出租物業按揭2026｜七成上限、租金打幾折、DSR 實例計算
出租物業按揭成數上限係 70%，唔可以做按保。租金收入有已打釐印租約一般計 80%，未出租或未打釐印只計 60% 至 70%。呢篇用三個實例計清楚租金可以幫你過幾多 DSR，同埋釘印、入帳紀錄點樣影響批核。
收租收咗十幾年，樓價升了一倍，想加按套現裝修另一個單位，銀行一睇租約就話：「租金只可以計六成。」客人即刻問：我明明每月實收兩萬租，點解只當萬二？
呢個問題，幾乎每個收租業主申請按揭時都會撞到。租金收入係可以計入息，但唔係全額計，而且「有冇打釐印租約」會直接影響銀行打幾折。呢篇用實際數字講清楚：2026 年出租物業按揭成數上限、租金點樣計入 DSR、同三個實例睇租金可以幫你借多幾多。
一、一句話答案
出租物業按揭成數上限係 70%，同自住一樣；但唔可以做按揭保險，所以 70% 就係天花板。租金收入可以計入息，有已打釐印租約一般計 80%，未出租或租約未打釐印一般只計 60% 至 70%。
二、2026 年出租物業按揭成數
2024 年 10 月 16 日起，金管局把住宅及非住宅物業的按揭成數上限一律標準化為 70%，唔再分自住、非自住、收租、樓價高低。呢個係一個好大的改變——舊制下出租物業最高只做到五至六成，好多投資者因此卡住。
但有兩個關鍵限制要記住：
第一，按揭保險（按保）只適用於自住物業。想借到八成、九成，必須經香港按證保險有限公司的按揭保險計劃，而出租物業唔符合資格。所以出租單位的實際上限，就係銀行基本成數 70%。
第二，如果單位原本係用高成數按保上會、之後想出租，要先向銀行「甩按保」，即把貸款額降至七成或以下，並通知銀行。呢個安排同 2024 年 8 月 8 日起按證容許個別特殊情況出租自住物業係兩件事，唔可以混淆。
三、租金收入點計八成同六成分別
銀行判斷租金收入，通常分兩種情況，兩者的折扣亦唔同：
實際租金收入——即物業現正出租，並能提供已打釐印（經稅務局加蓋印花）的租約。銀行一般會把月租的 80% 計入你的入息。以月租 20,000 元為例，計入 16,000 元。
預計租金收入——即單位未出租、租約未打釐印，或者你打算買入後才放租。銀行會委託測量師按市場水平估算「擬定租金」，再打折，一般只計 60% 至 70%。同樣 20,000 元，只計 12,000 至 14,000 元。
呢個差距看似小，但放到 DSR 上就會放大。用月入 40,000 元的業主做例子：
租金 20,000 元，計 80% = 16,000 元，總收入 56,000 元，DSR 一半等於 28,000 元月供空間。
租金 20,000 元，計 60% = 12,000 元，總收入 52,000 元，月供空間 26,000 元。
兩者相差 2,000 元月供，換算 30 年、3.375 厘的貸款額，大約相差 45 萬元。一張釐印，就值四十五萬的借貸能力。
所以如果你的租約未打釐印，申請按揭前補打，通常係最便宜、最直接提升批核金額的一步。釐印費按租約年期與租金計算，一般幾百至幾千元，遠低於多借幾十萬的價值。
四、三個實例租金幫你過關
以下全部用同一組假設：按息 3.375 厘、30 年、七成按揭、冇其他債務。數字係估算，實際批核睇估價、信貸紀錄同個別銀行政策。
個案一：月入 45,000 元，買 600 萬樓，租金 18,000 元
貸款 420 萬，月供約 18,566 元。租金按 60% 計 = 10,800 元，總收入 55,800 元，DSR 上限 27,900 元。月供佔比 33%，輕鬆過關。
個案二：月入 40,000 元，買 700 萬樓，租金 16,000 元
貸款 490 萬，月供約 21,660 元。如果只計薪金，DSR 係 54%，超標，銀行多數唔批。加上租金 60% = 9,600 元，總收入 49,600 元，DSR 上限 24,800 元，月供佔比降到 44%，批得過。
呢個就係租金收入的真正作用：唔係幫你借更多，而係幫一個邊緣個案過關。
個案三：月入 80,000 元，買 1,500 萬樓，租金 35,000 元
貸款 1,050 萬，月供約 46,414 元。租金按 70% 計 = 24,500 元，總收入 104,500 元，DSR 上限 52,250 元，月供佔比 44%。
留意個案三：月入八萬睇落好寬裕，但借到 1,050 萬之後，加上租金都已經用到 44%。一旦租客退租、空置兩個月，現金流即刻反轉。
五、被忽略的另一半其他債務
租金可以幫你加收入，但 DSR 的分子同時在計你的其他債務。信用卡分期、私人貸款月供、汽車貸款、幫人做擔保而對方正在還款的部分，全部都會扣走你的月供空間。
舉個實例：月入 50,000 元、租金計入 16,000 元、總收入 66,000 元，DSR 上限 33,000 元。看似可以借到 660 萬（30 年 3.375 厘），但如果手上仲有私人貸款月供 6,000 元，實際可用按揭月供只剩 27,000 元，貸款額跌到約 540 萬，少了一百二十萬。
所以申請前的動作順序應該係：先清細債，再補釐印租約，最後才比較銀行。次序反過來，往往白做幾份申請，仲拖花信貸紀錄。
六、出租業主的五個實務提醒
第一，租約一定要打釐印。唔止為了按揭，日後追租、收樓、報稅都需要。
第二，租金要入帳。銀行會睇銀行月結單有冇穩定租金存入，現金交租的紀錄說服力最低。
第三，水電煤轉名到租客。呢個係實質出租的旁證，銀行有時會要求。
第四，唔好低估空置期。計 DSR 時，銀行用「預計租金」已經幫你打了折，你自己再計數時應該再保守一點，例如預留每年一個月空置。
第五，如果物業仍在按保期內，出租前必須通知銀行。隱瞞出租有機會構成違反按揭條款，銀行可要求即時清還差額。
七、常見問題 FAQ
1. 租金收入一定要有租約才計嗎？
唔一定，但差別很大。有已打釐印租約通常計 80%，冇租約或未打釐印一般只計 60% 至 70%，部分銀行更保守。
2. 租約未打釐印，補打之後可以即刻計 80% 嗎？
可以申請，但要視乎銀行是否接受補打後的租約日期與租期。實務上補打後再遞交，成功率明顯較高。
3. 租金用現金收，銀行唔認點算？
準備租約、釐印、租金收據，以及租客的入帳紀錄（例如租客銀行轉帳截圖）。純現金而無任何佐證，多數只能按預計租金計算。
4. 出租物業可以做到八成按揭嗎？
唔可以。按揭保險只適用於自住物業，出租或非自住物業的上限就是銀行的基本成數 70%。
5. 有按保的自住單位出租，會唔會被 call loan？
違反按保條款，銀行有權要求補回差額或調整條款。2024 年 8 月起按證有個別情況的出租安排，但須事先申請並獲批，唔係自動可以出租。
6. 租金收入計入息，需要扣管理費同差餉嗎？
多數銀行用租金毛額再打折，唔會逐項扣減；但你自己做還款預算時，應該用淨租金（扣管理費、差餉、維修）去計現金流。
7. 公司名義持有的出租物業，成數一樣嗎？
按揭成數上限一樣是 70%，但審批會睇公司財務報表、股東背景同還款來源，文件要求較多，批核時間亦較長。
結語
租金收入的問題，本質上唔係「銀行肯唔肯計」，而係「你有冇證據令佢計足」。
一張釐印、一份入帳紀錄、一份租約，換來的是幾十萬的借貸空間同一個更健康的 DSR。呢啲成本，遠低於你因為估唔夠而臨時撲首期的代價。
計數之前，先問自己一句：如果租客下個月走，我還供得起嗎。
AGI Property Finance 智通物業信貸 放債人牌照號碼 913/2026
實際年利率（APR）視乎貸款額、還款期、信貸紀錄及抵押品狀況而定，並以《放債人條例》第 24 條規定的 48% 為法定上限，超過年息 36% 可被推定為敲詐性。所有貸款申請須經審批，本機構不保證批核。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
