樓宇加按與樓宇二按2026｜申請條件、利息及風險比較

物業持有人有資金需要時，除了轉按套現，亦可以考慮樓宇加按或樓宇二按。兩者都可以利用物業價值取得額外資金，但貸款結構、利息、審批要求及還款風險都有分別。

甚麼是樓宇加按？

樓宇加按是在原有按揭之上增加貸款額，通常由現有承按機構處理。
例如物業現時估值500萬元，原有按揭餘額200萬元，如果物業仍有足夠按揭空間，業主可以申請增加貸款。
常見用途包括：
- 裝修
- 家庭開支
- 子女教育
- 生意周轉
- 物業套現
實際可借金額仍要視乎物業估值、收入、負債、TU信貸紀錄及還款能力。

甚麼是樓宇二按？

樓宇二按是在已有第一按揭的物業上，再增加一筆第二順位抵押貸款。
由於二按的受償順位排在一按之後，貸款機構承擔的風險較高，因此利率通常高於一般一按或加按。
二按常見於：
- 需要額外資金周轉
- 原有按揭未能提供足夠加按額度
- 希望保留原有一按
- 傳統銀行按揭未能完全配合資金需要
不過，審批較靈活不代表沒有條件，申請前仍要計算整體還款能力。

樓宇加按與二按有甚麼分別？

最主要分別在於貸款結構。
加按是在原有按揭上增加貸款，通常利率及還款安排較接近傳統按揭。
二按則是在一按之外增加第二筆貸款，由另一貸款機構提供的情況亦較常見，因此利息及相關成本通常較高。
比較時應留意：
- 利率及實際APR
- 貸款年期
- 每月供款
- 提前還款條款
- 罰息及手續費
- 日後轉按安排
- 整體負債水平

樓宇加按可以借幾多？

假設：
**物業估值：**500萬元
**現有按揭：**200萬元
**假設可承造總貸款額：**300萬元
理論新增貸款空間為：
300萬元 − 200萬元 = 100萬元
但這只是簡單計算，實際可借金額仍要視乎LTV、DSR、收入、負債及物業估值。
現行金管局住宅按揭基本LTV上限為70%，DSR上限為50%。如涉及按揭保險計劃，則按照相關資格及物業條件處理。

物業套現可以做到幾多成？

符合按揭保險計劃條件的現金套現再融資，部分已落成私人住宅可涉及最高80%按揭成數，但設有貸款額、物業價值及DTI等要求。並不是所有物業及業主都可以直接做到80%。Hong Kong Mortgage Corporation
因此，計算套現額時不能直接套用買樓時的90%按揭規定。

樓宇二按利息高嗎？

一般而言，二按利率會高於一按及一般加按，原因是二按屬第二順位抵押，貸款機構承擔較高風險。
比較二按時，不要只看首期優惠息率，還要留意優惠期完結後的息率、APR、手續費及提前還款條款。
如果貸款期較長，初期息率較低並不代表總利息一定較低。

樓宇二按有甚麼風險？

最大問題是整體負債增加。
例如原本一按每月供款15,000元，再增加二按每月供款10,000元，合計供款便達25,000元。
如果日後遇上收入下降、利率變化或突發開支，現金流壓力會明顯增加。
另外，二按亦可能令日後轉按、出售物業或重新安排貸款時需要處理更多抵押及還款安排。

甚麼情況適合加按？

如果物業仍有足夠按揭空間，而且收入及信貸狀況穩定，可以先了解加按。
一般較適合：
- 想以較低成本取得資金
- 物業已有一定升值
- 原有按揭已償還一部分
- 希望長期供款較穩定

甚麼情況可以研究二按？

如果原有按揭未能提供足夠資金，而又有短期周轉需要，可以研究二按。
不過申請前最好先確定：
- 每月可以負擔多少供款
- 資金需要維持多久
- 優惠期後息率是多少
- 何時可以清還貸款
- 日後是否有機會轉按
有清晰還款計劃，再考慮二按會較實際。

樓宇加按及二按申請文件
一般可能需要：
- 香港身份證明文件
- 物業資料
- 現有按揭資料
- 入息證明
- 銀行月結單
- 稅單
- 其他貸款及負債資料
自僱人士、佣金收入人士或收入來源較複雜的申請人，可能需要提供額外財務文件。

樓宇加按與二按FAQ

Q1: 樓宇加按和二按有甚麼分別？

加按是在原有按揭上增加貸款；二按則是在一按之外增加第二順位抵押貸款。

Q2: 二按利息一定較高嗎？

一般而言，二按利率會高於傳統一按或加按，但實際息率要視乎貸款機構及個別申請條件。

Q3: 有按揭的物業可以再套現嗎？

有機會，可以研究加按、轉按套現或二按，但實際貸款額須視乎物業估值、現有按揭、收入及負債等因素。

Q4: 二按會影響日後轉按嗎？

有可能。由於涉及第二順位抵押，日後轉按或出售物業時，需要一併處理相關貸款安排。

Q5: 自僱人士可以申請加按或二按嗎？

可以，但通常需要較完整的收入及財務證明，實際要求按個案而定。

加按定二按，最重要是計清楚總成本

樓宇加按及樓宇二按都可以利用物業取得額外資金，但適合的情況並不一樣。
如果重視利息成本及長期供款穩定性，可以先了解加按；如果需要較靈活的資金安排，則可以進一步研究二按。
申請前應先確認物業估值、現有按揭餘額、每月供款及日後還款計劃，再比較實際成本。

如有物業加按、二按、轉按或套現需要，可向 AGI Property Finance 智通物業信貸了解相關物業融資方案，實際貸款額、利率及批核條件須視乎個別申請。
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