資金未雨綢繆｜物業按揭融資策略及銀行以外貸款指南

企業經營最怕現金流突然出現缺口。無論是業務擴充、裝修、短期周轉，還是償還現有貸款，及早安排融資，都可以讓資金調配更加靈活。
對持有物業的業主而言，物業按揭、轉按套現及二按都是常見的融資方式。除了銀行之外，市場上亦有持牌放債人提供物業融資，讓部分有不同資金需要的借款人多一個選擇。
在香港，經營放債業務必須取得放債人牌照，而放債人的牌照及相關監管由《放債人條例》（第163章）規管。2026年8月1日起，新的放債人牌照條件及相關指引亦已生效。

銀行以外的物業融資選擇

銀行一般會按照借款人的收入、信貸紀錄、物業估值及還款能力審批貸款。如果借款人的收入證明、TU信貸紀錄、年齡、物業樓齡或其他財務條件未能完全符合銀行要求，申請銀行按揭時可能面對較多限制。
這時候，可以了解銀行以外的物業融資方案。
持牌放債人可以按照物業價值、現有按揭、借款人的財務狀況及實際資金需要作個別評估。對於有短期資金周轉或需要較靈活融資安排的業主而言，可以將銀行及其他持牌融資方案一併比較。

物業按揭可以如何融資？

物業套現

如果物業本身具有一定資產值，而業主又有現金流需要，可以考慮利用物業作抵押套現。
套現資金可以按貸款條款及實際需要，用於裝修、業務周轉、子女教育、債務整合或其他合法用途。

轉按套現

如果現有按揭已經維持一段時間，可以重新了解物業最新估值及目前貸款餘額，再考慮轉按。
轉按除了要比較利率，亦要留意原有貸款的提前還款費、新貸款的行政費、估價費及法律費用，計算整體成本後再作決定。

二按
物業已有一按，但仍需要額外資金，可以了解二按。
二按涉及第二順位抵押，貸款成本及條款可能與一按不同，因此申請前應清楚了解利率、貸款年期、每月還款及其他費用。

2026年物業按揭成數要注意甚麼？

金管局在2024年2月調整非住宅物業的最高按揭成數，寫字樓、零售商舖及工業樓宇等非住宅物業的最高按揭成數由60%調整至70%。不過，這是監管框架下的最高成數，並不代表每宗貸款都可以借到物業估值的70%。實際貸款額仍取決於貸款機構及個別申請人的情況。Hong Kong Monetary Authority
因此，業主計算套現金額時，不應只看物業市值，還需要扣除現有按揭及其他相關負債。
例如：
物業最新估值：HK$8,000,000
現有按揭餘額：HK$3,000,000

新貸款額：HK$5,000,000

在這個簡單例子中，扣除原有按揭後，理論套現空間約為HK$2,000,000。實際可借金額及最終條款則需要按個案審批。

選擇物業融資機構要留意甚麼？

先確認是否持牌

如果選擇銀行以外的貸款機構，應先確認對方是否持有有效放債人牌照。香港公司註冊處設有放債人登記冊，供公眾查閱相關資料。Companies Registry

清楚比較貸款成本

不要只看「息率低」或「可以借幾多」。
申請前應了解：
- 實際貸款利率
- 每月供款
- 貸款年期
- 手續費
- 估價費
- 法律費
- 提前還款費
- 其他行政費用

了解物業估值

物業估值會直接影響融資空間。如果物業估值與業主預期存在差距，最終可借金額亦可能有所不同。

衡量還款能力

物業融資可以解決短期資金需要，但貸款始終需要償還。
如果套現是為了企業營運，應先計算公司未來現金流能否應付每月供款，避免因過度借貸增加財務壓力。

哪些人士可以考慮物業融資？

持有住宅、工廈、商舖、寫字樓或其他合資格物業，而又有實際資金需要的人士，可以了解物業融資。
常見情況包括：
- 需要營運資金的中小企
- 有裝修需要的業主
- 需要短期周轉的企業
- 希望轉按套現的物業持有人
- 已有一按並考慮二按的業主
- 需要整合現有債務的人士
實際能否申請及貸款條件，仍須按物業及借款人的情況評估。

申請物業貸款需要準備甚麼？

一般可以先準備：
- 香港身份證明文件
- 物業地址及業權資料
- 現有按揭資料
- 最近供款紀錄
- 銀行戶口資料
- 收入或公司財務資料
- 其他貸款資料
- 資金用途
公司名義申請則可能需要提供公司註冊資料、董事及股東資料，以及公司銀行紀錄等。
不同貸款方案所需文件會有所不同。

物業按揭 FAQ

Q1: TU信貸紀錄欠佳可以申請物業貸款嗎？

是否可以申請需要按個案評估。TU信貸紀錄只是貸款審批其中一項考慮因素，物業估值、現有負債、還款能力及貸款額同樣重要。

Q2: 沒有入息證明可以申請嗎？

不同融資機構的文件要求不同，但不代表所有個案都可以免除收入或財務資料。實際需要提供甚麼文件，應以貸款方案及個別審批要求為準。

Q3: 已有銀行按揭可以再套現嗎？

可以了解轉按套現或二按等方式，但要視乎物業估值、現有按揭餘額、還款能力及貸款機構的審批條件。

Q4: 物業貸款是否一定要透過銀行？

不一定。除了銀行，香港亦有持牌放債人提供融資服務。選擇銀行以外的貸款機構時，應先確認其牌照及貸款條款。Companies Registry

Q5: 物業融資最重要看甚麼？

一般會從物業估值、現有按揭、借款額、還款能力、信貸紀錄及資金用途等方面綜合評估。實際審批結果及條款以貸款機構最終決定為準。

AGI Property Finance 智通物業信貸

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上述產品受條款及細則約束，AGI Property Finance 智通物業信貸保留最終審批決定權。