逆按揭限制多？銀髮族物業融資仲有咩選擇？

香港有唔少銀髮族手上有物業，但退休之後每月現金收入未必充裕。遇上裝修、醫療、家庭開支，或者只係想令退休生活有多一點現金周轉，自然會諗到利用物業套現。
講到長者物業套現，大家可能第一時間會諗到逆按揭。不過，逆按揭有指定申請資格，物業本身亦有要求，並唔係有樓就一定可以申請。
如果唔符合安老按揭條件，或者需要嘅係一筆過資金，而唔係每月年金，亦可以了解一般物業貸款、加按、一按或二按等其他選擇。

逆按揭有咩申請要求？

香港嘅安老按揭計劃，主要係畀合資格嘅55歲或以上人士，以自住住宅物業作抵押，換取每月年金或者一筆過貸款。
一般申請人要年滿55歲，並持有有效香港身份證；如果係未補地價資助出售房屋業主，申請年齡要求為60歲或以上。
物業方面，一般要求係香港住宅，樓齡50年或以下，而且原則上需要由借款人自住。至於超過50年嘅物業，則可以按個別情況考慮。(hkmc.com.hk)
換句話講，逆按揭唔係單純睇年齡，申請人同物業都要符合相關條件。

銀髮族最常遇到嘅幾個問題

年齡未到，未必申請到

一般安老按揭嘅最低申請年齡係55歲。
如果未到申請年齡，就算本身已經持有物業，都未必可以用安老按揭計劃套現。
如果係未補地價資助出售房屋，申請年齡要求更加唔同，一般需要60歲或以上。(hkmc.com.hk)

舊樓要特別留意

好多長者持有嘅物業可能已經有一定樓齡。
安老按揭一般要求抵押物業樓齡不超過50年；如果超過50年，並唔代表完全冇機會，但要由相關機構按個別情況審視。(hkmc.com.hk)
所以，如果手上係唐樓、舊式住宅或者樓齡比較高嘅單位，申請之前最好先確認物業條件。

出租物業亦有規定

如果個單位而家係出租緊，都要留意安老按揭嘅相關規定。
一般而言，抵押物業需要符合計劃對自住用途嘅要求。不過，部分已持有物業一段時間、並符合退休或入住長者／醫療護理服務等特定條件嘅借款人，可以申請出租。(hkmc.com.hk)
因此，出租中嘅物業唔應該直接假設一定可以或者一定唔可以申請，要按個別情況處理。

如果唔做逆按揭，可以考慮物業貸款

對於已經有物業、但需要一筆較大額現金嘅業主，可以另外了解物業貸款。
例如：
- 裝修屋企
- 醫療開支
- 家庭資金需要
- 清還其他貸款
- 生意周轉
- 其他大額一次性支出
一般物業貸款同安老按揭最大分別之一，就係資金安排及還款方式唔同。
安老按揭可以按計劃安排每月年金或者一筆過貸款；一般物業貸款則會按照貸款方案及合約安排還款。
邊一種適合，主要睇返業主需要幾多錢、物業狀況、現有按揭，以及本身可以承受幾多還款。

'有按揭嘅物業仲可以套現嗎？

可以先了解有冇足夠融資空間。
例如一個物業估值為 HK$800萬，目前尚有 HK$200萬 按揭未還。
假設某貸款方案經審批後，最高貸款額為物業估值嘅某一比例，而計算出來嘅最高貸款額為HK$500萬：
HK$500萬 − HK$200萬 = HK$300萬
理論上即係有約HK$300萬嘅套現空間。
不過，呢個只係簡單例子。實際貸款額唔係單純用「物業價值減按揭」咁計，仲會睇物業估值、樓齡、物業類型、借款人收入及負債、TU信貸紀錄，以及貸款機構嘅審批要求。

銀髮族申請物業貸款，最重要睇清楚幾樣嘢

1. 每月還款幾多

退休之後收入來源同工作期間唔一樣，借款前更加要計清楚每月供款。
唔好只睇「批到幾多」，仲要睇自己退休收入扣除日常生活費之後，仲有幾多錢可以還款。

2. 利息成本

同樣係借HK$100萬，不同貸款方案嘅利率、年期及計息方式可以令總利息有明顯差別。
比較貸款時，最好將實際利率同其他費用一齊睇，而唔係只比較貸款額。

3. 提前還款有冇費用

如果之後打算賣樓、轉按或者一次過還清貸款，要先睇清楚貸款合約有冇罰息期、提前還款費用或者其他行政費。

4. 物業有冇其他抵押

如果物業已經有一按、二按或者其他抵押安排，新申請嘅融資會涉及現有債務，亦可能影響可借金額。

5. 聯名物業

如果物業係夫妻、子女或者其他家人聯名持有，就要先確認業權及相關人士喺貸款申請中嘅安排。

物業估值點樣影響可以借幾多？

物業估值通常係計算融資額其中一個重要因素。假設物業估值為 HK$8,000,000，以假設貸款成數60%計算，理論上最高貸款額約為 HK$4,800,000。如果物業現有按揭餘額為 HK$2,000,000，簡單計算下，可套取嘅資金空間約為 HK$2,800,000。
不過，以上只係示範計算，60%並不代表實際一定可以借到呢個成數。實際貸款成數及最終貸款金額，仍然要按照物業類型、估值、借款人條件、現有負

債及貸款機構嘅審批結果而定

舊樓業主可以點樣準備？

如果物業樓齡比較高，申請之前可以先準備好：
- 物業地址
- 樓齡
- 最近估值資料
- 現有按揭餘額
- 物業係自住定出租
- 業權資料
- 個人及其他貸款資料
- 最近銀行月結單
資料齊全，做初步評估時會方便好多。
如果本身有一按或者二按，亦建議先睇清楚原有貸款條款，特別係提前還款同轉按方面嘅安排。

逆按揭定一般物業貸款？

如果想簡單理解兩者分別，可以視乎自己嘅年齡、資金用途、物業狀況及現有按揭去考慮。
如果年滿55歲或以上，並符合安老按揭嘅相關資格，而主要需要係退休後每月取得穩定現金流，可以了解安老按揭。
如果需要一次過取得一筆資金，例如應付裝修、醫療、家庭開支或其他資金需要，就可以了解一般物業貸款等融資方案。
至於物業樓齡較高、已經有按揭，或者物業目前有出租等情況，就需要按照實際物業及貸款狀況，研究加按、一按、二按或其他物業融資方案。
以上只係一般方向，實際能否申請及貸款條件，仍然要按申請人、物業及貸款機構嘅具體要求作評估。

銀髮族物業融資 FAQ

Q1: 55歲就一定可以做逆按揭？
唔一定。55歲只係安老按揭其中一項基本年齡要求，申請人、物業及其他條件都需要符合計劃規定。(hkmc.com.hk)

Q2: 樓齡超過50年，係咪完全做唔到？

安老按揭一般以50年或以下物業為基本要求，但超過50年嘅物業可以按個別情況考慮。至於其他物業貸款方案，樓齡要求亦可能有所不同。(hkmc.com.hk)

Q3: 有按揭嘅物業可以再借嗎？

要視乎物業估值、現有按揭餘額、借款人條件及貸款機構要求。可以先計算現有按揭同物業估值，再了解有冇足夠融資空間。

Q4: 退休人士申請物業貸款要注意咩？

最重要係計清楚還款能力，同時了解利率、貸款年期、提前還款條款及其他費用。實際審批會因應個別申請人及物業情況而有所不同。

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