贖契係咩？解除按揭取回樓契嘅流程同費用（2026）
贖契唔等於供滿，係清還貸款之後的一組法律動作：銀行簽發解除按揭文件、律師樓辦理、土地註冊處註銷按揭註記。呢篇講清楚三份文件嘅分別、三步流程、2026 年最新註冊費 $305 同 $605 嘅界線，同埋提早贖契要計嘅罰息。
有位客人上個月攞住個公文袋上嚟，裡面係一份 1996 年嘅按揭契。佢話層樓兩年前已經供滿，銀行寄咗封信俾佢，但佢一直唔知要跟進，最近想賣樓才發現土地登記冊上面仍然掛住一按註記。
呢個情況好常見。供滿只係「錢還清」，贖契係「文件都清」。兩件事之間隔住幾個步驟，任何一步停低，業權都仍然帶着負擔。
一、贖契係一個完整嘅動作
贖契，指清還按揭貸款之後，由貸款人簽發解除按揭嘅文件，經律師安排送交土地註冊處註冊，把土地登記冊上嘅按揭註記註銷。完成之後，業權才回復無抵押負擔嘅狀態，日後賣樓、轉按、做遺產安排都唔會因為舊按揭卡住。
二、供滿同贖契係兩件唔同嘅事
供滿係還款事實，銀行事後會計數，確認本金利息全部清還。贖契係法律程序，涉及三份文件：銀行發出嘅贖樓信、解除按揭嘅契據、以及送交土地註冊處嘅註冊摘要。
唔少人以為銀行會自動辦好手續。實際上銀行只會通知你貸款已清還，並提供贖樓指示，之後嘅文件往來同註冊，要由業主自己或委託律師處理。
三、所謂樓契其實係一疊文件
市場上講嘅「樓契」，法律上冇一張叫呢個名嘅文件。它係一組契約嘅俗稱，包括轉讓契、按揭契、解除按揭契、入伙紙、批准建築圖則等。真正查證業權嘅工具係土地登記冊，任何人在土地註冊處都可以查。
所以「有冇樓契」呢個問題，實務上應該問三樣：實體契約在邊個手上、土地登記冊有冇未註銷嘅按揭或押記、有冇任何令狀或釘契紀錄。三樣齊全，業權才算乾淨。
四、三步流程由通知銀行開始
第一步係向貸款銀行提出贖契申請。銀行會計出截至贖契日嘅準確欠款，包括本金、應計利息、提前還款罰款（如仍在罰息期）、以及銀行本身嘅手續費，然後發出贖樓信。呢封信有有效期，過期要重新計數。
第二步係委託律師辦理。律師會按贖樓信嘅金額安排還款，同時準備解除按揭嘅契據，由銀行簽署確認收到款項。呢一步係整個流程最花時間嘅部分，因為要等銀行內部簽批。
第三步係送交土地註冊處註冊。解除按揭契據註冊之後，土地登記冊上嘅按揭紀錄會被註銷，註冊摘要同註冊費由提交一方支付。
五、費用拆解同最新註冊費
土地註冊處嘅註冊費係法定收費，唔可以議價。自 2025 年 5 月 16 日刊憲嘅修訂規例生效之後，費用分三階段上調。解除按揭文書屬「任何文書」類別，收費按物業價值分兩級。
以 2026 年 11 月嘅現行收費計，物業價值不超過 750,000 元嘅個案，註冊費 305 元；超過 750,000 元嘅個案，註冊費 605 元。呢個金額適用於 2026 年 7 月 1 日起提交嘅文件，2027 年 7 月 1 日之後會再調整為 355 元同 700 元。
其餘費用包括律師費，按律師行報價同工作量而定，涉及多層樓或者多於一個按揭嘅個案會較高；銀行手續費，部分銀行收取，部分豁免，金額寫在贖樓信；以及提早還款罰款，如果贖契日仍在罰息期內。
六、兩個實例睇清楚成本結構
第一個個案係正常供滿。張太層樓 1996 年做按揭，30 年期，2026 年 8 月供滿最後一期，剩餘本金 8,000 元。銀行發出贖樓信，欠款 8,000 元加當月利息約 200 元，冇罰款。土地註冊處註冊費 605 元，律師費按報價。由申請到註冊完成，前後大約兩個月。
第二個個案係提早贖契。陳先生 2019 年做按揭，貸款 400 萬，30 年期，2026 年因為賣樓要在第 7 年清還，屆時剩餘本金大約 336 萬。假設貸款確認函寫明罰息期為首三年，罰款按原貸款額 1.5% 計，即 60,000 元；由於已經過了罰息期，實際罰款係零。如果他在第 2 年半贖契，同一條款就要付 60,000 元。
兩個個案嘅啟示係：罰息期係時間問題，唔係金額問題。同一份合約，早半年同遲半年，成本可以相差幾萬元。
七、咩情況下應該主動辦贖契
第一種係打算賣樓。買方律師一定會查土地登記冊，未註銷嘅按揭會拖慢交易，甚至影響成交期。
第二種係打算轉按。新銀行會要求舊按揭在成交日同步解除，通常由律師安排同日完成，唔需要你自己另外辦一次。比較新舊計劃時要睇實際年利率 APR 同總還款額，唔好只比較按息高低。
第三種係做遺產安排或者家庭財產分配。業權帶着未解除嘅按揭，繼承程序會複雜好多。
第四種係純粹想整齊。有人供滿十幾年都冇辦，直到要用文件才發現，補辦時間可能趕不上交易。
八、五個要留意嘅風險
第一個係贖樓信有效期。銀行一般設定短期有效期，過期要重新計欠款，利息可能已經不同。
第二個係罰息期。提早清還前一定要書面確認罰息金額，計清楚「早還幾個月慳嘅利息」同「罰款」邊個大。
第三個係多於一個按揭。如果物業同時有一按同二按，兩邊都要解除，漏一邊登記冊都會有紀錄。
第四個係契約保存。解除按揭契據註冊之後，正本要好好保存，日後賣樓或者再按揭都可能要出示。
第五個係代理人風險。委託律師處理係標準做法，唔好把正本契約交給非律師嘅中間人。
九、四個常見嘅誤解
誤解一，供滿就自動贖契。銀行只會通知你貸款清還，註冊要另外辦。
誤解二，贖契一定要親身去土地註冊處。註冊由律師提交，業主唔需要現身。
誤解三，樓契得一張紙。實際係一組契約，加上土地登記冊嘅紀錄。
誤解四，贖契後唔可以再做按揭。物業回復無負擔狀態，日後仍然可以正常申請按揭或者加按。
十、常見問題 FAQ
以下幾條係業主最常問嘅問題。
1. 贖契要幾耐完成？
由遞交申請到註冊完成，市場上一般六至十個星期，主要時間花在銀行簽署解除文件同律師樓排期。
2. 贖契費用總共幾多？
固定嘅法定註冊費為 305 元或 605 元，視物業價值而定。律師費同銀行手續費按個案報價，提早贖契可能另加罰款。
3. 未供滿可以贖契嗎？
可以，屬提早清還。要先取得贖樓信，確認欠款同罰息金額，再交由律師安排。
4. 贖契同轉按有咩分別？
贖契係清還貸款並註銷按揭，之後物業無抵押負擔。轉按係把貸款由一間機構轉去另一間，舊按揭同日解除、新按揭同日註冊。
5. 土地登記冊仲見到按揭註記點算？
先向銀行確認貸款是否已清還，再請律師跟進解除文件有冇提交註冊。未註銷之前，紀錄會一直顯示。
6. 贖契之後樓契放邊度？
正本一般由業主自己或者律師樓保管，部分銀行提供保管服務。放邊度都要確保日後可以即時取出。
十一、結語同實務判斷
贖契係一件「唔急但一定要做」嘅事。錢還清只係完成一半，文件唔清，業權就帶着尾巴。最實際嘅做法係供滿當日就問銀行三樣：贖樓信幾時出、罰息有冇、解除文件由邊個簽。
如果你唔確定自己層樓嘅按揭註記有冇註銷，去土地註冊處查一次土地登記冊，答案一目了然，費用遠低於日後補救嘅成本。
資料來源
土地註冊處法定註冊費用調整：https://www.landreg.gov.hk/tc/new/fee.htm
土地註冊處查閱土地紀錄：https://www.landreg.gov.hk/tc/services/services.htm
香港金融管理局按揭指引（年期及成數）：https://www.hkma.gov.hk/chi/smart-consumers/mortgages/
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資料核對日期：2026-11-06
