新土地業權條例2026｜業權註冊制度對買樓、按揭及轉按有咩影響？

香港土地註冊制度準備迎來改革。政府早前通過《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》，新制度會由「新土地先行」，目標於2027年上半年開始實施。
今次改革由現行的「契約註冊制度」逐步轉向「業權註冊制度」，最直接的分別係物業業權確認方式改變。對準備買樓、轉按、加按或者做物業貸款的業主來講，了解新制度點樣運作，會比較容易掌握日後交易安排。

甚麼是業權註冊制度？

香港現時主要採用契約註冊制度（Deeds Registration System）。
買賣物業時，律師需要審查相關樓契及土地註冊紀錄，確認業權是否完整，有冇欠妥、押記或者其他可能影響交易的問題。
業權註冊制度（Title Registration System）就以物業的業權註冊紀錄作為確認業權的重要依據。
簡單講，現行制度比較着重「註冊過甚麼文件」，新制度則直接記錄「邊個係物業業主」。
土地註冊處表示，新制度下，業權註冊紀錄會成為業權的重要法律依據，買賣及按揭處置物業時，確立業權所需查考的資料及文件會減少。

契約註冊制度與業權註冊制度有咩分別？

現行制度下，土地登記冊主要記錄已註冊的文書及其優先次序，本身並唔等於政府對物業業權作出完整保證。
因此，買樓時律師仍然需要審查相關業權文件。
新制度下，物業會有業權註冊紀錄，登記業主的業權會受到法律保障。對買家而言，日後確認業權會直接得多。
不過，新制度唔代表買樓完全唔使查文件。物業仍可能涉及已註冊事項，以及部分法律上可以凌駕註冊紀錄的權益，所以正式交易仍然需要由律師處理。

新土地業權條例幾時開始實施？

新制度唔係2027年一到，香港所有物業就即時轉制。
政府目前採取「新土地先行」的做法。
現時公布的安排包括：
-《2025年業權及土地的註冊（雜項修訂）條例草案》已於2025年獲立法會通過
- 土地註冊處正準備相關附屬法例
- 目標於2026年下半年向立法會提交附屬法例
- 目標於2027年上半年開始在新土地實施業權註冊制度
- 現有土地日後如何轉用新制度，仍需要另行研究及立法
所以，現時買入的二手樓、居屋或者其他現有物業，並唔代表會因為2027年新制度實施而立即轉制。

甚麼是「新土地先行」？

所謂「新土地先行」，即係新制度首先用於符合條件的新批土地。
至於現有物業，例如大家而家持有的私人住宅、居屋或者其他物業，目前仍然按照現行契約註冊制度處理。
政府會再研究現有土地日後如何逐步轉入業權註冊制度，因此暫時唔需要將「2027年」理解成所有香港樓宇的轉制期限。

新制度對買樓有咩影響？

如果物業已經採用業權註冊制度，買家日後確認業權會直接好多。
現時買樓，律師需要翻查相關樓契及註冊資料，確認賣家是否有權出售物業，以及物業有冇其他業權問題。
新制度下，業權註冊紀錄會成為主要依據，確立業權時需要處理的歷史文件會減少。土地註冊處亦指出，新制度有助簡化物業買賣及按揭處置。
不過，買家仍然要留意物業有冇按揭、押記、警告書或者其他已註冊權益。

業權註冊制度對按揭有咩影響？

按揭方面，最明顯的改變係業權確認程序。
新制度下，如果物業已經採用業權註冊，銀行及其他貸款機構在處理物業按揭時，可以直接參考業權註冊紀錄。
土地註冊處資料指出，新制度下出售及按揭處置物業會更容易，確立業權所需的時間及成本亦有機會減少。
但要留意，業權註冊簡化唔等於按揭審批會自動放寬。
銀行批唔批按揭，仍然要睇申請人的收入、負債、TU信貸紀錄、物業估值、貸款額及銀行本身的審批要求。
所以，即使新制度實施，以下程序一般仍然會存在：
- 物業估價
- 入息審查
- 信貸審查
- 負債及供款能力評估
- 按揭成數審核
- 律師文件
- 贖樓及新按揭安排

轉按會唔會簡單啲？

新制度有機會令轉按涉及的業權確認程序簡化。
現時轉按時，新銀行需要處理現有物業的業權及按揭資料，律師亦要處理相關法律文件。
如果物業已經採用業權註冊制度，業權紀錄會更加直接，理論上可以減少部分查核工作。
但實際轉按需時幾耐，唔可以只睇業權註冊制度。
例如業主收入證明未齊、物業估值未完成、原有按揭未能配合贖樓日期，或者涉及二按及其他押記，都可能影響轉按進度。
所以「新制度＝轉按即批」並唔成立。

加按及二按會唔會受影響？

業主想利用物業套現，可以考慮加按、二按或者轉按。
新制度對呢類貸款的主要影響，同樣係業權確認方面。
但貸款機構仍然會按照自己的信貸政策審批。
假設業主想透過物業套現100萬元，貸款機構通常仍會考慮：
- 物業現時估值
- 原有按揭餘額
- 一按成數
- 申請人收入
- 每月負債
- TU信貸評級
- 其他貸款
- 物業類型
- 貸款用途
因此，如果你打算轉按套現或者申請二按，唔應該只關注新土地業權條例，亦要先了解自己目前的按揭及財務狀況。

「不可推翻業權」係咩意思？

業權註冊制度其中一個重點，就係加強已註冊業權的法律保障。
符合相關條件的真誠買家，在付出有值代價購入物業並完成註冊後，可以享有「即時不可推翻」的業權保障。
簡單講，買家完成註冊後，業權受到更直接的法律保障。
但「不可推翻」並唔代表物業完全唔會有其他權益。
例如已註冊事項，以及法律上屬於「凌駕性權益」的部分權利，仍然可能影響物業。
所以買樓時仍然要由律師處理相關查核。

土地業權彌償基金有咩作用？

新制度亦會設立土地業權彌償基金。
如果有人因欺詐導致業權註冊出現問題，符合《土地業權條例》相關條件的情況下，可以申請彌償。
政府目前建議將涉及欺詐的彌償上限提高至5,000萬元；如果損失是由土地註冊處職員的錯誤或遺漏造成，相關彌償則沒有設定上限。
不過，土地業權彌償基金唔係普通的物業保險，亦唔代表任何業權糾紛都可以獲得賠償。實際申索仍然要符合相關法律規定。

逆權管有會唔會受影響？

業權註冊制度實施後，物業業權確認方式會改變，逆權管有及業權更正等問題亦會按照新制度的法律框架處理。
不過，目前並唔代表所有現有物業的逆權管有問題會因為2027年新制度實施而即時消失。
原因係新土地會先採用業權註冊制度，而現有土地仍然需要另外處理轉制安排。
如果物業本身涉及逆權管有、業權爭議或者歷史樓契問題，最好由律師按個案處理。

送契樓有咩影響？

送契樓本身並唔係業權註冊制度下的一種特殊物業。
真正要睇的係物業過往點樣轉讓、目前登記業主係邊個，以及有冇其他權益或法律問題。
新制度下，已採用業權註冊的物業會有更直接的業權紀錄，買家可以從註冊資料了解登記業主及已登記的相關權益。
不過，如果物業涉及家庭贈與、遺產、破產、業權爭議等情況，仍然要由律師審查文件，唔應該單靠土地查冊作決定。

現有業主而家要做啲咩？

如果你而家已經有樓，唔需要因為新土地業權條例準備實施，就急住轉按或者出售。
如果未來有轉按、加按或者套現計劃，可以先整理好以下資料：
- 最新土地查冊
- 現有按揭餘額
- 按揭銀行資料
- 物業估值
- 樓契及其他物業文件
- 二按資料（如有）
- 其他押記資料（如有）
有齊資料之後，日後搵銀行或者財務機構比較貸款方案會方便好多。
另外，土地註冊處已於2026年7月1日起調整部分法定註冊費。例如買賣協議及按揭協議的註冊費現為375港元。實際物業交易成本仍然要視乎交易涉及的文件及法律服務而定。

新土地業權條例對業主有咩重點？

對一般業主而言，最重要係分清楚幾件事。

2027年唔等於所有物業即時轉制。
新制度會先應用於符合條件的新土地，現有土地日後如何轉制仍有待進一步安排。

業權註冊唔等於銀行放寬按揭要求。
業權確認可以簡化，但收入、TU、負債、物業估值及還款能力等按揭審批仍然重要。

轉按及加按有機會減少部分業權查核工作。
但實際需時仍然要視乎銀行、律師、物業及借款人的情況。

新制度下仍然需要專業法律程序。
買樓、出售、按揭及轉按涉及的法律文件仍然需要由律師處理。

新土地業權條例常見問題

Q1: 2027年開始，所有香港物業都會轉用業權註冊制度嗎？
唔係。
目前目標係2027年上半年先在符合條件的新土地實施。現有土地仍然按照現行契約註冊制度處理。

Q2: 新制度下轉按一定會快啲嗎？

未必。
業權註冊制度可以簡化業權確認，但轉按仍然涉及物業估價、信貸審批、收入證明、贖樓及律師文件等程序。

Q3: 業權註冊後，買樓仲需唔需要查冊？

需要。
業權註冊紀錄會成為確認業權的重要依據，但物業仍可能有已註冊事項或其他法律上可以影響物業的權益。

Q4: 新制度下銀行會唔會一定批得快啲？

唔一定。
新制度主要係簡化業權確認，而銀行的按揭審批仍然按照借款人的收入、負債、TU、物業估值及貸款機構的審批準則處理。

如果你準備買樓、轉按、加按或者透過物業套現，可以先了解現時物業估值、按揭餘額及自己的財務狀況，再比較適合的貸款方案。

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