樓按套現2026｜物業一按、二按及加按資金攻略

有層樓，但突然要一筆較大的現金，未必一定要賣樓。對有物業的業主來說，樓按套現、加按、轉按甚至二按，都可以按自己的需要考慮。
例如做生意突然要資金周轉、屋企需要大筆裝修費，或者本身有其他貸款想重新安排，都可能會諗到利用物業資產套現。
不過，物業值幾多，並唔等於可以套現幾多。真正可以借到的金額，仲要睇現有按揭、物業估值、收入、負債、TU 信貸紀錄，以及貸款機構的審批條件。

樓按套現點樣運作？

最簡單可以咁理解：物業本身有一定價值，而業主已經供緊一部分按揭。如果重新安排貸款後，新的貸款額高過目前欠款，當中的差額就有機會成為套現資金。
例如一個物業現時估值 HK8,000,000，原有按揭欠款HK3,000,000。
假設重新安排後符合的貸款額為 HK5,000,000，扣除原有按揭後，理論上的資金差額就是HK2,000,000。
但呢個只係計算概念，唔代表實際一定可以借到 HK$5,000,000。最終貸款額要按照物業估值、適用按揭成數、收入及整體財務狀況審批。

一按、加按、轉按、二按有咩分別？
一按
即物業第一順位的按揭，通常係買樓時向銀行申請的主要住宅按揭。
加按
在原有按揭上增加貸款額，是否可以做及可以增加幾多，要視乎原有貸款安排、物業估值及業主的還款能力。

轉按套現

將原有按揭轉到另一貸款機構，同時重新安排貸款額，利用新增的貸款額套取現金。

二按
在原有一按之外，再以同一物業作另一筆融資的抵押。業主需要同時處理一按及二按的還款。
如果本身只係需要一筆資金周轉，未必一定要轉按。尤其原有按揭仲有罰息期，或者當初有現金回贈，轉按之前應該先計清楚。

樓按套現通常用喺邊？

套現後的資金可以按實際需要使用，常見用途包括：
- 裝修及翻新
- 生意周轉
- 支付大型家庭開支
- 子女教育費用
- 償還其他貸款
- 購買其他物業
- 短期現金流安排
如果係用作生意周轉，就更加要計清楚資金回收時間。如果預計幾個月後先有收入回來，貸款的還款期同每月供款就需要一併考慮。

物業值千萬，可以套現幾多？

唔可以直接用樓價減按揭餘額就當係可以套現的金額。
例如：
物業估值：HK$10,000,000

現有按揭：HK$4,000,000

表面上兩者相差 HK$6,000,000，但實際可以重新借到幾多，仍然要按適用的按揭成數及貸款機構要求計算。
而且業主本身的收入及負債亦會影響審批。即使物業有足夠價值，如果新增貸款後的供款超出可承受水平，最終貸款額仍可能低過預期。
所以做樓按套現前，先整理好：

物業現時估值 → 現有按揭欠款 → 實際需要的現金

三個數字清楚咗，先容易比較應該做轉按、加按定二按。

轉按套現要留意原有按揭

如果打算將原有按揭轉走，首先要睇清楚原本的按揭合約。
例如：
- 仲有幾耐罰息期？
- 提前還款有冇費用？
- 之前收取的現金回贈需唔需要退回？
- 新按揭有冇律師費？
- 需唔需要重新估價？
- 新貸款的利率及年期係點？
有啲業主只計到「轉按後可以多借幾多」，但忽略原有按揭的成本。最後真正到手的資金，同原本估算可能有差距。

二按要計埋兩份供款

二按其中一個較直接的考慮，就是原有一按唔會因為二按而消失。
例如：
一按月供：HK$18,000

二按月供：HK$7,000

每月實際要負擔的貸款供款就係 HK$25,000。
如果再加上信用卡分期、私人貸款或者其他固定支出，家庭每月現金流會再受影響。
所以考慮二按時，唔好只睇「可以套到幾多現金」，要將一按、二按及其他債務一齊計。

TU 信貸評級會唔會影響套現？

會。
貸款申請通常唔係單睇物業。申請人的信貸紀錄、現有貸款、信用卡欠款及還款紀錄，都可能影響貸款審批。
如果近期已經申請過多項貸款，或者有遲還款紀錄，申請前可以先了解自己的 TU 信貸狀況。
同樣地，收入證明都重要。固定月薪、佣金收入、自僱收入或者租金收入，實際計算方式可能有所不同。

樓按套現點樣計自己需要借幾多？

可以先用一條簡單算式：
實際資金需要＝預計用途支出－自己可以動用的現金
例如準備做全屋裝修，預算 HK500,000，自己願意動用HK200,000，資金缺口就是 HK$300,000。
之後再睇物業可以提供幾多融資空間。
套現金額唔需要因為「借得多」就借盡。借多咗，代表之後要還的本金及利息都增加。如果實際只需要 HK$300,000，就應該先計清楚借款成本，再決定是否需要增加金額。

還款年期越長，月供就一定越輕鬆？

月供有機會較低，但唔代表總成本一定較低。
同一筆貸款，如果將還款期拉長，每月供款通常會分攤得較開；但還款時間越長，累計利息亦可能增加。
相反，年期短，每月供款會較高，但總利息可能較少。
所以比較方案時，應該一齊睇：
- 貸款額
- 利率
- 還款年期
- 每月供款
- 總還款額
- 手續費及其他相關費用
- 唔好淨係睇廣告上面寫的貸款額。

申請樓按套現要準備甚麼？

實際要求視乎貸款機構及申請個案而定，一般可能需要：
- 香港身份證
- 物業資料
- 現有按揭資料
- 最近入息證明
- 糧單或出糧紀錄
- 銀行月結單
- 其他貸款資料
自僱人士、佣金收入人士或者收入來源比較複雜的申請人，可能需要額外提供證明。
如果物業屬於聯名持有、出租物業，或者本身已有其他按揭安排，亦應該預先講清楚，方便按個案了解可以採用的方案。

樓按套現常見問題

Q1: 有樓係咪一定可以套現？

唔一定。物業估值只是其中一項因素，實際亦要睇收入、負債、TU 信貸紀錄、現有按揭及貸款機構的審批要求。

Q2: 有一按仲可以做二按嗎？

部分情況可以，但要視乎物業估值、現有按揭餘額、申請人的還款能力及相關貸款機構條件。做二按後亦要同時承擔一按及二按的供款。

Q3: 轉按套現同二按有咩分別？

轉按通常係重新安排原有按揭；二按則是在原有一按之上增加另一筆貸款。兩者涉及的利率、費用及還款安排不同，應按自己的財務狀況比較。

Q4: 樓按套現最多可以借幾多？

冇一個金額適用於所有業主。實際貸款額會受到物業估值、適用按揭成數、現有按揭、收入、負債及信貸狀況等因素影響。

做套現之前，先計清楚條數

樓按套現可以將物業資產轉化成流動資金，但借款始終要還。無論係一按、加按、轉按定二按，最重要係知道自己實際需要幾多錢，同時確保新增供款唔會令日常現金流過度吃緊。

如果正考慮物業套現，可以先了解物業估值、現有按揭及自己的資金需要，再比較不同貸款安排。
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