按揭罰息期2026｜提前還款罰息點計？轉按賣樓前必知

做物業貸款經常遇到一個場面：客人心急想轉按慳息，或者層樓有人出價想賣，到銀行攞贖樓文件嗰陣先知原來仲喺罰息期，要走都要畀一筆罰息，幾萬蚊就咁飛咗。其實呢筆數完全事先可以計到，只係多數人簽按揭契嗰陣冇人講得白。以下逐步拆解。

一、咩係罰息期

罰息期又叫鎖息期，係銀行喺按揭合約入面寫明嘅一段時間，通常由提取貸款嗰日起計兩年，亦有啲銀行係三年。期內如果你提前還清貸款、大額部分還款，或者將按揭轉去另一間銀行，銀行就會收一筆提前還款罰息。
點解銀行要咁做？因為銀行拉你呢單生意嗰陣，畀咗現金回贈、律師費津貼，仲要做咗批核成本，佢哋預計收你兩三年利息先回本。你提早走，佢就蝕，所以用罰息鎖住你。

二、罰息點計

最常見嘅計法係遞減式。以兩年罰息期做例子：
第一年內提前還清，罰貸款額嘅百分之二。
第二年内還清，罰百分之一。
罰息基數通常係當初嘅貸款額，唔係剩餘欠款，所以數可以幾大。借五百萬，第一年走要罰十萬，第二年走罰五萬。
有啲銀行仲會分得更細，例如首年百分之三、第二年前半年百分之一點五之類，簽約前一定要逐隻字睇清楚罰息嗰段。
另外要留意，部分還款都會觸發。有啲合約寫明任何一年內還款超過某個百分比就要罰，有啲就只針對全數還清。唔同銀行差別好大。

三、罰息期內賣樓點算

賣樓一定要贖契，等於提前還清，一定撞正罰息。呢個時候有幾個選擇。
第一，計條數先。如果樓市行情好，等兩三個月過咗罰息期先成交，罰息慳返嚟可能多過樓價波動嘅風險，值得等。
第二，同買家傾較長成交期，例如九十日或者一百二十日，如果罰息期只差兩三個月完，就啱啱好兜到。
第三，真係要即時賣，就同銀行傾減免，下一節講。

四、罰息期內轉按值唔值

轉按多數係為咗慳息或者套現。計數方法好直接：攞新銀行嘅慳息總額同現金回贈，減走罰息，再減新造按揭嘅律師費同雜費，仲有正數先值得行。
舉個例，欠款四百萬，新銀行平零點五厘，一年慳兩萬，現金回贈一厘即四萬，加埋六萬。如果罰息期仲有十八個月，罰息大約六萬至七萬，計落打和或者倒輸，咁就唔好郁，等罰息期完先轉。
反過來，如果罰息期只係剩最後幾個月，罰息一厘都唔夠，慳息加回贈即刻有著數。

五、現金回贈同罰息嘅關係

好多時罰息期內提前還款，銀行會要求退返之前畀過你嘅現金回贈，或者直接喺罰息入面扣返。呢條數好多人漏計。攞贖樓報價嗰陣，記得問銀行要一個結欠總數，將罰息、退回贈、利息計到還款日嗰日全部攤開，先係真正要走嘅成本。

六、點樣查自己係咪仲喺罰息期

三個途徑。
最直接係搵出當年簽嘅按揭契同還款表，睇清楚罰息嗰段條款，有冇寫兩年三年、百分比幾多。
打電話畀銀行按揭部，問清楚罰息期到邊一日完、而家走要罰幾多。銀行有責任講，順便要書面報價留底。
直接問你嘅貸款顧問。我哋幫客人做轉按評估嗰陣，第一步一定係攞晒呢啲數先計劃。

七、點樣同銀行傾減免

罰息唔係鐵板一塊，尤其係以下幾種情況。
罰息期剩最後幾個月，好多銀行愿意減半或者直接免，因為佢哋都唔想你為咗幾千蚊罰息搞到關係惡劣。
你係銀行嘅大客，有出糧戶口、按揭、保險一籃子喺度，有得傾。
你準備將貸款留喺同一間銀行做加按或者轉按轉息，銀行可能免罰息留客。
傾嘅技巧係畀對方一個選擇：你要麼免我罰息，要麼我過檔隔籬。銀行客戶經理手上有一定減免權限，唔開聲就永遠冇。

八、簽新按揭嗰陣要留意乜

下次簽按揭，罰息期條款同利率同等重要。
罰息期兩年定三年，百分比幾多，基數係貸款額定係剩餘欠款。
部分還款有冇上限，超過幾多先觸發。
罰息期完之後，利率係唔係自動轉返拆息計劃，定係要自己申請。
現金回贈幾時過數，走嘅時候使唔使退。
呢幾條問題一次過問清楚，將來就唔會中伏。

常見問題與注意事項

1. 罰息期一般係幾耐？

香港銀行一般係兩年，亦有個別係三年。由提取貸款嗰日起計，準確日子以按揭合約條款為準。

2. 罰息計貸款額定係剩餘欠款？

多數銀行用當初嘅貸款額做基數，所以金額唔細。個別用剩餘欠款，簽約前問清楚。

3. 罰息期內可以部分還款嗎？

要睇合約。有啲計劃任何大額部分還款都觸發罰息，有啲只針對全數還清。最有保障嘅做法係書面向銀行確認。

4. 罰息期內賣樓一定要罰？

一定會計，但可以傾。剩返尾段嘅罰息期，銀行好多時愿意減免，或者同買家傾長成交期兜過個限期。

5. 轉按一定要過咗罰息期先抵？

唔一定。要將慳息、回贈減走罰息同雜費先知。剩幾個月嘅罰息期通常照轉得，早段就多數要等。

6. 罰息可以唔畀嗎？

可以試。尾段罰息期、大客、或者願意留喺同一家銀行加按嘅客人，都有機會減半甚至全免。唔開聲就一定冇。

結語：罰息期要喺簽約嗰陣諗

罰息期唔係魔鬼，佢係你攞現金回贈同低利率嘅代價。重點係簽約嗰陣問清楚，將來轉按或者賣樓嗰陣早啲查，將呢筆數擺入計劃入面，唔到臨門一腳先發現。轉按評估第一步係攞晒罰息資料，第二步先係比較利率，次序唔好調轉。