買唐樓按揭點計？樓齡、估價及僭建注意事項

買唐樓，價錢往往比同區新式住宅吸引，加上實用率較高，對預算有限的買家有一定吸引力。不過，唐樓按揭未必可以完全跟一般屋苑單位一樣計算。
樓齡、物業估價、還款年期，以及單位有沒有僭建或其他改動，都可能影響最終可以借幾多。尤其是樓齡較高、成交較少的單位，簽約前了解清楚按揭條件會穩陣得多。

唐樓按揭點解比較麻煩？

銀行或財務機構批按揭，不只是睇買家收入，物業本身也是重要考慮因素。
大型屋苑同類單位成交較多，估價時比較容易找到參考；唐樓則未必有足夠近期成交，而且同一幢樓不同單位的間隔、裝修及改動可以差很遠，因此估價及按揭條件可能需要個別處理。
除了樓齡及估價，物業用途、樓況、僭建或改建情況、業權，以及買家的收入、負債和TU信貸紀錄，都可能影響最終貸款安排。
所以，即使唐樓成交價是500萬元，亦不代表銀行或財務機構一定會以500萬元作為按揭計算基礎。

樓齡高，按揭可以借幾多年？

樓齡高，其中一個比較常見的影響就是還款年期可能縮短。
不同銀行及財務機構的審批準則並不一樣，部分高樓齡物業會因應樓齡及其他條件調整最長還款期，而買家本身的年齡亦可能影響最終貸款年期。
例如一個55年樓齡的單位，如果最終只能借20年，而不是原本預計的30年，每月供款便可能明顯增加。
因此，買唐樓時不要只問「做到幾成」，亦要同時了解：
- 最長可以借幾多年
- 實際可以借到幾多
- 每月供款大約多少
- 自己需要準備多少首期
- 唐樓按揭可以借幾成？

現時住宅物業的監管最高按揭成數一般為70%，但實際批核仍然要視乎物業估價、樓齡、物業狀況及申請人的財務條件。
例如唐樓成交價為500萬元，而估價同樣是500萬元，假設按揭成數為70%，理論上可以借到350萬元，買家需要準備約150萬元首期。
但如果成交價仍然是500萬元，估價只有450萬元，即使按70%計算，貸款額也只有315萬元，首期便要增加至185萬元。
可見，成交價與估價之間出現差距時，對首期預算可以有直接影響。

唐樓估價不足點算？

唐樓有時會因為附近近期成交較少、單位間隔特殊，或者物業本身有改動，出現估價低於成交價的情況。
以上述例子計算，如果成交價為500萬元，估價只有450萬元，假設按揭成數為70%，最高貸款額便約為315萬元。原本預計準備150萬元首期的買家，最後可能需要額外準備35萬元。
遇到估價不足，可以比較不同銀行或財務機構的估價及貸款方案。不過，如果估價問題涉及物業樓齡、僭建、業權或其他物業本身的因素，單純轉換貸款機構未必可以解決。

唐樓有僭建，會影響按揭嗎？

有可能。
唐樓常見的問題包括分間、結構改動、天台或平台加建，以及其他用途上的改動。不過，並不是有改動就一定無法申請按揭，實際情況要視乎改動的性質及物業狀況。
如果涉及結構、天台、平台或用途改動，銀行或財務機構可能要求額外資料，甚至進一步了解物業情況。
因此，買唐樓之前，最好先查清楚單位曾經有甚麼改動，以及有沒有相關命令或紀錄。

唐樓按揭利率一定比較高？

未必。
樓齡高不代表利率一定較高，實際利率及融資成本仍會視乎物業、貸款額、還款期及申請人的財務條件。
比較按揭時，也不要只看利率。手續費、估價費、綁息期及提早還款費用等，都應該一併計算，才可以了解不同方案的實際成本。

唐樓按揭要準備甚麼？

一般住宅按揭所需文件，唐樓同樣會用到。受薪人士通常需要提供身份證明、入息證明、糧單或薪金紀錄、銀行月結單、現有貸款資料及臨時買賣合約等。
如果是自僱人士或公司東主，可能需要額外提供報稅文件、公司財務資料、公司銀行月結單及其他收入證明。
如果物業本身情況較複雜，例如涉及改建或業權問題，貸款機構亦可能要求額外文件，所以最好預早準備。

買唐樓，簽臨約前要注意甚麼？

買高樓齡唐樓，除了睇樓價，亦要先了解樓齡及估價。如果成交價明顯高過附近近期成交，更要預留估價不足的可能性。
至於單位本身，如果曾經分間、加建或進行大型改建，就應該先了解相關情況，避免簽約後才發現影響按揭。
另外，首期之外亦要預留其他置業開支，例如印花稅、律師費、按揭相關費用，以及日後可能涉及的裝修及維修費用。

銀行按揭唔夠，可以點處理？

如果銀行按揭未能滿足實際資金需要，可以進一步了解其他物業融資方案。
例如買入物業後有裝修、維修、套現或其他資金需要，可以研究以物業作抵押的貸款安排。不過，額外借貸亦代表增加還款責任，申請前應先了解貸款額、利率、還款期及總成本，再按自己的現金流作決定。

買唐樓，真正要計的是「總資金」

唐樓樓價較低，不代表整體買入成本一定較低。
如果估價低於成交價，便需要準備更多首期；如果樓齡令還款期縮短，每月供款亦可能增加。再加上裝修、維修及其他交易費用，實際需要準備的資金可能比單純計算樓價多。
所以，買唐樓之前，最好將以下開支一併計算：
- 首期
- 印花稅及律師費
- 按揭相關費用
- 裝修及維修預算
- 估價不足的預留資金

了解清楚物業條件及按揭安排，再計算自己真正需要準備多少資金，置業過程會更容易掌握。

唐樓按揭常見問題

Q1: 唐樓樓齡高，是否一定做不到按揭？

不一定。實際可否申請按揭及最長還款年期，要視乎物業樓齡、狀況、估價，以及申請人的收入、負債等條件。樓齡較高的唐樓，有機會因還款年期縮短而令每月供款增加。

唐樓估價不足，可以點算？

Q2: 如果物業估價低於成交價，按揭貸款額亦可能相應減少，買家需要準備更多首期。可以比較不同銀行或財務機構的估價及貸款方案，但如果問題涉及僭建、業權或物業本身狀況，仍需要按個案處理。

唐樓有僭建，是否一定不能申請按揭？

Q3: 不一定。是否影響按揭，要視乎僭建或改建的性質、程度及物業實際情況。涉及結構、天台、平台或用途改動時，貸款機構可能要求進一步資料或文件。

買唐樓除了首期，還要預留甚麼費用？

Q4: 除了首期，還應預留印花稅、律師費、按揭相關費用，以及裝修、維修等開支。如果物業有機會出現估價不足，亦應預留額外資金，以免簽約後出現資金缺口。

Q5: 銀行按揭不足，可以申請其他物業貸款嗎？

可以按個別情況了解其他物業融資方案。不過，額外借貸會增加整體還款負擔，申請前應先了解貸款額、利率、還款期及相關費用。

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