細價樓按揭2026｜高成數按揭、轉按套現及申請攻略
細價樓按揭2026攻略：高成數按揭可以借幾多成？了解首期計算、H按P按比較、按揭保險、轉按套現、印花稅最新調整及申請文件，低預算上車必讀。
香港住宅樓價較高，不少準買家會先考慮總價較低的「細價樓」，以較低首期踏入樓市。不過，細價樓並沒有統一的法定樓價界線，實際上仍要視乎地區、屋苑、樓齡及市場價格而定。
買細價樓除了比較樓價，還要計算按揭成數、首期、物業估值、供款能力，以及按揭保險等成本。2026年按揭規定及印花稅亦有最新調整，以下整理細價樓按揭、轉按及套現的實用資訊。
2026年細價樓按揭可以借幾多成？
現時香港住宅按揭的基本按揭成數上限為70%，但符合按揭保險計劃（MIP）資格的買家，可以申請較高按揭成數。金管局亦已於2024年2月28日起暫停以加息200個基點計算的壓力測試要求。
按照香港按揭證券公司現行按揭保險計劃，部分符合條件的自住住宅買家可以申請最高90%按揭。以一般私人住宅而言：
- 物業價值400萬元或以下，符合條件可申請最高90%按揭。
- 物業價值高於400萬元但低於450萬元，亦有相應的90%按揭安排，但貸款額設有上限。
- 物業價值最高600萬元的住宅，在符合條件下可申請最高80%按揭。
- 90%按揭並非所有買家均適用，相關申請一般要求所有抵押人沒有持有香港住宅物業，並由固定受薪人士提出申請。
實際按揭成數仍要視乎申請人收入、負債、信貸紀錄、物業估值及銀行審批。Hong Kong Mortgage Corporation
因此，買家不能單純看到「細價樓」就假設一定可以借九成。
400萬元細價樓要幾多首期？
假設購買一個400萬元住宅，而買家符合90%按揭資格：
樓價：400萬元
按揭成數：90%
貸款額：360萬元
首期：40萬元
以上只是按樓價及按揭成數計算的基本首期，實際置業時仍要預留律師費、按揭相關費用、按揭保險費及其他交易開支。
另外，現時住宅物業從價印花稅（AVD）由2026年2月26日起調整，400萬元或以下住宅物業的從價印花稅為100元。
細價樓首期可以點樣計？
例如：
- 300萬元物業：假設按揭成數為90%，貸款額約270萬元，首期約30萬元。
- 400萬元物業：假設按揭成數為90%，貸款額約360萬元，首期約40萬元。
- 500萬元物業：如按揭成數為80%，貸款額約400萬元，首期約100萬元。
- 600萬元物業：如按揭成數為80%，貸款額約480萬元，首期約120萬元。
以上只作示例，實際貸款額會按照當時按揭政策、物業估值及個別申請條件計算。
細價樓按揭要做壓力測試嗎？
不少準買家仍會搜尋「按揭壓力測試2026」。現時金管局已暫停以加息200個基點計算的壓力測試，但銀行仍會評估申請人的還款能力。
以沒有其他未償還按揭的自住物業申請人為例，基本DSR上限一般為50%；如申請人已有其他按揭，適用的DSR上限會有所不同。
銀行一般會考慮：
- 每月收入及收入穩定性
- 現有私人貸款及信用卡負債
- TU信貸紀錄
- 每月供款能力
- 物業估值
- 職業及收入來源
- 是否有其他按揭或擔保責任
所以即使符合高成數按揭資格，也不代表銀行一定會批出最高貸款額。
H按、P按及定息按揭有咩分別？
細價樓按揭常見有H按、P按及定息按揭。
H按（H Plan）
按揭息率一般與HIBOR掛鈎，市場利率變化會影響實際供款。
P按（P Plan）
以銀行最優惠利率（P）作為計算基準，實際息率通常為P減某個百分點。
定息按揭
在指定期間鎖定利率，方便預算每月供款，但要留意定息期完結後的息率，以及提早還款及轉按條款。
比較按揭時，不宜只看表面息率。現金回贈、按揭保險費、鎖息期、罰息期及其他手續費，都應一併計算。
細價樓按揭申請需要甚麼文件？
一般住宅按揭申請可能需要準備：
- 香港身份證明文件
- 最近數個月入息證明
- 糧單或銀行月結單
- 稅單或薪俸稅資料
- 臨時買賣合約
- 現有按揭資料
- 其他貸款及負債資料
如果是自僱人士、佣金收入人士、跨境工作人士或收入來源較複雜，銀行可能要求額外提供公司文件、財務報表、稅務文件及銀行紀錄。
申請前先整理好文件，可以減少補交資料的時間。
細價樓按揭申請流程
1. 先計算置業預算
不要單純按照最高按揭成數決定買樓預算。應先計算每月可以承擔多少供款，再決定合適樓價。
2. 查詢物業估值
銀行最終貸款額會受物業估值影響。如果成交價高於銀行估值，買家可能需要自行補回差額。
3. 準備收入及財務文件
自僱、佣金制、跨境收入或收入不穩定人士，最好預早準備相關證明，方便銀行了解實際還款能力。
4. 申請按揭及物業估價
銀行會根據申請人的收入、負債、信貸紀錄及物業資料進行審批。
5. 簽署文件及完成交易
按揭獲批後，再按照銀行及律師要求完成按揭文件、抵押登記及物業交易。
細價樓轉按可以慳息嗎？
如果現有按揭息率較高，或者目前財務狀況已經改善，可以考慮比較轉按方案。
物業轉按常見目的包括：
- 爭取較低按揭息率
- 調整還款年期
- 減輕每月供款壓力
- 比較現金回贈
- 配合加按或套現需要
不過，轉按並不是單純比較新舊息率。原有按揭的罰息、律師費、新按揭費用及其他成本，都要計算在內。
例如原本按揭只剩兩年罰息期，如果為了少量息差而提早轉按，節省的利息未必足以抵銷相關成本。
物業轉按套現點計？
假設物業目前估值500萬元，原有按揭餘額為200萬元。
如果重新估值後符合更高貸款額的申請條件，例如重新申請300萬元貸款，理論上的新增資金空間約為：
重新申請貸款額300萬元 − 原有按揭餘額200萬元 = 100萬元
不過，這只是簡單示範，並不代表實際一定可以套現100萬元。
銀行或貸款機構會考慮物業估值、按揭成數、收入、負債、DSR、TU信貸紀錄及物業類型等因素。
另外，轉按套現與首次置業的高成數按揭並不是完全相同的計算方式。按揭保險計劃對cash-out refinancing亦有獨立的資格及貸款條件，不能直接套用首
次置業90%按揭的規定。
細價樓按揭常見問題
Q1: 細價樓可以做到90%按揭嗎？
部分符合按揭保險計劃條件的自住住宅買家可以申請最高90%按揭。現時400萬元或以下的私人住宅，在符合相關資格下可涉及90%按揭安排，但實際批核仍由參與銀行及相關按揭條件決定。
Q2: 400萬元物業首期要幾多？
如果符合90%按揭資格，400萬元物業的貸款額可按360萬元計算，基本首期約40萬元。另外仍要預留律師費、按揭保險費及其他交易成本。
Q3: 轉按一定可以慳息嗎？
不一定。應將新舊按揭息率、現金回贈、原有罰息、律師費及其他費用一併計算，再判斷轉按後的實際成本。
Q4: 細價樓可以加按套現嗎？
有機會，但要視乎物業估值、現有按揭、收入、負債、信貸紀錄及貸款機構審批。加按後貸款額增加，每月供款及總利息亦可能上升。
Q5: 自僱人士可以申請細價樓按揭嗎？
可以，但收入證明較複雜時，銀行可能要求提供稅單、公司文件、財務報表及銀行紀錄等資料。實際文件要求會按個別申請而有所不同。
Q6: 買細價樓除了首期，仲要預幾多錢？
置業預算不應只計首期，還要考慮：
- 印花稅
- 律師費
- 按揭相關費用
- 按揭保險費（如適用）
- 裝修及家具開支
- 管理費及差餉
- 每月按揭供款
- 日後轉按或出售物業可能產生的成本
尤其是高成數按揭，雖然可以降低入場首期，但貸款本金較高，長期支付的利息亦會增加。
如果計劃購買細價樓，最好先根據自己的收入、負債及現金儲備計算可負擔樓價，再比較不同按揭方案，而不是只追求最高按揭成數。
如有物業轉按、加按或套現需要，AGI Property Finance 智通物業信貸可按個別物業及財務狀況了解不同物業融資方案，實際條款及批核須視乎個別申請。
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上述產品受條款及細則約束，AGI Property Finance 智通物業信貸 保留最終審批決定權。
