物業稅同差餉地租點計？收租業主報稅完整拆解

買多個單位收租，第一年報稅就頭痕：稅務局張表格密麻麻，差餉邊個交、維修點扣、地租計唔計入面，問身邊十個業主有九個答唔清。上個月有個客人攞住租約同差餉單嚟問我哋：月租兩萬，點解要交兩萬七稅？呢篇用兩個實例由租金一路計到稅款，再拆解物業稅、差餉同地租呢三筆經常被混為一談嘅開支。

一、一句話直接答案

物業稅按應評稅淨值乘 15% 計；應評稅淨值係出租收入減不能追回租金、減業主已繳差餉，再自動減餘額兩成作修葺免稅額。差餉同地租係另一筆數：差餉一般係應課差餉租值嘅 5%，地租係 3%。

二、物業稅點樣計

物業稅係向出租物業業主徵收嘅稅，標準稅率係 15%，計算次序好固定。先計出租收入：包括已收或應收嘅租金總額、租客替你支付嘅開支例如修理費，以及已收回嘅舊欠租。然後扣兩樣嘢：一是業主同意繳付並已經繳交嘅差餉，留意只限差餉，地租唔可以扣；二是不能追回嘅租金，但已經用按金抵銷咗嘅欠租唔算。減完之後，稅務局自動再扣兩成，作為法定的修葺及支出方面免稅額，得出應評稅淨值，乘 15% 就係物業稅。
有一樣嘢一定要記住：地租、管理費、保險費、裝修費呢啲實際開支，稅務局唔會逐項讓你扣，因為嗰兩成免稅額已經一筆過代替晒。好多人以為裝修花咗三十萬可以扣三十萬，係誤解。

三、差餉同地租計法

差餉同地租係畀政府嘅另一類款項，基礎同樣係「應課差餉租值」，即估價署評估嘅物業全年市值租金，每年重估一次，新租值每年四月一日生效。
差餉方面：非住宅物業劃一係應課差餉租值嘅百分之五。住宅物業由二〇二五年一月開始行累進制：應課差餉租值五十五萬元或以下，徵收率百分之五；超過五十五萬嘅住宅，首五十五萬按百分之五、之後二十五萬按百分之八、超出八十萬嘅餘額按百分之十二。舉例：應課差餉租值六十萬嘅單位，差餉係五十五萬乘百分之五即二萬七千五百元，再加餘下五萬乘百分之八即四千元，全年合共三萬一千五百元。
地租就簡單得多：需要交地租嘅物業，一律係應課差餉租值嘅百分之三。差餉同地租通常一齊列喺徵收通知書，分四季繳交。租約如果寫明差餉由租客負責，計物業稅時就唔可以再扣呢筆數，因為筆錢唔係你交。

四、實例計算兩個案

個案一：觀塘一個單位月租二萬元，全年出租收入二十四萬；租約寫明業主負責差餉，假設全年差餉一萬二千元，年內冇欠租。應評稅淨值＝（二十四萬減一萬二）乘八成，即十八萬二千四百元；物業稅＝十八萬二千四乘 15%，即二萬七千三百六十元，相等於每月租金嘅大約百分之十一點四。
個案二：九龍站一個單位月租五萬元，全年出租收入六十萬；業主交差餉，假設全年三萬一千五百元（即第三節嗰個六十萬租值嘅計法）。應評稅淨值＝（六十萬減三萬一千五）乘八成，即四十五萬四千八百元；物業稅＝四十五萬四千八乘 15%，即六萬八千二百二十元。
留意兩個個案都冇扣管理費、按揭利息、地租。物業稅世界入面按揭利息唔係扣減項目，想用利息對冲租金收入，要考慮申請個人入息課稅，由稅務局將你所有收入同免稅額合併評估先至有機會計到。

五、報稅流程同時間

流程好直接。每年四月，稅務局向上一個課稅年度有租金收入嘅業主發出報稅表：全權獨有嘅物業填 BIR60 個人物業部分，聯權或分權擁有就填 BIR57。表格一般一個月內要交返。填表時如實填全年租金、你已繳嘅差餉、不能追回嘅租金；兩成修葺免稅額唔使自己申請，評稅時自動扣。之後稅單會連埋下一年度嘅暫繳物業稅一齊出，即係一年會見到兩期數，收租現金流要預留呢部分。如果某個年度有收租但冇收到表格，應該喺該年度基期終結後四個月內書面通知稅務局，唔可以當冇事發生，唔遵從稅務條例有機會被檢控同罰款。

六、常見誤解逐條拆

第一個誤解係「交咗地租可以在物業稅扣」。法例只准扣業主已繳嘅差餉，地租、管理費、保險、裝修一概唔可以逐項扣，兩成免稅額已經代替晒。
第二個誤解係「按揭利息可以在物業稅扣」。物業稅本身冇利息扣減，要經個人入息課稅先有可能處理到。
第三個誤解係「差餉同地租係同一樣嘢」。兩者基礎同樣係應課差餉租值，但差餉係政府服務嘅徵費，地租係政府租契嘅租金，比例唔同（一般 5% 對 3%，住宅差餉仲有累進層），用途亦唔同。
第四個誤解係「空置期唔使理」。有收租嗰段時間就要報稅，空置期唔產生物業稅收入，但唔等於成個年度可以唔申報。

七、常見問題 FAQ

以下幾條係收租業主最常問嘅。

1. 物業稅點計？

先計出租收入，減業主已繳差餉同不能追回租金，再自動減兩成修葺免稅額，得出應評稅淨值，乘標準稅率 15%。

2. 地租可以喺物業稅扣嗎？

唔可以。只有業主同意繳付並已繳交嘅差餉可以扣，地租同管理費、裝修費一樣唔係扣減項目。

3. 租客交差餉，我可以扣嗎？

唔可以，因為嗰筆差餉唔係你繳交；不過租客支付嘅差餉會計入你的出租收入，兩邊對沖，實際影響唔大。

4. 差餉一年幾多錢？

視乎應課差餉租值：住宅租值五十五萬或以下係 5%，超過就累進，之後二十五萬 8%、超出八十萬部分 12%；非住宅一律 5%。每年四月重估一次。

5. 冇收到報稅表使唔使報稅？

有租金收入而冇收到表格，應該喺課稅年度基期終結後四個月內書面通知稅務局，唔可以置之不理。

6. 物業稅同個人入息課稅邊個抵啲？

有按揭利息或者其他收入結構嘅話，個人入息課稅有機會慳稅，因為所有收入同免稅額合併評估，要逐個案計先知。

7. 報稅紀錄對申請物業貸款有用嗎？

有用。打釐印租約加報稅紀錄係證明租金收入最硬嘅文件，銀行同財務公司批收租物業貸款都會睇。

八、結語同實務判斷

收租物業嘅稅務義務其實唔複雜，麻煩位在於證據：打釐印租約、差餉單據、壞帳紀錄，一樣都唔好慳。報稅報得清楚，將來想加按、轉按或者再買一層，租金收入先至計得足、批得快；報得含糊，最貴嘅代價係套現套唔出。想知手上收租單位可以借幾多，可以睇我哋嘅業主貸款服務頁：https://www.agicredit.com.hk/service/owner-loan.html。AGI Property Finance 智通物業信貸係持牌放債人，牌照號碼 913/2026，貸款以實際年利率（APR）披露，法定上限係年息 48%，超過 36% 可推定為敲詐性。忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

九、資料來源同核對日期

稅務局 BIR58 表格附註（物業稅計算步驟、兩成修葺免稅額、差餉扣減、地租不可扣）：https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/c58notes.pdf。
二〇二六至二七年度政府開支預算總目3（物業稅按應評稅淨值以 15% 標準稅率計算）：https://www.budget.gov.hk/2026/chi/pdf/chead003.pdf。
差餉物業估價署新聞稿（2025-26 年度差餉徵收率及地租 3%）：https://www.rvd.gov.hk/tc/press_releases/press_release_316.html。
1823 政府一站通（差餉及地租計算方法）：https://www.1823.gov.hk/sc/faq/how-to-calculate-the-amount-of-rates-and-government-rent-payable-of-a-property。
資料核對日期：2026-11-06。