銀行估價不足點算？2026按揭成數、補首期金額及5個應對方法

買樓最肉緊嘅一刻，唔係落訂，係銀行話你「估唔到價」。簽咗臨時買賣合約、畀咗訂金，按揭批到最後一步，銀行估價竟然比成交價低一截，貸款額跟住縮水，首期要即刻補十幾萬甚至幾十萬。呢種情況香港每年都發生唔少，尤其高價成交、村屋、唐樓同單邊契物業最常見。

銀行估價不足係咩一回事

簡單講，銀行唔會因為你買貴咗就跟住調高估價。銀行委託獨立測量師行做估價，睇嘅係近期同屋苑實際成交、樓層座向、實用面積、樓齡、維修狀況、有無僭建改建、周圍環境配套。你嘅成交價只係其中一個參考，如果嗰口價明顯高過市場，測量師唔會照跟。

估價不足五大常見原因

第一，你創咗屋苑新高價。同屋苑上一個成交係半年前低兩層嘅單位，銀行自然唔會用你嘅新高價做基準。第二，屋苑成交疏落，一個月得兩三宗，測量師手上數據唔夠，傾向保守。第三，物業本身有問題，例如凶宅同層、有僭建未入則、改建間隔、平台天台無契。第四，業主花幾十萬豪裝，但裝修喺估價上幾乎唔計錢。第五，物業類型本身難估，村屋位置差異大、唐樓無電梯、單邊契業權不完整，銀行一向審慎。

貸款額點計：取估價與成交價較低者

呢個係金管局指引，唔係個別銀行想收緊。自2024年10月16日起，住宅及非住宅物業按揭成數上限劃一為七成；2024年2月28日起暫停壓力測試，供款佔入息比率DSR上限一律50%。而貸款額嘅計算基礎，係成交價與銀行估價兩者中較低嘅一個，再乘以按揭成數。

舉個實例最清楚。你以600萬買入單位，做七成按揭，以為可以借420萬。銀行估價只有550萬，七成即385萬，中間差35萬，要你自己補。如果做按揭保險九成，差距更明顯：估價550萬嘅九成係495萬，成交價600萬減495萬，首期要105萬，唔係你想像中嘅60萬。估價一低，成數幾高都幫你唔到，因為個基數縮咗。

再舉一個中價樓例子。800萬成交、估價744萬，差7%，做七成：原本以為借560萬，實際只借520.8萬，要補39.2萬。如果同時申請九成按保，744萬嘅九成係669.6萬，對比成交價800萬，首期要130.4萬，比原本預算多50.4萬。呢筆錢通常要在成交日前兩三個星期內籌到，時間非常緊。

應對方法一：即刻問多幾間銀行做估價

唔同銀行委託唔同測量師行，估價可以相差3%至8%。同一層樓，A銀行估550萬，B銀行可能估580萬，呢30萬差距足以補返你半個缺口。所以第一步唔係急住補錢，係同時向四至五間銀行遞交估價申請，逐間比較。呢個步驟通常免費，一至三個工作天有結果。

應對方法二：要求銀行做估價覆核

部分銀行接受一次覆核申請。你要準備嘅材料包括：同屋苑或同座近期成交紀錄、單位內部裝修相片、地產代理提供嘅成交資料、周邊同類單位成交比較。如果成交明顯有特殊原因（例如連租約、業主急售），亦可以書面說明。覆核成功率唔算高，但值得試，因為成本只係幾日時間。

應對方法三：同業主重議成交價或者計清撻訂成本

如果仲未簽正式買賣合約，理論上可以同業主再傾。不過香港樓市賣方主導，減價空間有限。已簽約嘅話，要冷靜計數：撻訂通常損失細訂（成交價3%至5%），如果估價缺口只係十幾萬，補錢通常比撻訂蝕少。呢個決定要睇你手上現金同後市判斷，唔好因為意氣用事撻訂。

應對方法四：自己補足首期差額

最直接嘅方法，但要留意一個重點：首期資金唔可以來自借貸。銀行審批時會查首期來源，如果你喺申請前幾個月突然有一筆來歷不明嘅資金，或者有私人貸款、信用卡套現紀錄，會直接影響審批結果，甚至被拒。資金最好係自己儲蓄、家人餽贈（需聲明）或者賣出舊物業所得，並且要有至少三至六個月嘅存款紀錄。

應對方法五：完成交易後再考慮二按或業主貸款

要講清楚：二按唔可以用嚟湊首期，因為一按銀行會審查首期來源，發現你用二按補首期，幾乎一定拒批。但如果你已經順利完成一按交易，之後物業有淨值（估值高於貸款餘額），可以申請二按或者業主私人貸款，用嚟應付裝修、周轉或者整合高息卡數。呢類貸款唔需要賣樓、唔影響一按，適合已有物業嘅業主。

按揭保險為何幫唔到手

好多人以為做九成按保就唔怕估價不足，其實按保嘅計算基礎一樣係取較低者，估價不足時九成都係打折。而且按保本身有條件：樓價1000萬或以下、所有抵押人申請時均未持有香港住宅物業、全部申請人為固定受薪人士；樓價1000萬至1125萬，貸款上限900萬；1125萬至1500萬最高八成。自僱或非固定收入人士通常最高八成；出租物業或公司名義購買最高七成，而且不可申請按保。

哪些物業最易估不足

按實際經驗，最容易出問題嘅係幾類：村屋（成交疏落、位置差異大、部分無正式入伙紙）、唐樓（樓齡高、無電梯、業權複雜）、單邊契物業（業權不完整，銀行成數保守）、凶宅同層單位、特色單位（平台、天台、複式，成交案例少）、以及新界偏遠地區屋苑。呢類物業落訂前最好先做預先估價，唔好靠代理口中嘅「應該無問題」。

落訂前自保三招

第一招，簽臨時買賣合約前先叫銀行或按揭轉介做預先估價，呢個服務免費，一至兩日有答案，可以避免簽完約先發現估唔到。第二招，喺臨時合約加入按揭條款，寫明若未能獲批指定成數嘅按揭，買方可取消交易並取回訂金，呢個條款要業主同意，但唔少業主願意接受。第三招，計首期時預鬆10%至15%，例如原本預算120萬首期，實際準備140萬，就算估價低幾個百分點都應付得嚟。

物業估價不足常見問題FAQ

1. 銀行估價同成交價差幾多先叫估價不足？

一般3%以內屬正常波動，唔算問題。超過5%就要認真計算首期缺口，超過10%通常要重新考慮呢單交易係唔係買貴咗。

2. 估價不足可以要求銀行重新估嗎？

可以提出覆核申請，部分銀行接受一次。要提供同屋苑近期成交紀錄、單位相片、代理成交資料。成功率視乎你嘅理據有幾紮實，唔係每間銀行都接受。

3. 估價不足可否照樣借七成？

唔可以。按揭成數嘅計算基礎係成交價與估價較低者，呢個係金管局指引，銀行唔會為個別客戶例外處理。

4. 做九成按揭保險係唔係就可以解決估價不足？

唔可以完全解決。按保同樣以較低者計算，估價低咗，九成都會相應減少，只能縮窄而唔能消除差額。而且按保對樓價、物業類型、申請人身份都有條件。

5. 買村屋估價不足嘅機會大唔大？

比私樓大。村屋成交疏落、位置差異大，部分仲有業權或僭建問題，銀行成數一向較審慎。建議簽約前先做預先估價，並預留較多首期。

6. 首期真係唔夠可以點算？

唔建議借錢湊首期，會直接影響按揭審批。實際可行嘅做法係縮細樓價預算、考慮加擔保人提高借貸能力、或者先租後買累積多一年資金。如果已經持有物業，可以喺完成交易後透過二按或業主貸款解決周轉需要。

上文數字以金管局、香港按證保險公司及銀行最新公布為準，僅供參考。物業估價、按揭成數及貸款條款均按個別物業狀況、申請人財務資料及銀行批核結果而定。