雙租族按揭攻略：以租養租可行嗎？申請條件及風險須知

在香港，不少業主會將原有住宅出租，再租住更符合家庭或工作需要的單位，這種安排俗稱「以租養租」。不過，收取租金不代表一定可以完全抵銷按揭供款及新租金，業主在安排前應先評估整體現金流及貸款條件。

雙租族按揭審批會考慮甚麼？

當業主將物業出租，同時租住另一個單位，貸款機構一般會評估其物業用途、租金收入、現有按揭及整體還款能力。

主要考慮因素包括：
物業用途： 原有按揭是否容許出租，須按貸款合約及相關安排確認。
租金收入： 租金未必會全數計入入息，實際計算方式視乎貸款機構要求。
每月負擔： 原有按揭供款、新租金及其他貸款均會影響整體還款能力。
信貸及收入： 穩定收入、信貸紀錄及可核實的財務資料，均可能影響審批結果。

因此，即使收取的租金高於原有按揭供款，也不代表一定符合新增貸款的申請條件。

以租養租點樣計算現金流？

假設業主每月收取租金 HK$15,000，原有按揭供款為 HK$12,000，而自己租住新單位每月需要 HK$18,000。

每月現金流可簡單理解為：
收取租金：HK$15,000
原有按揭供款：HK$12,000

新單位租金：HK$18,000

每月尚未計其他開支的資金差額：需額外支付 HK$15,000

以上例子未計管理費、差餉、維修、稅項及空置期等支出。實際規劃時，應預留資金應付租客轉換、租金下調或利率變動，避免現金流過度緊張。

雙租族需要留意的三大風險

1. 租金收入不穩定

物業可能出現空置期，亦可能需要減租或提供免租期。即使現時租金足以支付部分供款，未來收入仍有機會改變。

2. 按揭條款及貸款成數

物業由自住改為出租，可能涉及原有貸款合約及按揭保險的要求。業主應先向相關機構確認是否需要申報或取得批准，不應自行假設原有按揭條款不受影響。

3. 利息及其他持有成本

除了按揭供款及租金，業主亦要計算管理費、差餉、維修及出租相關稅務開支。若考慮轉按或二按套現，亦應比較實際利率、手續費、還款期及違約後果。

雙租族可以考慮物業融資嗎？

如果業主持有物業並有資金周轉需要，可向 AGI Property Finance 智通物業信貸查詢物業融資方案，了解一按、二按或轉按等選項是否適合個別情況。
申請前應確認可借金額、實際借貸成本、還款安排及抵押風險。新增貸款會增加財務負擔，並不一定能改善長期現金流，應按自身還款能力審慎決定。

雙租族按揭 FAQ

Q1：以租養租一定可以做到收支平衡嗎？

不一定。租金收入、按揭供款、新租金及其他物業開支都會影響現金流，應預留空置期及突發支出的緩衝資金。

Q2：出租物業的租金可以全數計入入息嗎？

不一定。貸款機構可能按其審批準則折算租金收入，並同時考慮申請人的其他供款及租金支出。

Q3：原本自住的物業可以直接出租嗎？

應先查看按揭合約及相關按揭保險條款，並向貸款機構確認是否需要通知或取得批准。

Q4：持有收租物業，可以再申請物業貸款嗎？
可以先查詢個別方案的申請條件，但能否獲批及實際貸款額，須視乎物業估值、現有抵押、收入和還款能力等因素。

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