東九龍商廈呎租下跌？2026 商廈租賃趨勢、租金水平及業主融資攻略

東九龍商廈供應持續增加，企業租務市場競爭亦隨之加劇。當新落成甲級商廈陸續投入市場，加上工廈活化項目帶來額外樓面，業主或需調整租金及租賃條件，以吸引企業進駐。對商廈業主而言，除了關注呎租走勢，亦應留意物業空置期、租金收入及日常資金流動。

東九龍商廈供應增加，租金面臨下行壓力

東九龍近年持續發展商業及寫字樓項目，新供應增加，令企業有更多選擇。當市場吸納速度未能追上新增樓面，業主之間的租賃競爭便可能加劇，部分物業或需透過減租、提供免租期或彈性租約條款，提升競爭力。

東九龍商廈的租金表現亦會因地段、交通便利程度、樓宇質素及配套而有所不同。鄰近港鐵站、設施完善的商廈，與位置較偏遠或交通接駁較不便的物業，租金水平可能存在差距。實際租金仍須以個別物業及最新市場成交作準。

為甚麼企業未必因租金較低而搬到東九龍？

即使東九龍商廈租金較具吸引力，企業搬遷仍涉及多項成本，未必單憑每平方呎租金較低便決定遷址。

1. 搬遷及裝修成本不容忽視

企業搬遷通常涉及辦公室裝修、傢俬設備、網絡設施、搬運及行政安排。若原有辦公室仍在租約期內，提早退租亦可能產生額外費用。因此，租金節省未必能即時抵銷搬遷支出。

2. 商廈實用率影響實際租用成本

不同商廈的實用率及樓面規劃有所差異。企業選址時，除了比較每平方呎租金，亦要計算實際可用辦公面積、公共設施、管理費及其他租用開支，才能評估整體成本是否真正下降。

3. 員工通勤及客戶往來同樣重要

辦公室位置會影響員工通勤時間、招聘吸引力，以及客戶和合作夥伴到訪的便利程度。對需要頻繁面見客戶的企業而言，交通配套及商業網絡可能比租金差距更重要。

商廈業主如何評估租金收入與資金安排？

面對租金競爭，商廈業主應定期檢視租約條款、物業估值及現金流，避免只著眼於租金收入，而忽略空置期間及持有物業的成本。
- 檢視租約安排： 留意租約到期日、續租條款、免租期及租金調整安排。
- 計算實際回報： 將租金收入與管理費、差餉、維修及其他持有成本一併計算。
- 預留流動資金： 評估空置期、租戶延遲交租或裝修支出對現金流的影響。
- 了解物業融資選項： 如有裝修、業務周轉或其他資金需要，可按物業估值、現有貸款及還款能力，了解合適的融資方案。

商廈業主申請物業貸款要注意甚麼？

若業主希望利用名下物業安排融資，應先了解可借貸金額、利率、還款期及相關費用。實際貸款條件會視乎物業類型、估值、現有按揭、申請人的財務狀況及貸款機構審批要求而定。

申請前可先準備以下資料：
- 物業地址及業權資料
- 最新物業估值或相關估價資料
- 現有按揭及貸款結餘
- 租約及租金收入紀錄（如適用）
- 個人或公司財務及收入證明
- 資金用途及預計還款安排
以商廈業主為例，若物業估值為 HK$1,000 萬，現有按揭結餘為 HK$400 萬，並不代表業主必然可以取得剩餘 HK$600 萬的融資。實際可借金額仍須考慮貸款機構的估值、貸款成數、還款能力及其他審批條件。

重要提示： 申請人應比較實際年利率、手續費、法律費用、抵押安排及逾期還款後果，並確認貸款還款不會對日常營運或其他財務責任造成過大壓力。

常見問題 FAQ

1. 東九龍商廈租金會繼續下跌嗎？

租金走勢取決於新增供應、企業租賃需求、空置率及整體經濟環境。即使區內供應增加，不同地段及質素的商廈，租金表現亦可能有所不同。

2. 東九龍商廈租金較低，企業搬遷一定更划算嗎？

不一定。企業需要同時考慮搬遷、裝修、租約、員工通勤及實際可用面積等成本，才可判斷搬遷是否具經濟效益。

3. 商廈業主可以用物業申請融資嗎？

部分商廈物業可作融資評估，但是否符合申請資格及可借金額，須視乎物業狀況、估值、現有抵押及申請人的財務條件。

4. 商廈物業融資需要準備甚麼文件？

一般可能包括業權資料、物業估值、現有貸款紀錄、租約、收入證明及財務資料。不同貸款方案的文件要求可能有所不同，應以實際申請要求為準。

立即查詢 物業貸款方案

WhatsApp 知多啲

上述產品受條款及細則約束，AGI Property Finance 智通物業信貸保留最終審批決定權