無抵押貸款 vs 物業抵押貸款｜申請條件、利息及套現方法

有資金需要時，無抵押貸款和物業抵押貸款都是香港常見的融資方式。前者毋須提供物業作抵押，申請相對直接；後者則以住宅、村屋、商舖、工廈或其他合資格物業作抵押，通常可以借取較大額資金，還款安排亦可能較為靈活。
不過，兩種貸款的申請條件、利息、貸款額及風險都有明顯分別。究竟自己適合申請無抵押貸款，還是利用物業套現？關鍵不只是比較息率，而是要看貸款金額、還款能力、借貸成本，以及自己能否承受相關風險。

甚麼是無抵押貸款？

無抵押貸款，顧名思義，是指申請貸款時毋須以物業或其他資產作抵押。
貸款機構主要根據申請人的收入、工作狀況、信貸紀錄、現有負債及整體還款能力作出審批。
常見的無抵押貸款包括私人貸款、稅務貸款及部分個人信貸產品。
由於沒有物業作為抵押品，貸款機構需要承受較高的信貸風險，因此實際貸款額、利率及還款年期會較受個人信貸條件影響。
一般而言，無抵押貸款比較適合需要較快取得一筆資金，而且沒有合適物業作抵押的人士。

甚麼是物業抵押貸款？

物業抵押貸款是以名下物業作為抵押品，向貸款機構申請融資。
只要物業有一定市值，而且業權及相關文件符合要求，業主便可以考慮利用物業資產進行套現。
可作抵押的物業類型，視乎貸款機構政策而定，例如住宅、村屋、商舖、寫字樓或工廈等，均可能有不同的貸款安排。
物業抵押貸款的實際貸款額通常會參考物業估值及貸款成數，同時亦會考慮申請人的收入、負債及還款能力。
例如物業現時估值為500萬港元，假設貸款機構最終批出50%貸款成數，理論貸款額便約為250萬港元。
不過，這只是計算示例，實際貸款成數及批核金額要視乎物業類型、地點、估值、借款人條件及貸款機構政策。

無抵押貸款和物業抵押貸款有咩主要分別？

最明顯的分別，就是有沒有提供資產作抵押。
無抵押貸款毋須將物業抵押，申請時主要看個人收入及信貸狀況。物業抵押貸款則需要將物業作為抵押品，因此除了審核借款人的財務狀況，亦會評估物業本身的價值及業權。
如果需要的貸款金額比較小，而且有穩定收入及良好信貸紀錄，無抵押貸款可能已經可以應付需要。
如果需要較大額資金，而手上又有具一定價值的物業，則可以研究物業抵押貸款或物業套現方案。

物業抵押貸款一定比無抵押貸款平息嗎？

不應一概而論。
由於物業抵押貸款有物業作抵押，貸款機構的風險評估方式與無抵押貸款不同，部分情況下有機會提供較低的借貸成本或較長的還款年期。
但實際利率不能只按「有抵押」或「無抵押」簡單判斷。
例如一筆無抵押貸款表面利率較高，但還款期較短、貸款額較小；另一筆物業抵押貸款雖然息率較低，但涉及估價、律師費、行政費或其他成本，而且還款期較長。兩者最後的總借貸成本可能會有很大差異。
因此，真正比較時應該留意實際年利率、總利息、手續費、還款年期，以及提前還款的相關條款。

物業抵押貸款可以借幾多？

物業抵押貸款的貸款額通常與物業估值及貸款成數有關。
例如物業估值為800萬港元，假設貸款機構批出50%貸款成數，貸款額約為400萬港元。
但「物業值800萬」並不代表一定可以借到400萬。
貸款機構還會考慮：
- 物業類型及所在地區
- 物業最新估值
- 業權是否清晰
- 是否已有按揭
- 現有按揭餘額
- 申請人的收入
- 現有債務及供款
- TU信貸紀錄
- 貸款用途
- 貸款機構本身的審批政策
另外，如果物業本身已經有第一按揭，業主想進一步套現，亦可能涉及轉按、加按或二按等不同安排，不能單純按照物業市值計算。

香港現時物業按揭成數有咩要注意？

香港金融管理局近年曾多次調整物業按揭的逆周期宏觀審慎措施。
截至目前，2024年10月16日生效的措施將所有物業的按揭成數上限及供款與入息比率上限分別統一為70%及50%；以「資產水平」作為審批基礎的物業按揭貸款，其按揭成數上限亦調整至70%。
不過，以上屬金管局對認可機構的監管上限，並不代表個別人士申請物業抵押貸款時一定可以借到最高成數。
尤其是銀行按揭與其他物業抵押融資的審批要求並不完全相同，實際貸款額仍然要按照個別貸款機構及申請人的情況而定。

申請物業抵押貸款要準備甚麼？

一般可以預先準備：
- 香港身份證
- 物業地址及業權資料
- 買賣合約或其他物業證明文件
- 土地查冊資料
- 最近的銀行月結單
- 入息證明
- 現有按揭資料
- 其他貸款資料
如果申請人是自僱人士或公司東主，亦可能需要提交公司資料、商業登記、稅務文件、公司銀行紀錄或其他收入證明。
如果收入來自香港以外地區，亦可能需要提供海外收入及資金來源的相關證明，實際文件要求則視乎個案及貸款機構而定。

無抵押貸款申請條件

無抵押貸款主要取決於申請人的個人財務狀況。
一般會考慮收入是否穩定、工作狀況、現有貸款、信用卡負債及TU信貸紀錄等。
如果申請人已有多筆私人貸款或信用卡欠款，每月還款負擔較高，新的貸款申請亦可能受到影響。
因此，申請前最好先計算每月固定收入及所有債務供款，而不是單純以最高貸款額作為借貸目標。

物業抵押貸款申請流程

如果考慮利用物業套現，一般可以先了解物業目前市值，再根據自己的資金需要及還款能力計算合理借貸金額。
提交申請後，貸款機構會審核物業資料、估值、收入及信貸狀況。
如果物業已有按揭，亦需要提供現有貸款資料，方便貸款機構了解第一按揭餘額及其他抵押安排。
獲得初步批核後，應仔細確認貸款金額、利率、還款期、每月供款、手續費及提前還款條款，再進行正式的法律及抵押程序。

物業套現有咩用途？

業主進行物業套現的原因各有不同。
有些人可能需要資金進行裝修，有些人可能需要應付生意周轉，亦有人會利用套現資金整合現有債務或作其他財務安排。
如果套現資金用於投資，就需要特別留意財務槓桿。
例如業主利用物業套現100萬港元進行投資，即使預期投資有回報，仍然需要支付貸款利息及其他相關成本。如果投資價值下跌，貸款還款責任亦不會因此消失。
所以，套現前最好先評估最壞情況下的現金流，而不是只計算預期投資回報。

物業抵押貸款要注意哪些成本？

除了利息之外，申請人亦應留意其他可能產生的費用。
例如物業估價費、律師費、行政費及其他貸款相關費用，均可能影響實際借貸成本。
如果日後希望提早還款，亦應查看貸款協議是否設有罰息期或提前還款費用。
尤其是比較不同貸款方案時，不應只看廣告上的「低息」字眼，而應了解實際利率及整個貸款期需要支付的總成本。

物業抵押貸款有甚麼風險？

最大的分別在於，物業抵押貸款涉及抵押物業。
如果借款人未能按照貸款協議還款，貸款機構可以根據相關貸款文件及適用法律採取追討或處理抵押品的程序。
另外，物業價格亦會隨市場環境變化。如果業主借貸比例較高，而物業價值其後下跌，自己的物業淨值亦會受到影響。
因此，即使有物業作為資產，也不代表應該盡量借取最高金額。

無抵押貸款定物業抵押貸款，應該點揀？

如果只需要一筆相對較小的資金，而且有穩定收入及足夠還款能力，可以先了解無抵押貸款。
如果需要較大額資金，而自己持有具一定價值的物業，則可以研究物業抵押貸款或物業套現。
如果物業已經有按揭，亦可以進一步了解轉按、加按或二按等不同安排。
最重要的是根據自己的實際需要及財務狀況比較，而不是單純以「邊種息率最低」作決定。

無抵押貸款 vs 物業抵押貸款 FAQ

Q1: 無抵押貸款和物業抵押貸款最大分別是甚麼？

無抵押貸款毋須提供物業作抵押，主要根據個人收入、負債及信貸紀錄審批；物業抵押貸款則需要以物業作抵押，貸款額通常亦會參考物業估值及貸款成數。

Q2: 物業抵押貸款利息一定比較低嗎？

不一定。實際利率會受到物業估值、貸款額、借款人的收入及信貸狀況、貸款年期及貸款機構政策等因素影響。比較貸款時，亦應計算手續費、估價費、律師費及其他成本。

Q3: 有物業但沒有固定收入，可以申請物業抵押貸款嗎？

可以向貸款機構了解，但有物業並不代表一定可以獲批。貸款機構仍會評估申請人的還款能力及整體財務狀況。如果沒有傳統受薪收入，可能需要提供其他收入、資產或財務資料作審批參考。

Q4: 已經有按揭，可以再用物業套現嗎？

可以研究不同融資安排，例如轉按、加按或二按，但實際可行性要視乎現有按揭餘額、物業估值、抵押次序、收入、信貸紀錄及貸款機構政策。

Q5: 物業抵押貸款可以借到物業價值的幾多成？

實際貸款成數視乎物業類型、貸款機構及申請人的財務條件。金管局對銀行物業按揭設有相關監管上限，但監管上限並不等於個別申請人的實際批核成數。

如果你正考慮無抵押貸款、物業抵押貸款、轉按或物業套現，可以先了解自己的物業估值及財務需要，再比較不同貸款安排。
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