P按2026｜P按是什麼？P按計算、H按比較及申請流程
P按2026懶人包：P按即「P減X厘」，但唔同機構採用嘅P基準唔同，單看減幾多未必準。了解P按計算方法、P按與H按比較、現金回贈、罰息期及申請流程。
買樓申請按揭，不少人都會接觸到P按。P按即是以最優惠利率（Prime Rate）作為基準的按揭計劃，市場上常見的寫法是「P減X厘」。不過，單看「P減幾多」未必可以直接比較出哪個方案息率較低，因為不同貸款機構採用的P基準可以不同。
除了息率之外，實際申請按揭時，還要留意貸款額、還款年期、現金回贈、罰息期及提前還款等條款。如果本身有轉按、加按、二按或物業套現需要，選擇方案時亦要一併考慮日後的資金安排。
甚麼是P按？
P按（P-Plan）是以Prime Rate，即最優惠利率作為基準的按揭計劃。實際按揭息率一般會以「P－X%」計算。
例如貸款方案為P-2.5%，而適用的Prime Rate為5.5%，實際按揭息率就是3%。
計算方法：
P按息率＝Prime Rate－優惠減幅
不過，不同貸款機構的P未必一樣。因此，一個方案寫P-2.5%，另一個方案寫P-2.25%，並不代表前者一定較低息。比較時應先確認兩個方案的P基準，再看實際息率。
P按點計？
P按的計算方式並不複雜，真正容易混淆的是不同貸款機構所採用的P。
例如：
某貸款方案為P-2.5%，P為5.5%。
5.5%－2.5%＝3%
實際按揭息率即為3%。
如果另一個方案的P為5.75%，即使提供P-2.75%，計出來同樣是3%。
所以看P按時，與其只比較「減幾多」，不如直接比較實際息率。
另外，申請人亦要留意現金回贈、貸款年期、罰息期及其他收費。有些方案表面息率接近，但整體貸款成本可能有所不同。
P按和H按有甚麼分別？
P按和H按的主要分別，在於兩者採用不同的利率基準。
P按以Prime Rate作基準，H按則以HIBOR（香港銀行同業拆息）作主要參考。P按一般以「P-X%」表示，而H按則常見「HIBOR＋X%」的計算方式。
HIBOR會受到市場資金成本及利率環境影響，因此H按的息率會隨HIBOR變化。P按則主要視乎貸款機構的Prime Rate調整。
因此，兩種按揭並沒有一個固定答案可以直接比較哪一種一定較便宜。實際申請時，應以當時獲提供的息率、封頂安排、回贈及其他貸款條款作比較。
P按適合甚麼人？
如果比較重視供款穩定性，希望每月預算容易掌握，P按可以作為其中一個考慮。
例如首次置業人士，或者本身不想經常留意HIBOR變化的借款人，都可能將P按納入比較範圍。
不過，P按並不是固定息率。Prime Rate調整時，實際按揭息率及每月供款亦可能有所變化。
P按2026年要留意壓力測試嗎？
申請香港住宅按揭時，貸款機構除了看物業本身，亦會評估借款人的還款能力。
其中一項常見指標是DSR（Debt Servicing Ratio），即供款與入息比例。
現時香港金融管理局的住宅按揭宏觀審慎措施，住宅物業最高按揭成數標準化至70%，DSR上限則標準化至50%。
另外，金管局在2024年2月已暫停原本以按揭利率上升200個基點作假設的壓力測試要求。
不過，這並不代表申請按揭時完全不需要考慮還款能力。銀行及其他貸款機構仍會按照自身審批政策，評估申請人的收入、負債、信貸紀錄及物業資料。
2026年的相關監管政策亦有更新，因此實際申請時，應以最新監管要求及貸款機構當時的審批準則為準。
P按最高可以借幾多？
實際按揭額要視乎物業估值、按揭成數及借款人的財務狀況。
以物業估值HK6,000,000、按揭成數70%作例子，貸款額約為HK4,200,000，買家需要自行準備約HK$1,800,000。
不過，70%只是按現行一般住宅按揭監管框架作出的計算例子，並不代表所有申請人都可以借到物業價值的70%。
貸款機構亦會考慮物業類型、樓齡、收入、現有負債、信貸紀錄及供款能力等因素。
P按每月供款點計？
按揭每月供款主要取決於貸款額、實際息率及還款年期。
假設貸款額為HK4,000,000，年利率3%，還款期30年，以等額本息計算，每月供款約HK16,862。
如果息率升至3.5%，相同貸款額及年期下，每月供款約HK$17,961。
所以即使息率只相差0.5厘，對較大額及長年期的按揭而言，每月供款亦會有所增加。
以上只屬計算示例，實際供款會按照貸款機構提供的息率、還款方式及其他條款而有所不同。
P按有甚麼需要注意？
P不是固定利率
P按只是以Prime Rate作基準，並不代表利率固定不變。如果貸款機構調整P，實際按揭息率亦可能跟隨調整。
不要只看P減幾多
不同貸款機構採用的P基準可能不同，所以不能單憑「P減幾多」判斷息率高低。
現金回贈要連同其他條款一齊看
部分按揭方案會提供現金回贈，但可能附帶指定貸款年期或其他條件。比較時應計算實際成本，而不是只看回贈金額。
留意罰息期
如果日後有機會轉按、出售物業或提前還款，就要留意現有按揭的罰息期及相關費用。
其他費用亦要計算
按揭成本除了利息之外，亦可能包括估價費、律師費、行政費及其他相關費用。
P按可以用於轉按、加按及物業套現嗎？
是否可以以P按形式進行轉按、加按或套現，要視乎個別貸款方案及申請人的財務狀況。
轉按
如果現有按揭接近罰息期完結，可以重新比較其他貸款方案。
轉按時，除了看新方案息率，亦應計算原有按揭的罰息、新方案的回贈、律師費及其他轉按成本。
加按
物業已有按揭，但需要額外資金時，可以研究加按安排。
實際可以借取多少，會視乎物業估值、現有貸款餘額、收入及貸款機構的審批結果。
二按
二按是利用已經抵押的物業，再安排另一筆抵押貸款。
由於二按會增加整體負債，申請前需要計清楚每月供款及還款能力。
物業套現
物業套現是利用物業價值取得資金，常見用途包括生意周轉、裝修、債務整合或其他資金需要。
不同物業類型及貸款用途，所適用的貸款條件可能有所不同。
P按申請流程
申請P按前，可以先了解自己的貸款需要及財務狀況，再準備相關文件。
首先比較不同貸款方案，確認P基準、實際息率及其他條款。
之後提交個人及物業資料，讓貸款機構進行初步評估。
一般申請文件包括身份證明文件、入息證明、糧單、銀行月結單、稅單、現有貸款資料及物業資料等。
如屬於自僱人士、公司東主、佣金收入人士，或者收入來源較複雜，可能需要提供額外文件。
完成初步評估後，如需要以物業作抵押，貸款機構會進行物業估價，再按照個案條件確認貸款額及相關條款。
最後完成文件及相關法律程序，之後按貸款安排進行放款。
申請P按要準備甚麼文件？
申請按揭時，通常需要準備以下資料：
1. 個人資料：
- 香港身份證明文件
- 住址證明
- 其他身份或個人資料
2. 收入資料：
- 最新糧單
- 入息證明
- 稅單
- 銀行月結單
- 其他收入證明
3. 負債資料：
- 現有按揭資料
- 私人貸款
- 信用卡
- 其他分期貸款
4. 物業資料：
- 物業地址
- 物業類型
- 樓齡
- 現有按揭資料
- 買賣合約或其他物業文件
如果涉及內地收入、海外收入、自僱收入或公司收入，實際所需文件可能會有所不同。
比較P按時，不要只看息率
實際比較P按時，除了看息率，還應該留意整個貸款安排。
例如貸款額是否足夠、每月供款是否可以負擔、回贈是否附帶條件、罰息期有多長，以及日後轉按或提前還款是否方便。
如果本身已經有按揭，亦可以將現有貸款的剩餘年期及未償還本金一併計算，再比較新方案。
對於需要物業套現的人士，則要另外考慮套現後增加的負債及每月還款壓力。
P按常見問題
Q1: P按是甚麼？
P按是以Prime Rate（最優惠利率）作為基準的按揭計劃，一般以「P-X%」計算實際按揭息率。
Q2: P按和H按有甚麼不同？
P按以Prime Rate作基準，H按則以HIBOR作主要參考。兩者的利率計算方式不同，實際息率會視乎申請時的市場環境及貸款機構提供的條款。
Q3: P按是不是固定息率？
不是。P按會受到Prime Rate調整影響，因此不屬於固定利率按揭。
Q4: P按可以轉按嗎？
是否適合轉按要視乎現有按揭條款及新貸款方案。轉按時應將罰息、回贈、律師費及新方案利息等一併計算。
Q5: P按可以用於物業套現嗎？
視乎貸款機構及個別申請條件。業主可以按自己的資金需要研究轉按、加按、二按或其他物業融資安排。
Q6: 申請P按需要壓力測試嗎？
現時金管局已暫停原本以按揭利率上升200個基點作假設的壓力測試要求，但貸款機構仍會評估借款人的還款能力，實際要求亦可能因個案及貸款機構而不同。
P按2026｜申請前先計清楚實際成本
P按的計算方法簡單，但比較按揭時不能只看「P減幾多」。
真正需要看的，是實際息率、每月供款、貸款年期、現金回贈、罰息期及其他費用。如果之後可能轉按、加按或者套現，亦應一開始就將這些需要考慮在內。
如果你正在研究P按、H按、轉按、加按、二按或物業套現，可以先了解自己的物業及財務條件，再比較適合的貸款方案。
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