物業加按、套現點計？2026物業水位、一按二按實用指南

物業估值上升，係咪代表業主就可以直接套現？其實未必。
不少業主都有物業升值，但當需要一筆較大的資金作裝修、家庭開支、生意周轉或其他用途時，才會開始了解自己的物業究竟有多少「水位」。
所謂物業水位，簡單來說就是物業現時估值扣除尚未償還按揭後的樓宇淨值。不過，有水位不代表可以全部套現，實際可借金額還要視乎貸款成數、收入、負債、信貸紀錄及貸款機構的審批要求。

物業水位點計？

計算物業水位，可以先了解兩個數字：物業最新估值及現有按揭餘額。
例如物業現時估值600萬元，而尚欠銀行300萬元按揭：
600萬元－300萬元＝300萬元

即物業樓宇淨值約為300萬元。
但如果想進一步計算可能的套現空間，就要將適用的貸款成數計算在內。
例如物業估值800萬元，假設適用貸款成數為70%，參考貸款額為：
800萬元 × 70%＝560萬元

如果現有按揭餘額為350萬元：
560萬元－350萬元＝210萬元
按照以上假設，理論上約有210萬元的額外貸款空間。
不過，這只是簡單估算，最終可借金額仍要視乎個別申請人的財務狀況及貸款條件。

物業估值升，套現空間一定會增加？

一般來說，物業估值上升，而原有按揭亦逐步償還，樓宇淨值自然會增加。
例如原本物業估值500萬元，按揭餘額350萬元，樓宇淨值約150萬元。
如果其後物業估值升至600萬元，而按揭餘額下降至330萬元，樓宇淨值便增加至約270萬元。
不過，物業估值只是其中一項因素。貸款機構仍會根據適用貸款成數、申請人的收入、負債、還款能力及信貸狀況，評估實際可以借取的金額。
因此，物業水位增加，不代表套現金額一定會按相同比例增加。

2026年住宅按揭最高可以借幾多？

金管局於2024年11月將住宅物業的最高按揭成數統一調整至70%。
以簡單例子計算，如果物業估值為800萬元，按70%貸款成數計算，參考貸款額約為560萬元。
但要留意，70%只是最高按揭成數的參考，並不代表每位申請人都可以借足。銀行或其他貸款機構仍會按申請人的收入、負債、還款能力、信貸紀錄及物業情況進行審批。
另外，金管局已暫停以按揭利率上升200個基點作為物業按揭的壓力測試要求，但貸款機構仍會進行相關的風險評估及還款能力審核。

物業加按、轉按、一按、二按有咩分別？

物業加按

物業加按是指在原有按揭之上增加貸款額。
如果物業經重新估值後有較多水位，而原有按揭餘額亦有所下降，業主可以研究是否有額外借貸空間。
加按的好處是毋須出售物業便可以研究取得資金，但新增貸款亦會增加每月供款，因此要先計算自己的現金流。

轉按套現

轉按是將現有按揭重新安排至另一貸款方案。有些業主會在轉按時一併增加貸款額，以取得額外資金。
不過，轉按不能只比較利率。原有按揭的提前還款費、新貸款相關費用、律師費及其他成本，都應一併考慮。

一按
一按即第一順位按揭，是物業的主要按揭貸款。
如果物業只有一筆銀行按揭，一般就是第一按。

二按
二按是在已有第一按的情況下，再以同一物業作抵押申請另一筆貸款。
二按可以讓業主利用現有物業資產取得額外資金，但同時亦增加另一筆還款責任，因此應清楚了解利息、還款期及其他費用。

申請物業貸款要準備甚麼？

申請物業貸款時，除了物業資料，貸款機構亦會了解申請人的收入及財務狀況。
一般可以預先準備：
- 香港身份證
- 物業資料
- 現有按揭資料
- 最近按揭供款紀錄
- 入息證明
- 銀行月結單
- 稅單或其他收入證明
- 現有貸款及負債資料
如果屬於自僱人士、佣金收入人士或有跨境收入，所需文件可能會有所不同，實際要求要視乎貸款方案及個別審批。

TU信貸紀錄會影響物業貸款嗎？

會。
物業本身有足夠水位，並不代表申請一定可以獲批。貸款機構亦會考慮申請人的信貸紀錄、現有負債及還款能力。
例如申請人收入不變，但同時有多筆私人貸款、信用卡欠款或其他固定財務負擔，新增物業貸款後的還款壓力可能會增加。
因此，申請前除了計算物業價值，也應了解自己的TU信貸狀況及整體負債水平。

物業套現可以用來做甚麼？

物業套現用途可以按個人需要而定，常見包括：

裝修及家庭開支

例如大型裝修、子女教育或其他較大筆的家庭支出。

生意周轉

部分業主會利用物業融資取得營運資金，但應先了解貸款用途及相關條款。

債務整合

如果手上有多筆貸款，可以比較現有借貸成本，再研究是否適合重新安排。
不過，套現後仍然需要按時還款，因此應先評估自己的長期現金流。

借得越多，未必代表越適合

物業有水位，不代表一定要借盡。
例如每月收入為50,000，原本每月供款15,000。如果新增貸款後每月供款增加至$25,000，每月可以靈活運用的資金自然會減少。
所以申請前可以先計算：
每月收入－日常支出－現有供款－新增供款＝每月剩餘現金
如果新增供款令每月現金流變得過於緊張，即使物業有足夠水位，也未必適合借取最高金額。

物業貸款仲有甚麼費用要留意？

除了貸款利息，申請物業貸款時亦要留意其他費用，例如：
- 手續費
- 行政費
- 估價費
- 律師費
- 提前還款費
- 逾期還款費
- 其他貸款相關費用
不同貸款方案的收費方式可能不同，因此比較時不應只看利率，而應了解整個貸款期的實際成本。

申請物業套現前，先做這5件事

第一，了解物業最新估值。
不要只用當年買入價計算，最新估值才較能反映目前的借貸空間。
第二，確認現有按揭餘額。
知道還欠多少，才能較準確計算樓宇淨值。
第三，計算實際資金需要。
如果只需要100萬元，未必需要借盡所有可用水位。
第四，比較整體貸款成本。
除了利息，也要留意手續費、估價費、律師費及提前還款費等。
第五，預留應急資金。
套現後不要將所有現金一次過使用，亦應確保日後有足夠資金應付每月供款。

物業套現常見問題

Q1:有物業水位，是不是一定可以套現？

不一定。物業水位只是其中一項參考，實際貸款額仍取決於貸款成數、收入、負債、信貸紀錄及還款能力等因素。

Q2:已經有一按，仲可以申請二按嗎？

部分情況下可以研究，但要視乎物業估值、第一按餘額、申請人的財務狀況及貸款方案。

Q3:轉按套現是不是物業升值就可以？

不是。除了物業估值，還要考慮現有按揭餘額、貸款成數、收入、負債及轉按相關成本。

Q4:物業套現借得越多越好？

不一定。借貸金額越高，通常代表需要承擔較高的還款責任。應先按照實際資金需要及還款能力決定貸款額。

想了解自己的物業水位？

物業加按、轉按套現、一按及二按各有不同安排，適合的方案亦會因應物業估值、現有按揭及個人財務狀況而有所不同。

如果想了解自己的物業水位及可行的物業貸款方案，可以先提供物業及按揭資料作進一步查詢。物業貸款方案
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