樓按計算機教學2026：計算每月供款、總利息及置業預算

在香港買樓，除了準備首期，亦要考慮每月供款、按揭利息及其他置業開支。樓按計算機可以根據貸款額、利率及還款年期，估算每月供款和整個還款期的利息支出，方便買家在入市前做好預算。

無論是首次置業、換樓還是考慮轉按，先了解自己的供款能力，再比較不同按揭方案，有助減低日後的財務壓力。

樓按計算機可以計算甚麼？

樓按計算機最常見的用途包括：
每月供款： 預計每月需要償還的本金及利息。
總利息支出： 比較不同利率及還款年期的利息成本。
首期預算： 根據樓價及假設按揭成數，估算所需首期。
利率變化： 模擬利率上升或下降對月供的影響。
轉按比較： 評估新貸款的利息節省能否抵銷相關費用。

計算結果只供初步預算參考，實際貸款額、利率及還款安排須以貸款機構的正式審批及貸款文件為準。

樓按計算機示範：每月供款及總利息如何計算？

假設購入一個樓價為 HK$500萬的住宅，並以以下條件作示例：
物業價格：HK$500萬
假設按揭成數：60%
貸款額：HK$300萬
假設年利率：3.5%
還款年期：30年

以每月定額供款、本金連利息方式計算，每月供款約為 HK$13,470。30年總供款約為HK$485萬，當中總利息約為HK$185萬。
以上數字為四捨五入的示例，未包括其他費用，亦不代表目前任何貸款機構的實際利率或批核條件。

還款年期不同，利息有甚麼分別？

以貸款額HK$300萬、假設年利率3.5%作比較：
20年還款： 每月供款約HK$17,400，總利息約HK$118萬。
25年還款： 每月供款約HK$15,000，總利息約HK$150萬。
30年還款： 每月供款約HK$13,470，總利息約HK$185萬。

還款年期越長，每月供款一般越低，但累積利息通常越高。選擇年期時，應同時考慮現金流、預計持有物業的時間及整體融資成本。

H按、P按及定息按揭有甚麼分別？

香港常見的住宅按揭計劃包括H按、P按及定息按揭。不同計劃的利率計算方式和風險各有不同。

H按（HIBOR掛鈎按揭）

利率通常與香港銀行同業拆息掛鈎，實際利率亦受合約所訂的封頂息率等條款影響。拆息變動可能影響供款，因此應預留利率波動的空間。

P按（最優惠利率按揭）

按揭利率通常以銀行最優惠利率減去指定幅度計算。最優惠利率如有調整，實際按揭利率及供款亦可能受到影響。

定息按揭

在指定期間內，利率按合約維持固定，方便預算供款。固定期結束後的利率安排、轉換條款及相關費用，應在簽約前確認。
選擇按揭計劃時，不應只比較初始利率，亦要留意封頂息率、優惠期、現金回贈、罰息期及提前還款條款。

按揭成數及首期怎樣計算？

按揭成數是貸款額佔物業估值的比例。假設物業成交價與貸款機構採用的估值相同，首期可按以下方式初步估算。

以樓價HK$500萬為例：
假設按揭成數50%： 貸款額HK$250萬，首期HK$250萬。
假設按揭成數60%： 貸款額HK$300萬，首期HK$200萬。
假設按揭成數70%： 貸款額HK$350萬，首期HK$150萬。

以上只屬計算示例，並非適用於所有物業的實際按揭上限。實際按揭成數會視乎物業用途、樓價、借款人條件及適用政策而定。如果估值低於成交價，所需首期亦可能增加。
此外，買樓預算還應包括印花稅、律師費、代理佣金（如適用）、裝修及搬遷等支出。

轉按前應使用樓按計算機比較甚麼？

如果現有按揭利率較高，業主可以研究轉按是否有助降低利息成本。不過，轉按不一定代表可以節省開支。

比較新舊按揭時，應計算：
新舊貸款的每月供款差額。
剩餘還款期內的預計利息支出。
律師費、手續費及其他轉按成本。
原有按揭是否仍在罰息期。
現金回贈及其他優惠的實際條件。

例如，新按揭每月供款雖然較低，但如果需要重新延長還款年期，整體利息未必更少。因此，應比較剩餘年期內的總成本，而不只是月供金額。

樓按計算機常見問題 FAQ

1. 樓按計算機計算的月供準確嗎？

樓按計算機可根據輸入的貸款額、利率及年期估算供款，但未必涵蓋利率變動、額外費用或個別貸款條款。正式供款金額應以貸款機構提供的還款表為準。

2. 利率上升1厘，每月供款會增加多少？

增加金額取決於貸款餘額及剩餘還款期。建議在計算機內分別輸入原有利率及上調1厘後的利率，比較每月供款差額，並評估自己的現金流能否承受。

3. 還款年期越短越好嗎？

較短的還款年期通常可以減少總利息，但每月供款會較高。應按照收入穩定性、家庭開支及其他財務責任選擇合適年期。

4. 轉按一定可以節省利息嗎？

不一定。轉按能否節省成本，取決於新舊利率、剩餘年期、貸款餘額及相關費用。申請前應先計算整體成本，並確認新貸款的條款。

結語
樓按計算機是規劃置業預算的重要工具，可以協助買家估算每月供款、比較利率及評估總利息支出。不過，計算結果只是財務規劃的起點，真正選擇按揭方案時，仍需考慮個人還款能力、物業條件及貸款合約。
如希望了解物業融資或轉按安排，可向 AGI Property Finance 智通物業信貸查詢，並按自身財務狀況評估合適方案。

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