樂建居招標流標｜香港資助房屋與業主貸款指南

政府重推私人參建居屋計劃「樂建居」，希望透過私人發展商參與，增加香港資助房屋供應。不過，首個位於柴灣祥民道的招標項目反應未如理想，市場關注項目限制、發展成本及銷售安排，會否影響發展商的投標意欲。

根據相關報道，柴灣祥民道項目可建樓面面積約44.9萬平方呎，預計提供不少於700個住宅單位。項目要求單位面積不少於280平方呎，並以市價折扣出售予合資格人士。對發展商而言，除了土地成本及建築開支，單位定價、買家資格和轉讓限制亦會影響項目的回報評估。

「樂建居」有哪些限制？為甚麼會影響招標反應？

1. 單位面積及售價受規限

資助房屋的目標是讓合資格人士以較可負擔的價格置業，因此單位面積、售價及出售對象均可能受到規定限制。這有助維持計劃的政策目的，但亦會減少發展商在產品設計及定價方面的彈性。

2. 轉讓限制影響二手市場流通

資助出售房屋一般設有轉讓限制，業主日後出售單位時，須按適用規定辦理。買家在置業前，應了解轉售條件、補價要求及相關限制，避免只考慮入市價格而忽略長期安排。

3. 按揭安排需要一併考慮

資助房屋與私人住宅的按揭安排未必相同。準買家應先確認項目適用的按揭條款、首期要求及銀行審批安排，不應假設所有資助房屋均享有相同的按揭擔保或貸款條件。

對發展商而言，項目限制可能影響市場需求及銷售速度；對準買家而言，則需要同時衡量供款能力、日常開支及未來資金需要。

政府應否放寬「樂建居」限制？

要提高私人發展商參與意欲，政策設計需要平衡資助房屋供應、準買家負擔能力，以及發展商的成本與風險。未來檢討可考慮以下方向：
- 檢視售價折扣安排： 按地價、建築成本及市場需求，評估現行定價機制能否兼顧買家負擔能力與項目可行性。
- 增加設計彈性： 在符合資助房屋定位的前提下，研究單位面積組合及配套要求是否有調整空間。
- 完善按揭配套： 清晰交代買家的按揭選擇、首期要求及貸款審批安排，減少置業前的不確定性。
- 按個別地皮條件制定招標方案： 地理位置、交通配套、地盤條件及建築成本各有不同，招標條款宜考慮項目實際情況。
值得留意，柴灣祥民道項目於2024年招標時只收到一份標書，且因標價未達政府底價而不獲接納。其後，政府於2025年底公布，原擬作「樂建居」招標的東涌第122區用地改由香港房屋協會發展資助出售房屋，初步預計於2031至2032年度提供約1,600個單位。這反映政府會按實際情況調整個別用地的發展安排。

香港業主有資金需要，可以考慮哪些貸款方案？

無論持有的是資助房屋還是私人住宅，業主在面對裝修、家庭開支、教育費或其他突發支出時，都應先評估自己的現金流及還款能力，再比較合適的融資方案。

申請業主私人貸款前，應留意甚麼？

1. 評估每月還款能力： 計算固定收入、現有貸款及日常開支，避免借貸後影響基本生活需要。
2. 了解利息與費用： 比較實際年利率、手續費、還款期及逾期還款安排，不要只看每月供款額。
3. 確認申請資格： 不同貸款產品對物業類型、業主身份、收入及信貸紀錄可能有不同要求，應先向貸款機構查詢。
4. 審慎考慮長期負擔： 不應單純因為持有物業便假設必定符合貸款資格，亦不宜借貸超出實際需要的金額。
AGI Property Finance 智通物業信貸提供物業融資相關查詢服務。業主可按自身情況了解可行方案、申請條件及相關費用，再決定是否申請。

常見問題 FAQ

1. 甚麼是「樂建居」？

「樂建居」是私人興建資助出售房屋先導計劃，旨在透過私人發展商或私人土地參與，增加資助出售房屋的供應。實際單位數量、售價及資格要求須以相關項目公布為準。

2. 為甚麼柴灣祥民道「樂建居」項目流標？

2024年招標期間，項目只收到一份標書，而該標書的地價未達政府底價，因此不獲接納。地價、建築成本、市場前景及招標條款均可能影響發展商的投標決定，不能單憑標書數量判定單一原因。

3. 資助房屋與私人住宅的按揭安排一樣嗎？

不一定。資助房屋可能設有特定的按揭及轉讓安排，是否有按揭擔保亦須視乎個別計劃。準買家應向相關機構及銀行確認適用條款，並按個人收入、信貸紀錄及還款能力評估借貸安排。

4. 香港業主可以申請私人貸款嗎？

業主可向貸款機構查詢合適的私人貸款或物業融資方案，但能否申請及實際貸款條件，須視乎產品要求、個人財務狀況、信貸紀錄及相關審批結果。申請前應仔細了解利息、費用和還款責任。

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