險一般要求物業已落成或接近落成。建期到收樓時已屬現樓，做九成按保條件同二手樓一樣。

3. 建期收樓時估價不足點算？

要自己補足差額，因為按揭額以估價同成交價較低者計算。呢個係建期最大風險，買之前要預留緩衝。

4. 發展商二按值唔值得用？

要計優惠期之後嘅利率同供款。好多計劃優惠期後利率跳升幾厘，長遠成本高，轉按亦要重新過審批。

5. 即供要幾時開始供樓？

由銀行放款日起計，一般簽約後兩至三個月內就要開始供款，唔係等收樓。

6. 樓花按揭要準備咩文件？

身份證、住址證明、入息證明、稅單、銀行月結單同臨時買賣合約。建期個案最好收樓前兩三個月開始同銀行傾。

結語：折扣係眼前，現金流係全程
樓花付款方式冇絕對答案，關鍵係你嘅現金、按揭成數需要同收入穩定性。折扣幾多係一次性，供款壓力係每個月。計清楚兩條數先簽約，唔好單睇折扣率。