商用物業融資攻略｜工廈、商舖及寫字樓套現要點

香港中小企經營生意，最重要其中一環就是現金流。無論是日常營運、裝修、入貨、添置設備，還是開分店及業務擴充，都需要預留充足資金。如果企業或老闆本身持有工廈、商舖、寫字樓等商用物業，可以考慮利用物業申請貸款，將部分物業價值轉化為營運資金。
近年香港商用物業價格經歷調整，銀行及金融機構在估值及審批方面亦會因應市況調整。對有資金需要的中小企而言，與其單純等待市況回升，更實際的做法是先了解物業現時估值、尚欠按揭以及可以選擇的融資方式，再決定是否套現。

中小企物業貸款是甚麼？

中小企物業貸款一般是以業主或公司持有的物業作抵押，取得一筆資金用於公司周轉或其他合適用途。
常見抵押物業包括工廈、商舖、寫字樓及其他商業物業。視乎貸款方案，個人或公司名下物業均有機會申請。
企業取得資金後，可按實際需要用於營運周轉、裝修、入貨、設備升級、業務擴充或整合現有貸款等用途。

商用物業可以套現幾多？

實際貸款額並非只看物業當年的買入價，而是會參考最新估值、現有按揭餘額、物業種類、借款人的財務及信貸狀況等因素。
以一個估值HK8,000,000的商用物業為例，假設貸款機構經評估後批出HK5,000,000，而物業原有按揭尚欠HK2,500,000，可供套現的資金便約為HK2,500,000。
這只是簡單例子，實際貸款額、利率及還款條件仍須按個別情況審批。

一按、二按及轉按有甚麼分別？

如果物業目前沒有按揭，業主可以考慮申請一按，以物業作抵押取得資金。
如果物業已經有第一按揭，但仍需要額外營運資金，可以了解二按方案。二按毋須先清還原有一按，但利率及相關成本通常與一按不同，因此申請前應先計清楚整體還款負擔。
另一個常見做法是轉按套現，即把現有按揭轉到另一間金融機構，在符合估值及審批要求的情況下增加貸款額，從而套取額外現金。
哪一種方式較適合，主要視乎現有按揭餘額、物業估值、所需資金及還款能力而定。

「隨借隨還、免罰息」要注意甚麼？

對做生意的人來說，靈活還款可以減輕資金調配壓力。例如生意回款後提早償還部分貸款，可以減少長期利息支出。
不過，不同貸款方案對提早還款、部分還款及罰息期的規定並不相同。「免罰息」亦不代表所有費用都會豁免。
簽署貸款文件前，應先了解實際利率、貸款年期、每月供款、行政費、法律費，以及提早清還是否涉及額外收費。

公司名下物業都可以申請嗎？

不少中小企的工廈、寫字樓或商舖都是以公司名義持有。這類物業亦有機會用作貸款抵押，但金融機構通常會了解公司背景、物業資料、現有貸款以及實際資金用途。
如果是個人名下物業，審批時則可能需要提供身份證明、物業資料、按揭紀錄、收入或資產證明等文件。
不同個案所需文件並不完全相同，可以先準備基本物業及財務資料，再向金融機構查詢。

申請中小企物業貸款前要計清楚

物業套現最大的作用，是將原本鎖在物業內的資產價值轉化為流動資金，但這筆資金始終屬於貸款。
例如公司套現HK1,500,000用作開新店，除了考慮能否取得HK1,500,000，更應計算新店預計收入能否覆蓋每月供款及其他營運成本。
同時亦要預留一定現金作緩衝，以免生意收入短期波動時影響還款。
因此，申請前最好先確認三件事：需要多少資金、每月可以承擔多少供款，以及預計多久可以償還貸款。

2026年商用物業融資要留意甚麼？

商用物業估值會受到市場成交、地段、樓齡、用途、出租情況及整體經濟環境影響。即使同一幢大廈，不同單位的估值亦可能有差距。
因此，如果過去曾經因估值不足而未能取得所需資金，可以按最新市場情況重新了解物業估值及融資選擇。
同時不要只比較「最高可以借幾多」，利率、實際總利息、貸款年期、提早還款安排及其他費用同樣重要。

中小企物業貸款常見問題

Q1: 已經有按揭，還可以再套現嗎？

有機會。業主可以視乎物業估值及現有按揭情況，考慮轉按套現或二按。實際可套現金額需要經個別評估。

Q2: 工廈、商舖及寫字樓都可以申請嗎？

不同類型的商用物業均有不同融資方案，實際是否接受要視乎物業用途、業權、估值及貸款機構的審批要求。

Q3: 公司沒有完整財務報表可以申請嗎？

不同金融機構的文件及審批要求不同。部分方案會按物業及申請人的整體情況評估，但並不代表一定毋須提供財務或信貸資料。

Q4: TU信貸評級不好是否一定不能申請？

不一定。TU信貸紀錄只是審批考慮因素之一，金融機構亦可能綜合考慮物業估值、現有負債、還款能力及其他資料。最終仍以個別審批結果為準。

了解適合自己的物業貸款方案

對中小企而言，物業融資的重點並不是借得愈多愈好，而是利用合適的融資安排保持公司現金流，同時控制每月還款壓力。

如果手上持有工廈、商舖、寫字樓或其他物業，並正考慮套現作營運資金，可以先了解物業最新估值、現有按揭餘額及實際資金需要，再比較一按、二按或轉按等方案。
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