二按利息點計先算平？月平息同實際年利率嘅分別（2026）
二按報價睇月平息，最容易低估真實成本。呢篇拆解月平息嘅計算盲點、實際年利率點由現金流計出嚟、法定 48% 上限同 36% 推定敲詐性嘅界線，再用同一筆 50 萬嘅三種報價逐個算 APR 同總還款額，最後講清楚邊類業主適合做二按。
上個月有位業主攞住張報價單上嚟，指住上面一行字問我：月平息 0.8%，係唔係等於年息 9.6 厘。佢層樓仲做緊 2.5 厘一按，自己心算過，覺得貴四倍左右，勉強可以接受。
我同佢講，呢個 0.8% 唔係年息，係每個月按最初借款額計嘅平息。同一個 0.8%，用實際年利率計出嚟大約 17 厘；如果對方再收 5% 手續費，會變成 24 厘以上。佢聽完之後靜咗幾秒，話：「即係我剛才差啲用多一倍價錢借錢。」
一、比較單位係實際年利率 APR
二按平唔平，唯一可以橫向比較嘅單位係實際年利率，英文簡稱 APR。同一個 0.8% 月平息，24 期還款嘅 APR 大約 17 至 19 厘；加 5% 手續費之後跳到 24 厘以上；如果拉長到 60 期，APR 反而會回落，但總利息會大幅增加。所以要同時睇三樣：APR、總還款額、提早還款罰則。
二、二按同加按係兩種唔同嘅事
二按，係在同一個物業上面再加一層抵押，清償次序排第二。你原本嘅一按合約冇改動，銀行仍然係第一債權人，新嘅貸款人排第二。樓價一旦跌到資不抵債，賣樓所得要先還一按，剩幾多才輪到二按。
加按，係向原本做一按嘅銀行申請增加貸款額，本質上仍然係一個按揭、一個債權人。批核跟銀行嘅成數上限、供款與入息比率同估價走。
實務差別有三個。貸款人唔同，加按係銀行或認可機構，二按多數係持牌放債人。利息水平唔同，加按沿用一按嘅按息結構，二按利息明顯較高。審批重點唔同，銀行睇入息證明同信貸紀錄，持牌放債人睇物業價值同還款來源。
三、月平息嘅計算方法同盲點
月平息嘅計法好簡單：每月利息等於原本借款額乘以月平息，本金就平均攤分。借 50 萬、月平息 0.9%、24 期，每月利息係 4,500 元，本金係 20,833 元，月供 25,333 元。
盲點在最後一期。還到第 24 個月，你手上只欠大約 2 萬幾本金，但當月仍然要俾 4,500 元利息。利息冇跟住本金減少，呢個就係「平息」兩個字嘅意思。
所以月平息乘以 12，唔等於年息。0.9% 乘 12 係 10.8%，但實際年利率大約 19 至 21%，接近名義數字嘅兩倍。年期越短，倍數越誇張。
四、實際年利率點計出嚟
APR 係用現金流計嘅內部回報率。把「你實際收到幾多錢」同「你每一期實際要俾幾多錢」排成一條現金流，計出嗰個令兩邊相等嘅利率，就係 APR。手續費、行政費、必要嘅雜費全部計入去，因為佢哋直接減少你實收嘅金額。
法例上嘅界線寫得很清楚。《放債人條例》規定貸款利率上限為年息 48%，超過年息 36% 嘅貸款，法庭可以推定為敲詐性。呢兩個數字自 2022 年 12 月 30 日起生效，之前係 60% 同 48%。也就是說，48% 係硬上限，36% 係一條會被質疑嘅線，兩者之間唔係安全區。
另外，放債人牌照條件第 5 條要求：訂立協議之前，放債人必須向借款人解釋全部條款，特別係利率，而利率必須以年息百分率表示，同時要講清楚利息總額、每期還款額同總還款額。呢一條就係「你有權要求對方用 APR 講數」嘅法律依據。
五、三個實例同一筆五十萬
以下三個個案都用同一筆 50 萬貸款，只改報價結構。所有數字係按假設條件估算，實際批核睇估價、信貸紀錄同個別機構政策。
個案一，月平息 0.9%、24 期、冇手續費。月供 25,333 元，總還款 608,000 元，總利息 108,000 元，實際年利率大約 21 厘。
個案二，月平息 0.55%、60 期、冇手續費。月供 11,083 元，總還款 665,000 元，總利息 165,000 元，實際年利率大約 12.5 厘。
個案三，月平息 0.9%、24 期、手續費 5% 直接在貸款額扣。你實收 475,000 元，但月供照樣按 50 萬計，即 25,333 元，總還款仍然係 608,000 元，實際年利率升到大約 26 厘。
三組數字擺在一起，答案就唔同了。個案二嘅月平息最低、APR 最低，但總利息比個案一多 57,000 元。個案三最貴，因為手續費令你借 50 萬實收 47.5 萬，還款額一樣，等於白俾 5% 成本。所以「平」要按你打算幾時還清嚟定義：短期周轉睇總支出，長期周轉睇每月壓力。
六、手續費同中介費邊個可以收
放債人牌照條件第 4 條寫明，放債人不得明知而容許或准許任何人士，包括其合夥人、僱主、僱員、委託人、代理人同任何獲委任第三方，向借款人或擬借款人收取任何費用、收費、報酬或代價。
中介方面嘅規定更具體。自 2016 年 12 月 1 日起，如果中介向借款人收取任何費用、未獲放債人委任並載列於放債人登記冊、或者拒絕向借款人提供中介協議副本，放債人就不能接受經該中介轉介嘅貸款申請。
所以正常情況下，你只需要應付放債人本身嘅利息同費用，唔需要另外俾「顧問費」、「文件費」俾任何中間人。如果報價單上出現「手續費」呢一項，要問清楚係邊個收、佔貸款額幾多百分比、會唔會計入 APR。牌照條件要求嘅年息百分率，本身就應該包含呢筆費用。
七、適合邊類業主做二按
適合嘅情況有幾種。物業已經供滿或者只剩少量按揭，有明顯水位，但一按銀行加按批唔足額。一按仲喺低息期，唔想為咗套現而放棄整個低息按揭。需要 20 萬至 100 萬左右嘅短期資金，用途明確，例如裝修、稅務、生意周轉、家人醫療。時間趕，等唔到銀行兩三個月嘅審批流程。收入結構比較複雜，例如自僱、佣金為主、現金收入，銀行計唔到穩定入息。
唔適合嘅情況同樣清楚。資金需求超過三年，因為二按利息成本會隨時間累積，長遠計通常貴過轉按或者重新安排一按。純粹為清卡數但冇還款紀律，借新債還舊債只會拖長問題。物業已經被釘契、有僭建令未處理、或者屬於無法正常估價嘅類型。一按本身仲在罰息期內，呢個時候應該先計轉按，因為轉按加套現嘅總成本可能低過二按。
八、五個要計清楚嘅風險
第一個係清償次序。二按排第二，一旦一按銀行因為斷供而採取行動，二按嘅談判空間最細。
第二個係月平息嘅包裝效果。同一個 0.9%，用「月平息」講好似好平，用 APR 講就係 21 厘，落差接近一倍。
第三個係提早還款罰則。部分二按合約設有六至十二個月嘅罰息安排，提早清還要以原本貸款額某個百分比計罰款。
第四個係估價風險。二按額度按物業估值計，如果市況回落，續期或者再加按時估值下調，可借空間會即時收窄。
第五個係收費陷阱。任何要求你「先俾手續費才安排批核」嘅安排，都應該即刻停手，因為牌照條件已經禁止第三方收費。
九、簽約前要核對嘅三樣文件
第一樣係牌照。上公司註冊處網站查「現有放債人牌照持牌人名單」，核對公司全名同牌照號碼，號碼要同廣告、報價單、合約上嘅完全一致。放債人廣告必須清楚展示牌照號碼，呢個係牌照條件第 8 條嘅要求。
第二樣係書面報價。要求對方書面列出：貸款額、實收金額、月平息、實際年利率、期數、每期還款額、總還款額、手續費、提早還款罰則。缺任何一項都唔好簽。
第三樣係還款表。自己用「總還款額除以實收金額」計一次倍數，再對比對方講嘅 APR 合唔合理。呢個簡單除法，可以擋走大部分包裝。
十、五個最常見嘅誤解
誤解一，月平息乘 12 就係年息。實際上因為本金逐月減少，真實年利率接近名義數字嘅兩倍。
誤解二，APR 只計利息。APR 計嘅係所有必要費用造成嘅現金流差異，手續費一定會反映在內。
誤解三，二按一定係高利貸。合法嘅二按受 48% 法定上限規管，超過 36% 會被推定為敲詐性，兩條線都有法律後果。
誤解四，做二按會影響原本一按。二按唔會改動一按合約條款，但新增嘅還款紀錄會出現在信貸報告，日後申請新貸款時會被計入供款比率。
十一、常見問題 FAQ
以下幾條係業主最常問嘅問題。
1. 月平息一厘即係年息幾多？
名義年息係 12 厘，但用現金流計嘅實際年利率大約 22 至 24 厘，視年期而定。24 期嘅倍數最高，60 期會略為收窄。
2. 二按最高可以借幾多？
取決於物業估值同一按餘額之差，業界一般以一按加二按合計唔超過估值某個百分比為上限。實際額度要按估價報告逐間計。
3. 二按會唔會影響信貸報告？
會。新增貸款同還款紀錄都會出現在環聯報告，日後申請按揭時會被計入供款與入息比率。
4. 二按可以分幾多年還？
市場上常見 12 期至 120 期，年期越長每月壓力越細，但總利息越高。要按資金用途嘅實際回籠時間揀。
5. 手續費可以講價嗎？
費用結構屬於商業條款，可以商議，但重點唔係有冇手續費，而係連手續費計之後嘅 APR 同總還款額。
6. 一按喺罰息期內可以做二按嗎？
技術上可以做，但要先計清楚一按罰息金額，同埋部分一按合約要求加建二按前通知銀行。兩邊成本加起來可能高過轉按。
7. 點知對方係唔係持牌放債人？
上公司註冊處網站免費查閱持牌人名單，核對公司全名同牌照號碼，亦可以付費查閱放債人登記冊嘅詳細資料。
十二、結語同實務判斷
講到最後，二按係一件工具，唔係陷阱，問題係有冇用正確嘅單位去比較。月平息係銷售語言，APR 係法律要求嘅語言，總還款額係你自己荷包嘅語言。三個數字擺在一起睇，大部分「好抵」嘅報價都會現形。
如果你手上已經有一張報價單，最實際嘅做法係先計三個數：實收金額、總還款額、APR。三個數對唔上，就問到對得上為止。借錢係一個可以慢慢傾嘅決定，唔需要急在一晚。
資料來源
《放債人條例》（第 163 章）第 24 條及第 26 條，電子版香港法例：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap163
公司註冊處放債人牌照及登記冊：https://www.cr.gov.hk/tc/services/licensing/moneylenders.htm
香港警務處反詐騙協調中心「防騙易 18222」：https://www.adcc.gov.hk
本刊持牌放債人牌照號碼 913/2026。貸款利率上限為年息 48%，超過年息 36% 可推定為敲詐性。實際年利率按個別申請條件而定，本文計算示例只作說明用途。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。
資料核對日期：2026-11-06
